היזם או הקבלן - מי אחראי לתקן ליקויי בנייה?

זוג צעיר רכש דירה חדשה "על הנייר" בפרוייקט ברחובות, אך כאשר נכנס אליה התגלו לפניו ליקויים להם לא ציפה: חלק מהאריחים באמבטיה היו שבורים, נזילה מכיור המטבח הכתימה את הקיר וחילחלה עד לדירת השכן למטה, ודלת חדר השינה לא נסגרה.

כתבות נוספות על ליקויי בנייה:

• בלי הפתעות מיותרות - לאתר ליקויי בנייה מראש
• עשו זאת בעצמכם: כך תאתרו ליקויי בנייה בדירה
• הקבלן התרשל לפני שנים - האם אפשר לתבוע?
  

השניים פנו אל היזם ממנו רכשו את הדירה ואיתו חתמו על חוזה הרכישה, בדרישה שיתקן מייד את הליקויים. היזם השיב להם כי הוא לא הגורם שבנה בפועל את הבניין, וכי עליהם להפנות את טענותיהם לחברה הקבלנית, מפני שהיא זו שאחראית על טיב הבנייה ומחובתה לדאוג לתיקון הליקויים.

החברה הקבלנית מצידה התנערה מהרוכשים וטענה כי עליהם לשוב ולהפנות את דרישת התיקונים ליזם, שכן הדירה נרכשה ממנו. הזוג הצעיר, ששילם ממיטב כספו עבור הדירה ונטל משכנתא מכבידה עבור הגשמת החלום, מצא את עצמו "נופל בין הכסאות", עם ליקויי בנייה מטרידים שאיש לא מוכן לקחת אחריות על תיקונם.

מנצלים את הבלבול של הרוכשים

זו רק דוגמא אחת מיני רבות למקרים בהם מתגלים ליקויי בנייה בדירה חדשה שנמסרה מהיזם לקונה ונבנתה על ידי חברה קבלנית.

במקרים אלה, בהם היזם לא בנה בעצמו את המבנה אלא התקשר עם חברה קבלנית, מוצאים את עצמם הרוכשים בין היזם לחברה הקבלנית. שני הגורמים מתחמקים ממתן תשובות ופתרונות ומטילים אחריות של גורם אחד למשנהו, תוך ניצול הבלבול בו שרויים הרוכשים.

לכאורה, היזם הינו האחראי כלפי הדיירים, שכן הדיירים רכשו את הדירה בהסכם עם היזם וכלל לא היו מעורבים ביחסים בינו לבין החברה הקבלנית.

עם זאת, יש מקרים בהם ניתן להפנות את הדרישה גם אל החברה הקבלנית ולהעביר לבית המשפט את האחריות לקבוע מי מהשניים אחראי על אילו מהליקויים, וסכום הפיצוי אותו זכאים הרוכשים לקבל.

אחריות היזם

על פי חוק המכר, היזם חייב לתקן את כל הליקויים, בין אם בעצמו ובין באמצעות קבלן מבצע. בכל מקרה קיימת שורה תחתונה ברורה מאוד: אם הוא לא עושה - קמה כנגדו עילת תביעה.

כל ניסיון של היזם ל"גלגל" ולהעביר את האחריות כלפי החברה הקבלנית אינו מעניינו של הרוכש. הרוכש זכאי לתבוע את היזם בגין הפרת חוק המכר ובהתאם לו. היזם התחייב לספק דירה באיכות בנייה מסוימת, ואם קיים פער בין ההבטחה למציאות, הרי שהוא הפר את ההסכם שנחתם עם רוכשי הדירה.

אחריות הקבלן

גם החברות הקבלניות, שנוטות להתחמק מחובותיהן מאחורי הטענה כי היזם הוא הגורם אליו צריך להפנות את הדרישה, יודעות כי הן אלו שביצעו את העבודות, וככל הנראה ברשלנות.

משום כך אפשר במסגרת התביעה נגד היזם, להגיש תביעה גם נגד החברה הקבלנית בעילה שונה - לא מכוח הפרת חוק המכר, אלא בהתאם לפקודת הנזיקין. המדובר בניואנס משפטי, אולם הרוכש זכאי לתבוע פיצוי כספי, בין אם מהקבלן, בין אם מהיזם, ובין אם משניהם יחד.

איזה כיס ייפתח?

בית המשפט, קובע את חלוקת האחריות בין שני הגורמים. לרוב, היזם יהיה אחראי בגין נזקים או ליקויים שנובעים מכשלים תכנוניים, שכן הוא זה שיזם ותכנן את הבניין, ואילו החברה הקבלנית תהיה אחראית לליקויי בנייה ונזקים למבנה הנובעים מעבודות הבנייה בפועל (המכונים "ליקויי ביצוע").

