לחיות בתוך סכסוך - כשהשכנים לא מסתדרים

בבניין שלנו יש תשע דירות באותו גודל ושלוש דירות בשטח כפול. האם דירה גדולה יותר צריכה לשלם יותר מסי ועד בית?

עו"ד עפר שחל ממשרד שחל את האזרחי: "דמי ועד מיועדים לפי חוק המקרקעין לתחזוקה וניהול של הרכוש המשותף. בהחלט ניתן לטעון שאין כל קשר בין גודל הדירה לבין מידת השימוש של בעלי הדירה ברכוש המשותף, ולכן צודק לגבות תשלום אחיד לכולם. שיטה זו היא בוודאי גם הכי קלה לביצוע.

"אחרים טוענים שצודק יותר לקבוע את דמי הוועד לפי מספר הנפשות בדירה, ולא לפי גודלה, כי יש להניח שמשפחה גדולה משתמשת יותר ברכוש המשותף (מעלית, חצר, חדר מדרגות, חדר עגלות וכדומה) מאדם בודד בדירה גדולה. מצד שני, לדירה גדולה יותר מוצמד נתח גדול יותר מהרכוש המשותף, אז מבחינה קניינית (להבדיל משימוש), עליה לשלם יותר.

לתת ביטוי להסכמה בתקנון

המחוקק קבע שדמי הוועד יחולקו לפי שטח רצפת הדירה נטו (ללא הצמדות כגון מחסן או חנייה), אבל לא כפה את דעתו ואיפשר לדיירים להסכים גם על חלוקה אחרת, ובלבד שהיא תקבל ביטוי בתקנון. כלומר, לבית יכול להיות תקנון מוסכם שנרשם בטאבו, ובו חלוקה אחרת (למשל תשלום שווה לכולם). כדי לעגן הוראה בתקנון מיוחד, החוק דורש הסכמה לפחות של שני-שלישים מכלל בעלי הדירות (לא שוכרים).

בתים ללא תקנון מיוחד (ובכלל זה בתים שטרם נרשמו בטאבו וממילא אינם יכולים עדיין לרשום תקנון בטאבו) חייבים לחלק את דמי הוועד לפי גודל הדירה (שטח רצפה נטו).

לכן לפני רכישת דירה כדאי מאוד לבדוק אם יש לבית תקנון מוסכם. עו"ד רם תורן, מנהל המחלקה המסחרית במשרד עו"ד גדעון פישר ושות,' מוסיף שאם בעלי דירות גדולות יותר מסרבים לשלם יותר לוועד הבית, ניתן להגיש תביעה נגדם אצל המפקח על רישום המקרקעין.

תמ"א 38

מה זה תמ"א 38, ומה נדרש כדי לאשר אותה?

עו"ד רם תורן: ב-2005 אישרה הממשלה את תוכנית המתאר הארצית מס' 38 לחיזוק ועיבוי מבנים שנבנו לפני 1 בינואר,1980 כחלק מהיערכות מפני רעידות אדמה. התוכנית קובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק המבנים כדי לשפר את עמידותם.

כדי ליצור תמריץ כלכלי לבעלי הדירות/הבתים וליזמים, היא נותנת הטבות מס, זכויות בנייה נוספות ואפשרות לשדרוג הבניין, בין היתר באמצעות הוספת מעלית, הרחבת יחידות הדיור הקיימות ועיצוב הבניין.

מניסיוני בייצוג בעסקאות רבות, מומלץ לאגד את כל הדיירים בבניין ולבחור ועד פעולה, שיעמיד ליזם/קבלן (עדיף בעזרת עורך דין המתמחה בנושא) את דרישות הדיירים וינהל את המו"מ לצורך מיקסום התמורה. הבעיה המרכזית היא קבלת הסכמת כל הדיירים. לכן שונה החוק וכיום ניתן להסתפק ב-66% מהדיירים, אך בפועל רוב היזמים אינם מוכנים לבצע פרויקטים ללא הסכמה של 100% בין היתר בשל הקושי בקבלת מימון בנקאי.

השכן מפצל: למי ניתן לפנות?

אחד משכניי פיצל את דירתו ומשכיר אותה לכמה שוכרים, והדיירים מפריעים לנו. האם זה חוקי לפצל דירה?

עו"ד עפר שחל: פיצול דירה ללא קבלת היתר בנייה הוא עבירה על החוק, כי פיצולים משנים את אופי הבית, מעמיסים על התשתיות, ויש בהם כדי להוריד את ערך הדירות.

