בונים בית? בדקו שאינו עומד על קרקע מזוהמת

תארו לעצמכם שהצטרפתם לקבוצת רכישה, או שקניתם מגרש לבניית וילה. לקחתם בחשבון את הוצאות המימון, את עלות הבנייה ואת מחיר הבית הסופי. אבל אז, רגע לפני שהחלום הנדל"ני שלכם מתחיל להתרומם, מתברר שאי אפשר לבנות. הסיבה: זיהום קרקע.

• איך לרכוש קרקע חקלאית לצורך השקעה?
  

לפי ההערכות, יש בישראל 15 אלף מתחמי קרקע מזוהמים, שיעור גבוה יחסית לעולם, תוצאה של תעשייה ביטחונית ענפה ששגשגה בארץ, וגם של זלזול של שנים בחשיבות מניעת דליפות וחלחול לקרקע של חומרים מסוכנים.

כמו למשל אחת הקרקעות הכי אטרקטיביות במרכז, מגרש ענק למגדלים בני 50 קומות שבנייתם כבר אושרה בנחלת יצחק בתל אביב, על גבול גבעתיים. פעם היה כאן מפעל של התעשייה הצבאית.

היום הקרקע מזוהמת, וסינונה וטיהורה יעלו כנראה יותר מהפרויקט עצמו. כך גם בנוף ים בהרצליה, שהבנייה בה תקועה כבר שנים בשל זיהומי קרקע שגרמו התעשיות הביטחוניות.

אז אילו סוגים של זיהומי קרקעות מוכרים היום בישראל ומה מקורותיהם?

לדברי ד"ר יעל מייסון, מנהלת אגף שפכי תעשיה, דלקים וקרקעות מזוהמות במשרד להגנת הסביבה, מקורות זיהומי הקרקע העיקריים בישראל הם משק הדלק (כ-2,000 תחנות תדלוק, 1,400 ק"מ של קווי דלק ארציים, כ- 35 חוות מיכלי דלק), התעשייה בכלל והתעשייה הכימית בפרט, מפעלי ציפוי מתכות ומפעלים ביטחוניים, בסיסי צה"ל, בריכות חמצון לטיפול בשפכים שאינם אטומים, מטמנות פסולת ישנות וסגורות ועוד.

האם למשרד להגנת הסביבה מידע מלא ומקיף לעניין מצאי הקרקעות המזוהמות בישראל?

המשרד להגנת הסביבה טיפל עד היום ב 1,325 אתרים מזוהמים או החשודים בזיהום קרקע וחלקם אף חשודים בזיהום מי תהום. בנוסף, המשרד משלים בימים אלו מיפוי ארצי של כלל האתרים החשודים והידועים בזיהום קרקע. על פי הערכה זו, קיימים בישראל 14,600 אתרי קרקעות מזוהמות.

המשרד להגנת הסביבה במחוז תל אביב פרסם הנחיות לשילוב הליכי תכנון ובנייה עם סקירת קרקעות החשודות כמזוהמות, אליהן מצורפת מפה של האיזורים החשודים בזיהום. המשרד מכין כעת הנחיות מקבילות ארציות שילוו במיפוי ארצי שהוזכר לעיל ומפרסם ממצאים בדבר פליטות מזהמים לקרקע במסגרת תקנות חופש המידע באתר האינטרנט.

מה עושה מי שמגלה שהקרקע שלו מזוהמת?

לדבריה של רוני בריל, יועצת סביבתית ומומחית לקרקעות מזוהמות, "בעלים של קרקע שמגלה כי היא מזוהמת יחקור, בעזרת יועץ מקצועי, את מקור הזיהום. במידה שמדובר בזיהום כתוצאה מפעילות על הקרקע בבעלותו, תופסק הפעילות המזהמת, יוערך היקף הזיהום ויבחנו אפשרויות טיפול. במידה ומקור הזיהום הינו מפעילות שכנה יפנה הבעלים של הקרקע שהזדהמה לגורם המזהם וידרוש ממנו הפסקת הזיהום וניקויו".

לגבי אפשרויות הטיפול, מציעה בריל מספר פתרונות הנעים בין חפירה של הקרקע ופינויה לאתר מורשה (באישור המשרד להגנת הסביבה). במידה שלא ניתן לחפור את הקרקע ממקומה (למשל קרקע מתחת למבנה קיים או זיהום בעומק רב), ניתן לטפל במקום הזיהום עצמו במגוון שיטות.

לדבריה, "מתוך השיטות יש לבחור את השיטה המתאימה לאתר, לסוג הזיהום ולמטרות הטיפול הסופיות". בריל מוסיפה כי "כי ההליך כולו צריך להיות מלווה בייעוץ מקצועי הן בתחום הסביבתי והן של עו"ד מומחה בתחום, היות שקיימים היבטים שונים של אחריות וחובת דיווח".

