ליקויי בנייה בבית: לא רק מעצבן, גם מסוכן
רטיבות בקירות, אריחים מתנדנדים, שקיעת מרצפות ונזילות: לעיתים קרובות, לאחר שעוברים לדירה החדשה, מתגלות שורה של תקלות שהזנחתן עלולה לסכן חיים. מצעד הליקויים הנפוצים
קרוב לוודאי שקניית דירה היא הרכישה הגדולה והמשמעותית ביותר שתעשו במהלך חייכם. אולם לא אחת החלום לגור בדירה מרווחת בבניין מהודר מתנפץ לרסיסים כאשר מתברר לאחר המעבר המיוחל כי היא סובלת מליקויים שבמקרה הטוב, מכערים ומורידים מערכה ובמקרה הרע, וכפי שקורה לא אחת - גורמים לפגיעות בגוף ובנפש.
מרבית הליקויים נגרמים בשל בנייה רשלנית שלא על פי התקנות והתקנים הישראליים. לרוב, מדובר בחוסר תשומת לב מצד הקבלן ומנהלי הפרויקט או מהנדסי האתר, אך קיימים גם מקרים מטרידים בהם מתעורר חשד כבד שמא הדבר נעשה מתוך כוונה תחילה לחסוך בעלויות הבנייה.
קיימים שורה ארוכה של ליקויים בדירות חדשות מקבלן. בכתבה זו יוצגו בפניכם הליקויים השכיחים ביותר, שהזנחת הטיפול בהם עלולה לסכן את שלום הדיירים.
חשוב לציין כי לרשות רוכשים שנאלצים להתמודד עם קבלן שהתרשל, עומד חוק המכר שמחלק את האחריות בגין ליקויי הבנייה השונים לשתי תקופות: שנות בדק ושנות האחריות.
שנות הבדק הן שנים בהן האחריות לתיקון הליקויים מוטלת על הקבלנים, אלא אם כן הוכיחו כי הליקויים נובעים משימוש לקוי שעשו הרוכשים בדירה, או מתחזוקה לקויה.
בשנות האחריות המצב הפוך: רוכשי הדירות צריכים להוכיח כי הליקוי נוצר כתוצאה מעבודה לקויה, או שימוש בחומרים לקויים, ולא כתוצאה משימוש לא תקין בדירה.
נשירת לוחות אבן חיצוניים
בראש מצעד הליקויים המסוכנים - נפילת אריחי שיש שהוצמדו לקיר באופן רשלני. אריח במשקל 12 ק"ג שניתק ממקומו וצונח ממרומי הקומה אל עבר הקרקע, לא יותיר את הנפגע עם חבורות קלות.
במקרה שהתרחש לפני מספר שנים בהוד השרון, אריח שיש צנח מקומה שמינית ופצע אנושות ילד בן חמש. במקרה נוסף, שהתרחש במהלך חופשת חג הסוכות ובנס לא גבה חיי אדם, נפל אריח שיש גדול מבניין בנווה פרדסים והתרסק על סוכה.
התקנות קובעות, כי את האריח יש לחבר לבניין באמצעות שכבה של טיט ומלט וכן יש לקדוח בו שלושה חורים שדרכם יעברו חוטי ברזל, שיוצרים רשת ביטחון המחברת בניהם.
האריח עלול לנשור כאשר איטום לקוי מאפשר למי הגשם לחדור למרווח שבין הלוחות, ובכך בעצם לגרום לניתוק של לוח האבן משכבת הטיט והמלט. גם רוח חזקה יכולה להביא לניתוקו ממקומו. במקרה של נשירות לוחות, תקופת הבדק תמשך לאורך שבע שנים ותקופת האחריות למשך שלוש שנים.
לרוב, קיימים מספר סימנים מקדימים אשר מרמזים על כשל בחיפוי החיצוני, כמו למשל סדקים באריחים, סדקים בחיבור האריחים לקיר וטיב האבן.
רטיבות
רטיבות בדירה עקב מי הגשמים החודרים דרך מעטפת הבית החיצונית, אינה רק פגם אסתטי - אלא כשל שיכול לגרום לנזק בריאותי. המים נספגים בקירות ובתקרה (בבלוקים ובטיח) ונותרים שם חודשים רבים.
