לרכוש דירה או לשכור? מה אנחנו שוכחים בדרך

לפני שבועיים כתבתי כאן, שרכישת דירה היא צעד מוטעה מבחינה כלכלית ושהחלטה כזו נובעת בעיקר מאשליה פסיכולוגית. המאמר שפרסמתי עורר תגובות רבות, בטענה כי דבריי אינם נכונים ואיני לוקח בחשבון פרמטרים רבים.

דירה להשקעה: כך תחשבו את התשואה האמיתית

בתגובה אשיב השבוע על כמה מהטיעונים שעלו נגדי, ואנסה להאיר מספר סוגיות נוספות השייכות לוויכוח הבלתי פוסק על כדאיות רכישת דירה למגורים מול דירה שכורה, או לחילופין רכישת דירה להשקעה מול השקעה באפיקים אחרים.

מה עם הפסד התשואה על ההון שיש לכם?

ראשית עולה הטיעון כי אם אתה רוכש דירה ולוקח משכנתא, זה מאלץ אותך לחסוך בעוד שאם תשכור דירה תבזבז את היתרה. זה טיעון פסיכולוגי לגמרי שאינו קשור לכלכלה, וכפי שאני נוהג לומר, מי שלא עומד בפני הפסיכולוגיה של עצמו, שישלם.

למעשה, קניית הדירה נתפסת כסוג של חיסכון ואכן מנקודת המבט של המדינה היא מעדיפה שאנו נקנה דירה ובכך "נחסוך". כשנגיע לגיל מבוגר ובמידה ונהיה נזקקים נוכל למכור את הדירה ולממן את עצמנו במקום שהמדינה תסייע לנו.

אך האם רכישת דירה ב 1.5 מליון שקל עם משכנתא של מיליון שקל היא אכן חיסכון הגיוני?

כמה באמת אנחנו משקיעים בדירה בסופו של דבר? על המשכנתא נחזיר 2 מיליון שקל (בערך שני שקלים על כל שקל שקיבלנו) בתום 25 שנה. אבל צריך לזכור שאנחנו גם מפסידים את ההון העצמי ואת התשואה שיכולנו לקבל.

אם נניח סתם בשביל הדיון שנקבל ריבית של 3% לשנה על ההון העצמי (למרות שבממוצע רב שנתי ניתן לקבל יותר), אז בעוד 25 שנה יהיו לנו קצת יותר ממיליון שקל. כלומר, בסך הכול עלה לנו הבית יותר מ-3 מיליון שקל (2 מיליון שקל עבור המשכנתא ועוד מיליון שקל - הפסד תשואה מההון העצמי).

שכחנו גם לקחת בחשבון את עלויות האחזקה של הדירה, מיסוי וכו'. נכון שמהצד השני ניצבת השכירות וצריך לבחון את שתי האלטרנטיבות, אך הבעיה היא שברכישת דירה הקונה אינו עושה את החישוב הנכון של העלות האמיתית של רכישת הדירה ולעומת זאת עלות השכירות החודשית היא ברורה.

זה אינו מפתיע, כי מחקרים בתחום המימון הראו כי משקיעים אינם לוקחים בחשבון בהרבה מקרים את העלות האלטרנטיבית (התשואה שמפסידים מכסף שלא הושקע ובמקרה זה ההון העצמי).

מעבר דירה יקר? עלויות המעבר בשכירות נמוכות יחסית

טיעון נוסף הוא שבשכירת דירה אתה נאלץ לעבור כל שנתיים מה שמוביל לעלויות מעבר. ראשית יש כבר היום מספיק משקיעים שקנו דירות לצורך רווח ומוכנים להשכיר את הדירה לטווחים ארוכים יותר משנתיים.

אך גם אם עובדה זו נכונה, צריך לקחת בחשבון גם את עלות המעבר מהדירה שקנית. האם מי שקונה דירה מחזיק בה לעד? אנשים רוכשים דירה אחת ואחרי 10-15 שנים מגדילים את הדירה ועוברים לדירה אחרת וכך הלאה.

עלות המעבר מדירה שכורה תכלול בעיקר מובילים וחיפוש דירה בעוד שלמכירת דירה ורכישת דירה חדשה (במקום הישנה) יש עלויות הרבה יותר משמעותיות כגון מסים, עו"ד, מתווך, הובלה ובהרבה מקרים שיפוץ רציני. גם אם הוצאות מכירת ורכישת דירה הן אחת ל-10 שנים, הן כנראה יעלו על 5 מעברי דירה משכירות.

זה אולי לא נוח לילדים לעבור כל שנתיים אך יש גם יתרונות לכך. קחו למשל משפחה של זוג הורים ו-3 ילדים. בעלות של משכנתא חודשית לדירת 4 חדרים, הם יוכלו לשכור דירה של 5 חדרים. במקרה של השכירות לכל ילד יהיה חדר משלו וברכישת הדירה הם יאלצו לחלוק בחדר (ייתכן שיש יתרונות בלחלוק חדר אך אני מניח שבגיל מסוים זה כבר לא נראה יתרון בעיניי הילד).

שימו לב לסיכונים

חשוב מכל הוא להתייחס לסיכונים שאינם מקבלים מספיק תשומת לב בדיון הזה. סיכון נמדד בתנודתיות של שווי הנכס (כמו מניות בבורסה שעולות ויורדות) ובנזילות שלו. הנזילות היא היכולת להשתמש בכסף באופן מידי.

גם כשבעל דירה טוען שהבית שלו שווה 2 מיליון שקל זה לא אומר שבסופו של דבר הוא יקבל 2 מיליון שקל. כמובן שניתן למכור כל דירה ובכל מקום, אך השאלה היא באיזה מחיר?

אם אותו בעל דירה צריך את הכסף מייד, הוא ייאלץ להתפשר על המחיר וככל שיתפשר יותר כך מידת הנזילות נמוכה יותר. לעומת זאת השוכר שנשאר עם ההון העצמי בבנק (ואם יש לו משמעת עצמית גם חוסך קצת כל חודש), הוא בעל נזילות גבוהה יותר ולכן חשוף לפחות סיכונים.

כמובן שיש לקחת בחשבון את החוב שיעמוד בפני רוכש הדירה שלקח משכנתא. במידה וייאלץ למכור את הדירה בשביל לקבל כסף נזיל, הוא עדיין יצטרך להחזיר את המשכנתא.

בהקשר זה חשוב לי לציין שלילדים יותר קל לעבור דירה כל שנתיים מאשר להיות במשפחה שנקלעה לקשיים כלכליים בגלל משכנתא לא מחושבת.

הכותב הוא מומחה למימון ופסיכולוגיה של משקיעים,ראש המחלקה למימון, בית הספר למנהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למנהל