המחאת ביטחון לבעל הבית? לא ממש בטוח
שוכרי דירות רבים נדהמים לגלות כי בעל הבית מאשים אותם בגרימת נזק לנכס, ובתגובה פורע את המחאת הביטחון שדרש מהם להפקיד בידיו במועד חתימת החוזה. איך ניתן לצמצם את הסיכונים ולמזער נזקים?
כשדני (שם בדוי) מצא דירה ראויה למגורים בתל אביב, לא היה שמח ממנו. בתום שלושה חודשי חיפוש אינטנסיביים, ועשרות רבות של דירות שנסקרו, הוא חתם על חוזה שכירות, במסגרתו חויב להעביר לחזקתו של משכיר הדירה, המחאה בגובה 10,000 שקל "לצורכי ביטחון ולהבטחת מילוי כל ההתחייבויות על פי תנאי החוזה".
יומיים לפני עזיבת הדירה, ביקר בה בעל הדירה וטען שדני התנהג שלא "כשוכר סביר", וגרם לנזק למערכת החשמל, ולסדקים בריצוף ועל כן, חלה עליו החובה לתקן את הנזקים שגרם.
כל הסבריו של דני כי לא גרם כל נזק, והדירה נשארה בדיוק במצב בו היא נמסרה לו, לא עשו רושם על המשכיר שהעמיד לרשותו שתי ברירות: או לרצף מחדש את הסלון ולתקן מיידית את מערכת החשמל, או שהמחאת הביטחון תיפרע.
הליכים משפטיים ממושכים
עוד הוסיף המשכיר כי על דני להודיע לו תוך שלושה ימים באיזו חלופה הוא בחר. להפתעתו הרבה של דני, כעבור יום, הפקיד המשכיר את המחאת הביטחון.
המקרה של דני הינו אחד מיני רבים, המתאר מצב בו שוכרים נאלצים להתמודד עם משכירי דירות, שמממשים את הבטוחות שנתנו להם ובעיקר את "המחאות הביטחון", בלא כל תיאום מראש, באופן חד צדדי ולא אחת, בניגוד גמור לחוזה שנחתם בין הצדדים.
לעיתים מדובר בסכומים גבוהים העולים על 10,000 אלפים שקלים, שמנוכים מחשבון הבנק של השוכר ומאלצים אותו לפנות להליכים משפטיים ממושכים מול המשכיר.
המחאת ביטחון - המחאה רגילה?
צמד המילים המחאת ביטחון מעורר אצל שוכרים רבים תחושה מוטעית של ביטחון, כי האוחז בה אינו יכול לעשות בה שימוש ולהפקידה בבנק, כפי שניתן לעשות עם המחאה רגילה.
הכיתוב "המחאת ביטחון", אינו משפיע כלל על הבנק שמקבל את ההמחאה, ואינו עוצר את הליך הפקדתו, או משהה אותו.
המחשבה כי הבנק ידאג לאינטרס של הלקוח, וישהה את התהליך, הינה שגויה שכן, מבחינת המוסד הבנקאי, מדובר בהמחאה רגילה לכל עניין ודבר, ועל השוכר לקחת זאת בחשבון. חובתו היחידה של הבנק, היא לוודא שורה של פרטים כגון תאריך, חתימה וכו'.
אז מה בכל זאת התועלת? מבחינת המשכיר - בית המשפט יוצא מנקודת מבט כי הינו אוחז בצ'ק כדת וכדין. מבחינת השוכר - נטל הראייה עליו, הכוונה היא, כי עליו להראות כי התנאי שבגינו היה רשאי להפקיד המשכיר לא קוים ועל כן עליו לקבל את כספו בחזרה הווה אומר, המשכיר הפקיד את ההמחאה בניגוד למסוכם.
החסרת פרטים לא תמנע הפקדה
תפיסה שגויה נוספת שרווחת בקרב שוכרי דירות, היא שמילוי חסר של ההמחאה, יפחית את הסיכוי שהיא תיפרע.