הרטיבות מתפתחת לקילופי צבע, תפרחות על הקירות ובתקרה ואף לכתמי עובש, שמפיצים ריחות וגורמים לקשיי נשימה, ברונכיט ואסטמה.
דיירים רבים דוחים את תיקון הליקוי, אולם מדובר בדפוס פעולה שרק מגדיל את הנזק וגורם לטרחה רבה יותר, היקף עבודות התיקון גדול, ובהתאם לכך גם הלכלוך שייווצר ואי הנוחות המתלווה.
הסיבות להיווצרות רטיבות הינן רבות ומגוונות: ייתכן שחיפוי אבן השיש לא נעשה באמצעות רשת, תוך עיגון האריח עם ברגים לקיר. כמו כן, עבודת שיפועים לא נכונה בגג, יוצרת שלוליות מים שלא מתנקזים לצינורות הניקוז ומחלחלים אט אט לתוך חלל הדירה.
גם הדבקה רשלנית של יריעות ביטומניות על שכבת היסוד תיצור נתק בין היריעה לגג ותאפשר חדירת מים בין היריעות.
במקרים רבים גם בעלי מקצוע שונים שעבדו על הגג לאחר סיום האיטום פוגעים באפקטיביות שלו. סיבות נוספות לרטיבות יכולות להיות איטום לקוי של רצפת מרפסת לפני הנחת הריצוף, ואיטום חיצוני חלקי בלבד סביב החלונות.
לעיתים קרובות, הרטיבות תופיע במספר מוקדים: בתקרות, מעל הפנלים, מתחת לחלונות ובחיבורי קירות עם תקרה. במקרה של רטיבות, תקופת הבדק הינה שלוש שנים + אחריות לתקופה של שלוש שנים.
תשומת לב לסימנים מקדימים
מוטב להקדים תרופה למכה ולא להמתין עד שהגשם יחדור לקירות הבית. באמצעות בדיקות פשוטות ניתן לאבחן האם קיימת בעיית איטום.
ראשית, יש לבדוק האם קיימת נפיחות בין היריעות לרצפת הגג או שמא חורים וקרעים ביריעות. גם המטרה מבוקרת של מים על רצפת הגג יכולה לספק אינדיקציה האם המים זורמים למרזב או שליקוי בביצוע עבודת השיפועים יוצר מצב בו הם עומדים. באשר לחלונות, ניתן לבחון האם האיטום מסביב לחלונות תקין, ואינו כולל סדקים או מרווחים שיגרמו לחדירת מים.
שקיעת מרצפות ומרצפות בולטות
מרצפות ששוקעות או בולטות ממקומן יוצרות ליקוי אסתטי, אך מהוות גם סיכון של ממש, שיכול להסתיים בהחלקה או בפציעה.
הסיבה לשקיעת מרצפות היא עבודה לקויה של הקבלן, שלא דאג למלא את המשטח עליו הן הונחו בכמות מספקת של חומרי הדבקה. לעיתים גם הנחה רשלנית של המרצפות עצמן גורמת להן לבלוט או לשקוע.
התקנות מחייבות את הקבלן להניח את הריצוף במשטחים פנימיים, כך שההפרש בין אריח לאריח לא יעלה על 1 מ"מ ובמשטחים חיצוניים מותרת סטייה של 2 מ"מ בלבד. המציאות מלמדת כי הסטייה עלולה להחריף עם השנים, וליקוי מינורי יכול בהחלט להפוך לסיכון משמעותי.
בדיקת פני השטח באמצעות פלס דיגיטלי תצביע תוך שניות על אחוזי הסטייה המדויקים. בתום הבדיקה ועם וקבלת הממצאים, יאלץ הקבלן לפרק את המפגע ולעיתים משטחים שלמים, על מנת לרצפם מחדש. תקופת הבדק במקרה זה עומדת על שלוש שנים. תקופת האחריות היא שלוש שנים.
נזילות
למרות כל הטכנולוגיה המתקדמת בבנייה המודרנית, עדין קיימים כשלים רבים בתחום האינסטלציה, שגורמים להרס רב של מבנה הבית.
כאשר מדובר על דירות חדשות, לרוב, הנזילה לא תתגלה מיד. המים יחלחלו לאט לאט, וכשנבחין בהם, משמעות הדבר היא כי הנזק כבר נגרם.