לרוב, הפיכת יחידת דיור לשתיים או שלוש יחידות ללא היתר מתבצעת בחשאי, תוך יצירת רושם כאילו מדובר בשיפוץ פנימי רגיל.

לכן על השכנים להיות ערניים ולהזמין פקח עירוני מיד כאשר עולה חשש. לפקח יש סמכות לקבל צו שיאפשר לו להיכנס לדירה ולבדוק. קשה הרבה יותר לטפל בפיצולים ישנים, שנעשו לפני חמש שנים ומעלה.

נקטו בפעולות אזהרה

בשנתיים האחרונות חלה התעוררות ניכרת מצד הרשויות ביחס לתופעה, וכיום למי שמעוניין לפצל דירה מומלץ מאוד להגיש בקשה מסודרת להיתר. במסגרת זו יוכלו השכנים להשמיע התנגדויות והן ייבחנו לפי דיני התכנון והבנייה.

אם פיצול הדירה גורם מטרד רעש, יש לנקוט תחילה פעולות אזהרה: פנייה לדיירים עצמם, אחר-כך לוועד הבית, אחר-כך, במידת הצורך, לשלוח מכתב מעורך דין, וגם להזמין משטרה או פקח עירוני. אם כל זה לא עוזר – אפשר להגיש תביעה משפטית (למשל בבית משפט לתביעות קטנות) בבקשה למתן צו מניעה ופיצוי כספי. היום בתי המשפט קשובים יותר לתביעות כאלה.

עו"ד ורד כהן ועו"ד רענן בר-און, ממשרד בר-און כהן, מוסיפים: בעוד פיצול דירה מחייב היתר, שינוי פנימי בדירה אינו מחייב היתר. וכך, פעם אחר פעם דנו בתי המשפט בטענת בעלי דירות כי לא פיצלו את הדירה, אלא ביצעו שינוי פנימי בלבד. ככל שפיצולי הדירות הפכו למכת מדינה, החלו בתי המשפט להחמיר בעונשים נגד בעלי דירות שביצעו פיצול ללא היתר.

באחד המקרים אף הושת קנס של 230 אלף שקל, והנאשם נדרש להרוס את הקירות בדירה ולהחזיר את המצב לקדמותו. כמו כן, שוכר שמתפתה לשכור דירה שפוצלה ללא היתר, מסתכן בניתוק הדירות המפוצלות מהתשתיות הבסיסיות – חשמל, מים וטלפון.

לתבוע את השכן על מטרד רעש

מה עוד יכולים לעשות שכנים הנתקלים במטרד של רעש?

עו"ד ורד כהן ועו"ד רענן בר-און: ראשית, ניתן לנסות דרך של גישור. בשנים האחרונות עלתה המודעות לשימוש בהליך הגישור כפתרון מהיר, יעיל ונוח לפתרון סכסוכים. אם מדובר בדירה שפוצלה ללא היתר, ניתן להגיש תלונה למחלקת הפיקוח על הבנייה ברשות המקומית.

אפשר גם להגיש תובענה נזיקית, בעילה של מטרד ליחיד. כמובן, לא כל הפרעה תיחשב כמטרד, אלא הפרעה בלתי סבירה. בטרם הגשת התובענה חשוב לתעד את שעות הרעש ומשכו. רצוי אף להקליט אותו. ניתן אף להסתייע בחוות דעת של מומחה בתחום האקוסטיקה, שימדוד את הרעש ויתעד את ממצאיו.

אפשר להגיש תביעה גם מכוח החוק למניעת מפגעים, תשכ"א ,1961 – ומכוח תקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר,( תש"ן ,1990 – הקובעות מהו רעש בלתי סביר וכיצד יימדד, וכן תקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש,( התשנ"ב .1992 – דרך נוספת היא להגיש תלונה למשטרה ולבקש לתת הודעת תשלום קנס לגורם מפגע הרעש.

תאונות ואחריות השכנים

אורח שהגיע לבקר את אחד הדיירים בבניין שלנו (בניין בן 15 דירות) החליק, שבר רגל ומבקש פיצוי. האם היינו צריכים לדאוג לביטוח?

עו"ד עפר שחל: יש לא מעט תביעות נזיקיות בתחום זה. כך, למשל, דייר בירושלים תבע בבית משפט השלום את כל שכניו על כך שבעת שעלה במדרגות לדירתו נתקל בחפץ שהושאר שם, החליק ונפצע. לאחרונה הגיש תביעה אדם שעמד בסמוך לקיר בית משותף, ועל ראשו נפל אחד מהאריחים המודבקים על הקיר.