בלא מעט מקרים בהם השוכר התמים סבר שפקיד הבנק יסרב לכבד את ההמחאה, מאחר שהפרטים בה הושלמו על ידי המשכיר, תוך כדי שימוש בעט שונה.
בפועל, השוני עלול להביא את פקיד הבנק להתקשר ללקוח ולתהות פשר הדבר, אך בסופו של יום, אם ההמחאה חתומה על ידי השוכר - לרשות הפקיד עומדת האפשרות לכבד את ההמחאה.
אמצעי הזהירות בהם צריך לנקוט
ראשית כל, יש להתייחס להמחאת הביטחון כהמחאה רגילה ולפיכך, אם מתעורר החשד שמא מדובר במשכיר בעייתי או שיש רישום באינטרנט על תביעות שהוגשו כנגדו, מוטב לוותר על הדירה ולא לקחת סיכונים מיותרים.
במידה שהוחלט למסור לרשותו המחאת ביטחון, יש לרשום עליה" למוטב בלבד" ולמנוע בכך את האפשרות שהוא יעבירה לצד שלישי.
צעד נוסף והכרחי הוא להכניס סעיף בחוזה המחייב את המשכיר להודיע מספר ימים מראש על כוונתו להפקיד את ההמחאה, ולהעניק לשוכר את האפשרות להתנגד לכך או לתקן את הליקויים שגרם.
קיומו של הסעיף יאפשר לשוכר להוכיח לבית המשפט כי קיימת עילה להשבת הכסף מאחר והמשכיר הפר את תנאי החוזה. גם במקרה זה, התנגדות של בעל הדירה להכנסת הסעיף לחוזה צריכה להדליק נורה אדומה גדולה ומהבהבת אצל השוכר.
מעבר לאמור, על השוכר והמשכיר כאחד לדעת כי רישום של תנאי על גבי ההמחאה , מעבר למילים "המחאת ביטחון", יביא לפסילתה ולא ניתן יהיה לממש אותה.
כיצד לפעול לאחר שההמחאה נפדתה?
אם המשכיר פעל בניגוד לתנאי החוזה, יש לשלוח אליו מכתב באופן מיידי, ולהבהיר לי כי ההמחאה הופקדה בניגוד לתנאי החוזה ולפיכך עליו להשיב את הכסף לאלתר.
סביר להניח כי המשכיר שפעל בניגוד לתנאי החוזה, עשוי שלא להתרשם מהאיום של השוכר בדבר נקיטה בהליך משפטי ולפיכך, אין טעם לנהל חלופת מכתבים עם המשכיר ולהעניק לו את האפשרות "למרוח את הזמן" – יש להגיש כנגדו תביעה באופן מיידי.
האפשרות להגיש תביעה עומדת לרשות השוכר, אף אם החוזה שחתם לא כלל סעיף המחייב את המשכיר ליידע מראש קודם להפקדת ההמחאה.
ואם לא נרשם על גבי הצ'ק "המחאת ביטחון" ?
אף אם לא נכתב על הצ'ק "לביטחון בלבד", השוכר בתצהירו יכול לטעון זאת ולהוכיח בהתאם לנסיבות או להסכמות שהיו עם המשכיר כי המסירה היתה תלויה בתנאי, בקרות אירוע כלשהוא , ואם אירוע זה לא התקיים הוא משוחרר מקיום ההתחייבות.
לענין זה התייחס ש' לרנר בספרו וכתב , שכאשר המושך נתבע לפרוע את השטר, הוא רשאי להתגונן בטענה כי חיובו תלוי במילוי תנאי שלא קוים, או טרם קוים. הנתבע רשאי להוכיח בטענות בע"פ כי התלווה תנאי לחיוב השטרי.
הכותב עורך דין בנימין כהן הינו מומחה לדיני הוצאה לפועל ושותף במשרד עורכי דין דורה, כהן, ויצמן ושות'.
לפנייה לכתב/ת 