קיימות מספר סיבות עיקריות להיווצרות לנזילות מים בדירות חדשות:
- חיבורים באמצע קו המים שלא הותקנו כהלכה.
- בדיקת לחץ מים שנעשתה באמצעות מכשיר לא תקין חוסר בבדיקת לחץ מים על ידי מכשיר תקין.
- מחסור באטמים בין הצינור הראשי לחיבורי קופסות הביקורת או לאסלה.
- הרכבה לא נכונה של מחברי הצינורות.
- פגיעות בצינור המים מעבודות נוספות בדירה.
כדי לטפל בנזילה בצנרת מים, יש לפרק את הריצוף או את החיפוי כדי להגיע לשורש הבעיה. ככל שהזמן עובר התפשטות המים גדלה והנזק מתעצם. הזנחת הטיפול בבעיה מסכן אתכם בעלויות כספיות גבוהות.
כמו כן, נזילה מתמשכת עלולה להביא להיווצרות ריחות לא נעימים, עובש ובעיות נשימה, לריקבון במשקופי הדלתות, נשירת הטיח מהקירות, התפרקות פנים ושקיעת ריצוף. תקופת הבדק לליקוי מסוג זה היא שנתיים, ותקופת האחריות עומדת על שלוש שנים.
ההבדל בין העלונים למפרט
המעבר מהעלון למפרט, כמוהו כמעבר בין החלום למציאות ובין תקווה לאכזבה. לעיתים קרובות הדייר הטרי נותר עם טעם של החמצה ועוגמת נפש בעקבות פער בין הציפיות שנוצרו אצלו לאחר עלעול בפרוספקטים ומצגי החברה לתוצאה בשטח.
הנחת היסוד היא כי חוזי מכר דירות (ובכלל זה מפרט ותוכניות המצורפות לחוזה) גוברים על מצגים מוקדמים, במידה שהקבלן קיים את חובותיו ומסר לרוכשים את הדירה בהתאם למה שנקבע במפרט הטכני המצורף לחוזה ובהתאם לתוכניות הבנייה אשר צורפו לחוזה המכירה.
הבעיה העיקרית נעוצה בכך שהקונה הממוצע אינו מתעמק בחוזה המכר ובפרטי הפרטים של המפרט הטכני. הרכישה מתבצעת על פי רוב על בסיס פרוספקט צבעוני ומרשים, הדמיה מתוחכמת ולעיתים אף דגם מוקטן של הפרויקט והדירה.
כך למשל, מקרה בו הלקוח צפה בפרוספקט שהכיל תמונה של חדר אמבטיה מפואר, הכולל ברזים מפוארים מתוצרת חו"ל.
בפועל, הוא לא שם לב כי במפרט הופיע שחור על גבי לבן כי הברזים בדירה סטנדרטים לגמרי.
מערכות לבטיחות אש
לפני התחלת בנייתו של כל פרויקט חדש, חייב הקבלן להגיש לרשויות הכיבוי תוכנית כיבוי אש. עד שהרשות מאשרת את התוכנית, הקבלן לא מקבל "אור ירוק" להתחיל בבנייה.
בשלב השני, מחויב הקבלן להתקין בכל קומה בבניין שורה של אמצעי הגנה מפני שריפות, ולזמן את רשות הכיבוי על מנת שיבדקו את הימצאותם ותקינותם.
הבעיה היא כי לא פעם, הציוד שהותקן אינו ברמה מספקת, הבלאי שלו גבוה ובמבחן המציאות – כלל לא בטוח כי שיספק מענה אפקטיבי בזמן שריפה.
מנעד הליקויים במקרה זה רחב מאוד וכולל מערכת גילוי עשן ומתזי מים שכלל אינם פועלים, זרנוקי מים, מטפים ומערכות שחרור עשן לא תקינים.
גם חיבורים כושלים של חוטי חשמל עלולים לגרום לניצוצות וקצרים במערכת החשמל, שיכולים תוך זמן קצר להצית שריפה קטלנית.
הכותב הוא מהנדס, מנכ"ל חברת הדס ביקורת מבנים ושרותי הנדסה בע"מ המתמחה בביצוע בדק בית
לפנייה לכתב/ת 