תנופת הבנייה מביאה לגילויים של קרקעות מזוהמות

"בתקופה כזו של תנופת בניית פרויקטי נדל"ן נמרצת, במתחמים בעלי היסטוריה תעשייתית או מגרשים הגובלים במתחמים מסוג זה, חשוב כי היזמים (הן חברות קבלניות והן קבוצות רכישה) יהיו מודעים לאפשרות קיומם של מפגעים סביבתיים כדוגמת זיהומי קרקע ומי תהום היסטוריים ויקחו בחשבון את עלויות הטיפול בהם", אומרת עו"ד עידית רייטר, שותפה וראש תחום איכות הסביבה במשרד פרופ' יובל לוי ושות'.

"במסגרת עבודתנו במשרד נתקלנו בשנה וחצי האחרונות במקרים מגוונים של פרויקטים גדולים וקטנים כאחד שנתגלו בהם זיהומים סביבתיים אשר נדרשו טיפול. צריך להבין שהיום היתרי הבנייה עלולים להיות מותנים בטיפול בקרקע, מה שעלול להביא לעיכובים בהתקדמות המתוכננת של הפרויקט, עם העלויות הכרוכות בכך".

כמה עולה טיהור הקרקע?

לדברי בריל, "היקף הטיפול בזיהום יכול לנוע בין כמה אלפי שקלים לצורך חפירה מקומית של כמות קרקע קטנה ופינוי לאתר פסולת מעורבת ועד מאות אלפי שקלים ואף למעלה, מזה אם כתוצאה מזיהום הקרקע או בנוסף לה הזדהמו גם מי התהום בסביבה".

מרכיב נוסף בעלויות יכול להיות פגיעה בזכויות הבנייה בשל זיהום מקומי או איזורי המונע, למשל שימוש ראשי בחללים תת קרקעיים כפי שקורה בשנים האחרונות בשכונת נחלת יצחק בתל אביב.

בריל מציינת מספר דוגמאות מהשנה האחרונה המצביעות על התעוררות המודעות לסיכונים סביבתיים. "בעלים של מגרש ריק באיזור תעשייה גילה לאחרונה כי שפכים לא מטופלים, ממפעל שכן, מוזרמים לקרקע שבבעלותו ללא ידיעתו ותוך הפרה בוטה של החוק. הבעלים חקר על חשבונו את מהות והיקף הזיהום ונמצא בהליכים מול המזהם להפסקת הזיהום וטיפול במפגע".

דוגמא נוספת היא מפעל שנכנס להליך של כינוס נכסים, ונסגר מבלי לדאוג לפינוי מסודר של החומרים המסוכנים בחצר. החומרים התפזרו וזיהמו את הסביבה תוך סיכון לבריאות הציבור. "הכונס נאלץ להוציא מקופתו, בהסכם עם המשרד להגנת הסביבה, מאות אלפי שקלים לפינוי החומרים והסרת המפגעים", מבהירה בריל.

מי אחראי לגילוי הזיהום?

לדברי עו"ד סיגל שפירא, ראש תחום הנדל"ן במשרד פרופ' יובל לוי ושות', במסגרת המשא והמתן המתנהל בין הצדדים עליהם לקבוע על מי האחריות לבדוק האם הקרקע מזוהמת ולנסח את ההסכם שיכרת ביניהם בהתאם להסכמה זו.

מקובל הוא שהרוכש יערוך את כל הבדיקות הנחוצות בקשר לקרקע אותה הוא רוכש ואף יוותר, במסגרת הסכם המכר, על כל טענה כלפי המוכר בקשר למצב הקרקע.

יחד עם זאת, לאור חובת תום הלב והגילוי החלות על הצדדים בעסקה מכוח הוראות החוק והפסיקה, ככל שיש בידי המוכר מידע בקשר לזיהום הקרקע אותה בכוונתו למכור, עליו לחלוק מידע זה עם הרוכש הפוטנציאלי כבר בשלב המשא והמתן הראשוני. לכן, אם יש בידי המוכר מידע לגבי שימוש שנעשה בקרקע העשוי לגרום לזיהומה עליו לחלוק מידע זה עם הקונה.

האם ניתן לבטל עסקת נדל"ן כאשר מגלים שהקרקע היא מזוהמת?

לדברי עו"ד שפירא, יש באפשרות הצדדים לעסקה לקבוע בהסכם כי הרוכש רשאי לבטל את העסקה במקרה בו הוא מגלה שהקרקע מזוהמת בדרגה מסוימת. לחילופין, באפשרות הצדדים לכרות הסכם אופציה, במסגרתו תינתן לרוכש אופציה לרכוש את הקרקע במחיר מסוים בתוך תקופה מסוימת, אותה ינצל הרוכש לערוך את הבדיקות הנחוצות על מנת לברר האם היא מזוהמת.

להציף את הסיכון

האם שמאי המקרקעין מתחשבים בהערכותיהם בסכנת זיהום הקרקע?

לדברי ענת הירשברג, שמאית בנק מזרחי טפחות, מרבית השמאים עדיין לא יודעים בכלל לזהות שקיים "סיכון סביבתי" שעשוי להשפיע על שווי הזכויות. האומדן של שווי הזכויות עשוי להיות מושפע מעלויות פינוי הזיהום הסביבתי, זמינות הקרקע ופגיעה בתזרים המזומנים.