בכל מקרה, כאשר תובעים גם את היזם וגם את החברה הקבלנית, בית המשפט קובע את הפיצוי ומטיל את האחריות לתשלום על שניהם, "יחד ולחוד".

המשמעות של הטלת אחריות באופן כזה היא, שאם היזם פשט רגל - ניתן לתבוע את מלוא הפיצוי שבית המשפט פסק מהחברה הקבלנית, ולהיפך - במקרה שהחברה הקבלנית נמצאת בהליכי פירוק, ניתן לתבוע את הפיצוי מהיזם.

לפני ביהמ"ש: מכתב דרישה

אז איך מתחילים? כמו במרבית המקרים, לא פונים ישירות לבית המשפט מבלי לנסות ולמצות את ההליכים מול היזם. לפיכך ראשית יש לפנות במכתב דרישה ליזם, עם העתק לחברה הקבלנית, בו מפורטים הליקויים והנזקים המצריכים התייחסות ותיקון. עדיף שרשימת הליקויים תינתן במסגרת חוות דעת של מהנדס מומחה בבדיקות מסוג זה.

בעת הגשת תביעה, בית המשפט מבקש לראות את הפניות שקדמו להגשת התביעה והוא בוחן את התנהלות הצדדים. לפיכך מומלץ לשמור העתק מפנייה זו ומכל התכתובות רלוונטיות, באם תדרש הגשת תביעה.

קובע מפורשות כי על רוכשי דירה חלה חובה לתת ליזם הזדמנות לתיקון הליקויים. לכן, ללא פניה מקדימה ליזם, בית המשפט עלול לפסוק פיצוי נמוך בשל העובדה שלא ניתנה ההזדמנות לביצוע התיקונים על ידי היזם .

משום כך מומלץ ביותר שהפניה תהיה בכתב ולא בעל פה, כך שיישמר התיעוד ורוכשי הדירה יוכלו להוכיח שעמדו בדרישות החוק ונתנו הזדמנות לתיקון הליקויים.

מומלץ לבצע בדיקת ליקויים ולשלוח פנייה ליזם במהלך שנת הבדק - השנה הראשונה מרגע קבלת המפתחות לדירה. חוק המכר (דירות) קובע כי כל ליקוי שהתלוננו בגינו במסגרת שנת הבדק, ייחשב כליקוי בניה שהיזם אחראי לו, אלא אם כן היזם יוכיח שהליקוי אינו תוצאה של התרשלות שלו.

שטחים משותפים

ניתן להגיש גם תביעה בגין ליקויי בניה על ליקויי בנייה שמתגלים בשטחים המשותפים, ולאו דווקא בשטחים הפרטיים של הדירות.

במקרה כזה, מגישה את התביעה נציגות הדיירים, והיא זו שבאחריותה ליזום בדיקת ליקויים על ידי מהנדס או חברה חיצונית. מדובר בתביעה כספית המוגשת בשם כל הדיירים ולא רק בשם ועד הבית.

תביעה קבוצתית

הגשת תביעה קבוצתית, יחד עם דיירים נוספים, חוסכת בעלויות – הן בעלויות הייצוג והן בעלויות המומחים. אבל לא תמיד מדובר ביתרון: לעיתים עלול להיווצר מצב שבית המשפט דורש מהדיירים לשלם עבור חוות דעת מומחה ודייר אחד מסרב לשלם.

במקרה כזה כל הדיירים הופכים להיות "בני ערובה" של אותו דייר, שמונע את בירור התביעה ומעכב את כלל התובעים. כמובן שבמקרה בו כל הדיירים מאוגדים ומחוייבים לתביעה, ישנה עדיפות להגשת תביעה קבוצתית.

בית משפט או בוררות?

בהסכמי מכר רבים קובעים היזמים, כי כל סכסוך הנוגע לרכישת הדירה או לליקויים בה, ובכלל למערכת היחסים בין רוכשי הדירות לבין היזם, יידונו במסגרת הליך בוררות.  

במקרה כזה, יש לנהוג באותו אופן של תביעה לבית המשפט, כלומר לשלוח מכתב דרישה ליזם עם העתק לחברה הקבלנית ובו מפורטים כל הליקויים בהתאם לחוות דעת של מהנדס. עדיף לעשות זאת במהלך שנת הבדק.

כאשר הסכם המכר קובע חובה לפנות לבורר, ימונה על ידי הצדדים מהנדס בורר שיכריע בתביעת הדיירים. לעיתים רבות יזמים לא משיבים לדרישותיהם של רוכשי דירות למנות בורר, ועל כן מרבית המקרים מגיעים בסופו של דבר לפתחו ולהכרעתו של בית המשפט.