כל בעל דירה הוא גם בעלים של חלק יחסי ברכוש המשותף. מכוח הקניין הזה נוצרת גם האחריות. לכן כל בעל דירה עלול לשאת באחריות לתאונות שמתרחשות ברכוש המשותף ואשר נגרמו עקב הזנחה ומחדלים בתחזוקת הרכוש. גם ועד הבית חשוף לתביעה.

לכן מומלץ מאוד לעשות ביטוח צד ג' שמכסה גם את דיירי הבית וגם אורחים וזרים. עלותו אינה גבוהה (כ30- שקל לדירה לשנה,( ההשתתפות העצמית נמוכה, הכיסוי רחב (עד כמעט 3 מיליון שקל למקרה) וניתן אף להרחיבו תמורת תשלום חודשי נוסף. אני תמיד אומר לוועדי בתים שהיעדר ביטוח הוא עצמו בגדר רשלנות.

השכן הפך את המקלט למחסן: מה עושים?

חלק מבעלי הדירות בבית המשותף משתמשים זה 30 שנה במקלט כמחסן לרכושם הפרטי. האם מותר לעשות שימוש בלעדי ברכוש המשותף, לרבות מקלט?

עו"ד לירון בן אליהו, מנהלת המוקד והפורום של האגודה לתרבות הדיור: אף אחד מבעלי הדירות אינו רשאי להסיג גבול ברכוש המשותף, להשתלט על חלק ממנו ולעשות שימוש ייחודי בו. השתלטות כזאת היא אסורה ובניגוד לחוק המקרקעין. יתרה מכך, מקלט נועד לשעת חירום, ולפיכך עליו להישאר פנוי. כך קובע חוק ההתגוננות האזרחית.

הנחיות פיקוד העורף קובעות כי אם יש הסכמה של רוב בעלי הדירות לאחסן חפצים אישיים במקלט, שטח האחסון לא יעלה על 20% מהמקלט. לכן, נציגות הבית צריכה להודיע לדיירים שהם מחויבים לפנות את ציודם הפרטי מהמקלט תוך 15 יום. אם לא פונה הציוד, על הנציגות לתלות שלט נוסף ולהודיע כי כעבור 15 יום נוספים תפנה את הציוד מהמקלט למחסן חיצוני בתשלום, על חשבון קופת ועד הבית, וכל מי שירצה לקבל את ציודו בחזרה יצטרך לשלם עבור האחסון.

אם הדיירים יעמדו בסירובם, ועד הבית זכאי לפנות כאמור לרשות המקומית ולדווח על שימוש חריג במקלט, וכן לתבוע, באמצעות סניף האגודה לתרבות הדיור, מבעלי הדירות לסלק ידם מהרכוש המשותף ולשלם דמי שימוש ראויים עבור השימוש שביצעו.

משרד בבית: חוקי?

אחד השכנים (בקומה העליונה) מעוניין לפתוח משרד בחדר שפיצל בדירתו. המשרד אמור להעסיק חמישה עובדים, לפעול חמישה ימים בשבוע, וקליינטים צפויים להגיע אליו עד השעה .18:00 מה אומר החוק בנושא?

עו"ד לירון בן אליהו: ראשית, אם המשרד ייפתח ביחידת דיור שהוקמה עקב פיצול, ייתכן שהעבירה כפולה. יש לבדוק אם לאותו בעל דירה יש בכלל רישיון עסק, והאם תקנון הבית המשותף מתיר עסקים בבית המשותף.

ככלל, שימוש בדירת מגורים שלא למגורים נחשב שימוש חורג. ניהול עסק מכל סוג שהוא בדירת מגורים או בדירה שפוצלה, ואשר לא יועדו לכך על פי היתר הבנייה או התוכנית התקפה, טעון בהוצאת היתר מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של הרשות המקומית. ניהול עסק ללא ההיתר הנ"ל מהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה, והעובר על כך צפוי לתביעה משפטית, קנסות וצו פינוי.

דיירת חדשה רכשה דירה בבניין, וכרגע היא לא גרה בה כי הדירה בשיפוצים. האם עליה לשלם מסי ועד בית עבור התקופה שאינה גרה בה?

עו"ד לירון בן אליהו: חוק המקרקעין מטיל חובה על בעל דירה להשתתף בהוצאות החזקת הרכוש המשותף. על פי הפסיקה, בעלי דירות העומדות ריקות אינם פטורים מלשלם את מלוא חלקם, שכן הפטור יבוא על חשבון בעלי הדירות האחרים. סעיף 12 ב' לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין אינו מאפשר לעשות זאת ללא הסכמתם המפורשת של בעלי הדירות.

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי.

הכתבה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"