תמ"א 38: הקבלן משלם את המסים

במסגרת תמ"א 38, בעלי הדירות מוכרים לקבלן את זכויות הבנייה הקיימות והנוספות של הבניין בתמורה לשרותי הבנייה שלו. אלה כוללים בין היתר, את תשלום כל המיסים וההיטלים, שהיזמים מתחייבים לשלם. כדי לאמוד את כדאיותה הכלכלית של העסקה, כדאי לדעת איזה תשלומים צריך היזם לשלם, ועל אילו יש פטור. אז מה כלול בתשלום המסים וההיטלים?

מדריך לתמ"א 38 - בפרקים הקודמים:

• תמ"א 38: לגור באתר בנייה ולהשאר בחיים
• איך לנהל מו"מ עם הקבלן ב תמ"א 38 ?
• שלא יעבדו עליכם: מה לבדוק לפני תמ"א 38?
  

בעסקה רגילה במקרקעין, על הקונה לשלם מס רכישה ועל המוכר לשלם מס שבח והיטל השבחה. בתמ"א 38, המוכר הוא בעל הדירה שמוכר את זכויות הבנייה, ואילו הקונה הוא היזם, שבונה על זכויות הבנייה דירות חדשות. כלומר, בעלי הדירות שאמורים לקבל דירה משודרגת, אמורים לכאורה לשלם מס שבח והיטל השבחה על השידרוג וקבלת שרותי הבנייה מהקבלן, אך ברור שאם כך היה הדבר, אף בעל דירה לא היה מסכים למכור את זכויותיו או לשדרג את דירתו.

במסגרת תיקונים שחוקקה הכנסת, שעסקו בעידוד חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, נקבעו חוקים שביטלו את שומות המס הללו והעניקו פטור ליזמים ולדיירים, פטורים שבעסקאות אחרות דומות - ללא חיזוק מבנים לפי הוראות תמ"א 38, אינם ניתנים. באיזה פטורים מדובר? 

פטור מלא מהיטל השבחה - פירושו של מס זה - היטל על ערך הקרקע שעלה כתוצאה מהטבות בנייה שניתנו לבעלים, כתוצאה מהתרת שימוש חורג או כתוצאה מאישור תוכנית של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. האדם שחייב בתשלום הוא זה שבבעלותו היה הנכס ביום מתן האישור על ידי הוועדה - כלומר בעל הדירה. בלעדי הפטור, השיעור של סכום ההיטל בחוק, שווה למחצית מעליית שווי הנכס, כפי שזה הוערך על ידי שמאי מקצועי של הוועדה המקומית.

עד קיץ 2011 – לא חל פטור מלא אלא הפחתה של 90% מההיטל. אולם כחלק מעידוד המדינה לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 - תיקון 96 לחוק התכנון והבנייה קבע כי יוענק פטור מלא מתשלום היטל השבחה בגין קבלת היתר בנייה שניתן מכוח התמ"א.

פטור ממס שבח - מס שבח הוא מס המוטל על רווחים שהתקבלו כתוצאה ממכירת מבנים או זכויות בנייה. המס מוטל על עליית ערך הקרקע מזמן רכישתו עד לרגע מכירתו בניכוי הוצאות הבעלים על הנכס. לכאורה, על בעל הדירה מוטלת חובה לשלמו, שהרי כל עסקה בין בעל דירה ליזם נחשבת למכירה והיא מחויבת על פי חוק במס שבח. עוד ברור כי קיים שבח - שהרי בעל הדירה מקבל דירה משודרגת וזכויות נוספות דוגמת 2 חדרים נוספים, מפרסת שמש ועוד.

בעקבות תיקון לחוק, עסקה המתבצעת במסגרת תמ"א 38 פטורה ממס שבח, בתנאי שהתקיימו התנאים הבאים: זכויות הבנייה הוקנו לפי הוראות תמ"א 38, החיזוק של הבניין בוצע בהתאם להוראות החיזוק שבתמ"א, והתמורה שניתנה לבעלי הדירות היא "שירותי בנייה לפי "תכנית החיזוק".