לדבריה, כיום אין ציפייה ששמאים ידעו לאמוד את עלויות פינוי ושיקום הזיהום הסביבתי. אומדנים מסוג זה צריכים להיעשות על ידי יועצים סביבתיים מתאימים, ובשלב זה שמאי המקרקעין אמורים "להציף" את הסיכון.

הירשברג מעריכה כי בעתיד, כפי שנהוג בחו"ל, יצורף דו"ח יועץ סביבתי לאומדן השמאי ואומדן עלות הפינוי הסביבתי, הזמינות ואפשרות הפגיעה בתזרים המזומנים יופחתו משווי הנכס.

האם תקני השמאות בישראל מחייבים התייחסות לנושא היבטים סביבתיים בכלל וזיהום קרקע בפרט?

במשרד המשפטים הוקמה לפני כשנתיים ועדת תקינה בשיתוף עם לשכת שמאי המקרקעין, מועצת שמאי המקרקעין ואגף שומת מקרקעין. לאחרונה אף אושר תקן 19, העוסק בפרוט מזערי נדרש בשמאויות לביטחונות.

יתרון לשמאים הבקיאים בנושא

לדברי הירשברג, שהשתתפה בחלק מדיוני הוועדה כנציגת בנק מזרחי טפחות, "אחד ההישגים החשובים של התקן הוא הדרישה משמאי מקרקעין, שלא הייתה קיימת בעבר, להתייחס לנושא זיהום קרקע במקרים המפורטים בתקן. "לדעתי, שמאים שיצברו ידע בנושא סיכונים סביבתיים יהיו בעלי יתרון בשוק" מציינת הירשברג.

עו"ד רייטר מספרת כי במדינות מתוקנות רבות נקבעו הנחיות לשמאים בנוגע להתייחסות הנדרשת מהם בעת כתיבת השומה בנושא מפגעים סביבתיים. הנחיות מפורשות בישראל יהוו מדד להתנהגות מקצועית ויעמדו לשמאים אם חלילה תוגשנה נגדם תביעות נזיקיות בגין מצג שווא רשלני במקרים בהם ההתייחסות להיבטי איכות הסביבה לא תהיה מספקת בעיני הלקוח, או אפילו צד שלישי.

האם סכנת זיהום קרקע מהווה שיקול מבחינת הבנקים בהענקת משכנתא או מימון לפרויקט?

לדברי עו"ד רייטר, "במקרים בהם הבנק מזהה פוטנציאל לזיהום סביבתי, הבנק מתעמק בנושא ולעיתים הלקוח אף נדרש לבצע סקר קרקע. אומדן עלות הפינוי הסביבתי נלקחת בחשבון בשיקולי הבנק בעת מתן אשראי".

זה נשמע כאילו הבנקים החליטו להחליף את המשרד להגנת הסביבה.

ביוני 2009 שלח המפקח על הבנקים מכתב לתאגידים הבנקאיים בישראל לפיו עליהם להכיר בעובדה שזיהוי והערכת הסיכון הסביבתי הינם חלק מתהליך נאות של הערכת הסיכונים בתאגיד הבנקאי, ולפעול להטמעת ניהול החשיפה לסיכון הסביבתי במכלול הסיכונים בקבוצה הבנקאית.

הבנקים בישראל נערכים ליישום מכתב זה. ההערכה היא שהתארגנות זו של הבנקים, והדרישות ללקוחות שיגזרו ממנה, יהיו בעלי השפעה ממשית ומיידית על מידת הצייתנות של גורמים תעשייתיים לרגולציה סביבתית.

אין חקיקה

ד"ר מייסון, למה בישראל עדיין אין חוק המסדיר את נושא הקרקעות המזוהמות?

"בישראל אכן אין כיום חוק למניעת זיהום קרקע ושיקום קרקעות מזוהמות, אולם המשרד להגנת הסביבה מטפל בקרקעות המזוהמות על בסיס החקיקה המבוזרת הקיימת שאכן אינה מיועדת לקרקעות - חוק המים ותקנות שהתקין מכח חוק המים, חוק רישוי עסקים, חוק חומרים מסוכנים וחוק התכנון והבנייה".

המשרד לאיכות הסביבה מעגן את דרישותיו לביצוע סקרי קרקע ושיקומים בתנאים ברישיון עסק ובהיתרי רעלים ובהליכי תכנון כגון בהיתרי בנייה. היעדר חקיקה ראשית להסדרת הנושא מקשה מאד על הפעילות של המשרד במיוחד מול זיהומים שנגרמו על ידי המדינה.

"יש צורך בחוק הקובע נורמות אחידות שיידרשו הן מהמגזר הפרטי והן מהמגזר הממשלתי למניעת זיהום הקרקע, לדיווח במידה ונמצא זיהום, בדבר חובת סקירת חשודה כמזוהמת ושיקומה", מסכמת ד"ר מייסון. "יש צורך בחוק עם קרן ייעודית בצידו המסוגלת לסייע במימון שיקום הקרקעות המזוהמות עפ"י קריטריונים מוצעים". המשרד להגנת הסביבה כבר פרסם תזכיר הצעת חוק בנושא, וזה הועבר להערות גורמי הממשלה הרלוונטיים.