מחירי הדירות קרובים לשיא - אין סיבה ללחץ

בארץ נערכות מדי מספר שנים הפגנות חברתיות, תחת כותרות שונות: נפגעי משכנתאות, הפגנת אוהלים, צעדת סטודנטים, צעדת ויקי כנפו, שוכרי דירות ממורמרים וכדומה. אך אסור שהלחץ של המפגינים והתקשורת, יגרמו למקבלי החלטות להיכנס ללחץ, לפעול ללא שיקול דעת ולגרום לכך, שמחירי הדיור יירדו באופן מלאכותי בצורה משמעותית.

• מחאת האוהלים - סיקור נרחב ב-ynet
  

בארץ יש כ-2 מיליון יחידות דיור. מי שמחזיק בבעלות על דירה נהנה מהעלייה במחירי הדירות, משום שאצל רובם של אזרחי ישראל הדירה היא הנכס החשוב ביותר. בנוסף, בעלות על דירה מעודדת ומעלה בצורה משמעותית את החיסכון.

אבל אם הממשלה תפשיר יותר מדי קרקעות בפריפריה, ובנוסף תיתן בצורה גורפת הלוואות מקום, היא תגזור למעשה דלות ועוני על כל תושבי הפריפריה לשנים ארוכות.

כך למשל, נניח שזוג צעיר בבאר שבע קונה דירה במיליון שקל, לוקח משכנתא כ-750 אלף שקל ואת השאר משלים מהון עצמי, אם לאחר כל פעם שיחלו הפגנות, הממשלה תתחיל להפשיר קרקעות זמינות בפריפריה ובנוסף תעניק הלוואות מקום, המחירים יירדו והתוצאה תהיה שהזוג הצעיר ימשיך לשלם משכנתא, ערך דירתו ילך וירד, ובסופו של יום רמת העושר של המשפחה לא תשתפר לעולם, כי מחיר הנכס ישאר בגובה המשכנתא ואולי אף נמוך ממנו.

לקחי המשבר הקודם

לכלכלן טוב יש מחשבה קרה ולב חם. עשייה ממשלתית מבוהלת, המוכתבת על ידי הפגנות פוליטיות או על ידי הרחוב, ולא משולבת במדיניות לאומית ארוכת טווח, עלולה להכניס את הענף למשבר כפי שהיה לפני כעשור, ושלקח כ-8-9 שנים לצאת ממנו.

משנת 1997 עד 2007 ירדו מחירי הדיור באופן ריאלי בכ-20%, זה היה עשור קשה בענף, וזאת הסיבה האמיתית שהקבלנים צמצמו מדי שנה בהתחלות הבנייה ובנו פחות מ-30 אלף יחידות דיור בשנה, בזמן שהביקוש שעמד על 35 אלף  - מחסור של כ-5,000 יחידות דיור בשנה.

בשנת 2008 החל המשבר הכלכלי הגדול ומחירי הנדל"ן בחו"ל ירדו באופן דרמטי, לאחר עליות של 200%-300% בעשור החולף. בדומה למדינות כמו ספרד, אירלנד, בריטניה וארה"ב, גם בארץ החל להיווצר מחסור מצטבר. זה לצד העובדה שהריבית ירדה בצורה דרמטית, החל את המסע "צפונה" בביקוש לדירות חדשות, וכתוצאה מכך - עליית המחירים שאנו מצויים כעת בשיאה.

בנוסף לכך, משפחות "משפרות דיור" רכשו דירות על הנייר משום שחששו שהמחירים ימשיכו לעלות. לצד זאת, הם לא מכרו את הדירות הישנות שלהם, בציפייה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות והם ימכרו את דירתם הישנה במחירים גבוהים יותר. כך נוצר פער נוסף, שמשפחות מחזיקות בבעלות על 2 דירות "במעבר".

עוד יש לשים לב, כי בשנת 1997 עמד מספר המשכורות לקניית דירה על 90 משכורות חודשיות, היום משלמים כ-125 משכורות, עליה גדולה אך לא דרמטית, שעוד עתידה להצטמצם בשנים הקרובות.

צפי להתייצבות מחירים

מחירי הדירות נמצאים כבר מעבר לשיא, ובסוף השנה הקרובה אנו צפויים לראות התייצבות ואף ירידת מחירים. בשנת 2010 התחילו לבנות כ-40 אלף יחידות דיור ובשנת 2011 קצב התחלות הבניה מתקרב ל-50 אלף - כ-15 אלף מעל הביקוש השנתי הממוצע. המחירים המשולמים במכרזי המינהל נמוכים יותר היום בכ-25% ממחיר השמאי הממשלתי בעוד שעד לפני שנה, המכרזים היו נסגרים במעל 50% מהערכות השמאי הממשלתי.

ירידה מהירה מדי של המחירים עלולה להכניס את הבנקים לבעיה. המערכת הבנקאית בארץ אמנם מנוהלת היטב ומפוקחת בצורה הדוקה על ידי בנק ישראל, ומשבר כדוגמת הסב פריים בארה"ב או בועת הנדל"ן באירופה לא נראית באופק. עם זאת, אך פעולה פזיזה ונמהרת של הממשלה וירידת מחירים מהירה ופרועה עלולה לפגוע ביציבות הבנקים.

המוחים שבים ודורשים דיור "בר השגה", כשבפועל אין חיה כזו. יש משהו דומה לזה במספר קטן של מדינות, המיועד בעיקר לשכבות החלשות, אך שאלת השאלות היא מי יגדיר מהו בר השגה, היכן יהיו הדירות הללו, מי זכאי להתגורר בהן, מה יהיה גודל הדירות וכדומה. 

ולבסוף, הרעיון שהכנסת תחוקק חוק פיקוח על "גובה שכר הדירה" ל-3 שנים מעורר גיחוך. מי יקבע מהו המחיר של דירה הפונה לים לעומת דירה הפונה לפחי הזבל? מי יקבע מחיר של דירה משופצת מול דירה מוזנחת? מי יקבע כמה עולה דירה בקומה שניה מול דירה בקומה שישית? במדינה דמוקרטיתף אדם יכול לעשות עם רכושו ככל העולה על רוחו, ולא ניתן להכתיב לו האם להשכיר את דירתו, למי ובכמה.

הכותב הוא יו"ר סלע נדל"ן ריט ובעבר מנכ"ל משרד האוצר