המונח "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" כולל: חיזוק המבנה, הרחבת דירות במבנה, התקנת מעלית במבנה, שיפוץ המבנה ועיצובו, בניית מחסנים, בניית מרפסות שמש, ותשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בנייה לפי תכנית החיזוק כלומר שכר טרחת עו"ד, מפקח, הובלות, פינוי ועוד. על כל אלו היזם אינו חב במס.

אולם בשונה מתמ"א 38 רגילה, תמ"א 38/2 במסגרתה הורסים את המבנה לחלוטין ובונים מבנה חדש, אינה מאפשרת לקבל את הפטור ממס שבח. בהתאם לעמדת רשויות המס (החלטת מיסוי 5887/11), תמ"א 38/2 אינה נחשבת לשירותי בנייה לפי "תוכנית החיזוק" ועל כן הדיירים חייבים בתשלום מס שבח. כלומר רשויות המס רואות בתמ"א 38/2, עסקת קומבינציה רגילה ובמסגרתה לא חלות הטבות המס שניתנות בפרוייקט תמ"א 38 רגיל.

עם זאת, יש תכנון מס שמאפשר ליזמים מנוסים לקבל פטור ממס שבח ואף פטור ממס רכישה. כך למשל במקרה של ניצול פטור ממס שבח של הדיירים המגיע להם כמוכרי דירת מגורים, מכוח סעיף 49ז' לחוק ובהתאם לחוקים אחרים החלים על מיסוי עסקת קומבינציה, בה מבקש המוכר פטור ממס שבח לדירת מגורים.

במקרה של הרחבת דירות הדיירים שנובעת מכח תב"ע (תוכנית בניין עיר) מקומית ולא מכח תמ"א 38 או זכויות בניה מכוח תכניות אחרות, למשל זכויות לבניית חדרי יציאה לגג – אין ליזם את הפטורים ממס שבח, ממס מכירה וממע"מ.

ישנן מספר עיריות שמקנות זכויות בנייה נוספות, במסגרת תמ"א 38, מתוקף סעיף 23 לחוק. ניתן לקבל פטור על זכויות אלו, בתנאי שמתקבלת חוות דעת כלכלית הבוחנת את מידת הצורך בזכויות בניה המוגברות באותו איזור, לצורך כיסוי עלויות החיזוק של המבנים בתוכנית.

מע"מ - מס נוסף שהיזם אמור לשלם הוא מס ערך מוסף - מס עקיף הנגבה על כל עסקה המתבצעת במשק, כולל מכירת נדל"ן. כיום, המע"מ בישראל הוא בשיעור של 16%. בהתאם לסעיף 31 ב' לחוק מס ערך מוסף, חל פטור ממע"מ רק על מתן שרותי הבנייה לדיירים כנגד זכויות בניה הנובעות מכוח תמ"א 38 המחייבת חיזוק. לכן, שרותי בנייה בתמורה לרכישת זכויות מכוח התב"ע או תוכניות אחרות - חייבות במע"מ, אותו נושא היזם.

במסגרת תמא 38/2 אין פטור ממע"מ ועל היזם לשלמו. עם זאת, באפשרותו לקזז את הוצאות המע"מ מעלויות הבנייה שהוציא בבניית הבניין.

מס רכישה - חל על היזם בגין הרכישה של הזכויות, שעומד על 5% מכלל שווי המכירה. כאן לא ניתנת כל הטבה או פטור.

יתרונות לבעל הדירה

רציונל המחוקק המקל על היזמים במתן פטור מתשלום המיסים, מביא ליתרונות כלכליים לבעל הדירה, שמטרתםלגרום להיענות גבוהה ככל האפשר לתכנית תמ"א 38.

לצד זאת, יש לקוות כי רשויות המס יתנו פרשנות מרחיבה ומקלה בעניין פטור מההיטלים והמיסים במסגרת תמ"א 38/2. על פי דברי ההסבר לחקיקת תמ"א 38/2, הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן ולכן יש לתת אותם תמריצים ליזמים לבנות בניינים חדשים במקום לחזק ישנים.

כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי