חרדים וחילונים בנדל"ן: הבדל של שמיים וארץ

בשנים האחרונות הפך הפנטהאוז לנכס הנדל"ן הנחשק ביותר. החלום הישראלי של בית צמוד קרקע הומר בפנטזיה על מגורים בקומה העליונה, "מעל כולם". ואם אפשר, רצוי כמובן במגדל ומה שיותר גבוה, יותר טוב.

• בדיקה: רוב מכרזי הדיור מיועדים לחרדים
  

אך הטרנד שעד עתה קנה לו לא מעט רוכשים ומעריצים, פסח ברובו על שוק הנדל"ן החרדי. שם, הקונים דווקא פחות מתעניינים בקו הרקיע ולא ממהרים להשקיע את כספם בדירה עם הנוף המדהים. בעיקר כי הדרך אליה, בשבתות ובחגים, רצופה בהרבה מאוד מדרגות.

עלית בקומות? תיאלץ לרדת במחיר

חוקר השווקים יצחק לוי, שם לב לתופעה ייחודית, שאין לך אח ורע בישראל. דירות גג ופנטהאוזים שבכל אזור אחר בארץ היו מתומחרים בהתאם ונחטפים בשוק כלחמניות חמות, מוצאים את עצמם בשוק החרדי ללא קונים.

מנתונים שאסף המחירון באמצעות דיווחי עסקאות וסקרים מקומיים מסתמן, כי תקופת השהות בשוק של דירות מהסוג הזה באזורים חרדיים ממושכת במיוחד. המחיר הסופי, בניגוד לדירה, לא נוגע בשמיים, אלא נשאר על הקרקע.

יקי רייסנר, סמנכ"ל בחברת הבנייה "צ. לנדאו" הבונה במגזר, לא מופתע מהנתונים. "התמחור של דירות בקהילה הוא שונה ואת זה, הרבה מאוד מפספסים. רק לאחרונה השתתפתי בכינוס קבלנים ארצי ושמעתי שם קולות שאמרו, 'מה כבר אפשר לחדש לנו בבניה לחרדים?! דואגים לשני כיורים במטבח, פינת נטילת ידיים והמרפסת סוכה וזהו זה'. כששאלתי אותם איך בדיוק הם מתמחרים דירות ביחס לקומות, הם דקלמו את הגישה הקלאסית של הבנייה החדשה, שככל שהקומה עולה המחיר עולה איתה. פה עצרתי אותם והסברתי, שאצלנו זה דווקא ההיפך".

"למידע הזה יש משמעות אדירה", אומר מוסיף . "זה ההבדל בין רווח להפסד בפרויקט בניה. תמחרת לא נכון כי אתה לא מכיר את הצרכים - ואתה בבעיה. הביקוש הכי גדול לדירות בבני ברק הוא דווקא לקומה שנייה ושלישית. את הראשונה קצת פחות אוהבים מחשש לגנבים, והשנייה היא הכי מבוקשת".

השבת היא מקור ההבדל

רייסנר, מסביר כי ההבדלים בין דתיים לחרדים בנושא הזה, הם קריטיים. לדבריו, בגבעת שמואל המאופיינת באוכלוסייה דתית לאומית, שכן משתמשת במעלית שבת, - בדיוק כמו במגזר הכללי.

גבעת שמואל. מחירי הפנטהאוזים מזנקים(צילום: משה מילנר, לע"מ)

אך למה אצל החרדים הפטנט לא תפס? חיים גיל, העורך הכלכלי בשבועון החרדי "מרכז הענייניים", מסביר כי מעלית מהסוג הזה נחשבת לבעייתית בעיני חלק גדול מהפוסקים החרדים, ובהיעדר מעלית כזאת החיים בקומה הגבוהה בבניין יכולים להפוך לקשים מאוד. "תנסי לדמיין משפחה חרדית ממוצעת חוזרת מסעודת שבת או טיול בחוץ ומטפסת עם עגלת תאומים וילדים קטנים 8 או 12 קומות, מה בדיוק הכיף בזה?".

"בנוסף לכך", מספר גיל, "הציבור החרדי כלל לא חושב במונחים של יוקרה, אלא של פרקטיות. הוא לא יחשוב שזה הגיוני לשלם עוד 25% במחיר רק כדי להגיד שהוא גר בפנטהאוז. הוא צריך כך וכך חדרים ולשם הוא חותר. המותרות של לגור דווקא למעלה לא משחקות אצלו תפקיד".

גם ב"יצחק לוי" מודים כי נושא השבת והמעלית, הוא הגורם העיקרי למחיריהם הנמוכים של הדירות בקומות הגבוהות. נושא הנוף, לדברי לוי, "הוא לא אישיו. מרפסת גדולה, למה זה טוב?לעוד שטח משחק לילדים? זה בעיניהם חלל מבוזבז. ואם כבר חוץ, דירת גן קורצת להם הרבה יותר".

חמש שנים בשוק וקונה חרדי איין

הראל בן משה, מנהל השלוחה החרדית באנגלו-סכסון ירושלים, דווקא לא חושב שהחרדים וויתרו על הנוף. "האילוצים וסדר העדיפות הם שונים. כולם רוצים נוף, אנשים פה ממש לא סגפנים, לא כל החרדים זה מאה שערים. אבל יש רצוי ויש מצוי. ככל שמתקרבים למרכז החרדי של ירושלים, אזור רחוב גאולה, הנוף והמרחב מצטמצמים. מי שגר בשכונות המרוחקות יותר, כמו 'רמות' או 'הר נוף', מקבל גם את הנוף".

באמת יש לכם בעיה למכור דירות פנטהאוז?

"בוודאי. יש לי כרגע דירה כזו, במחיר נוח מאוד, בטח יחסית למה שמוצע במגזר הכללי. היא בקומה 7 ונמצאת בשוק כבר חמש שנים, ללא קונה. בכל אזור אחר היא הייתה נחטפת ופה לא. הביקושים כאן הם מאוד ספציפיים, קומה נוחה עם מספר חדרים גדול. גם דירות גג לא אוהבים שם. מדובר בעיקר במשפחות עם ילדים שמעדיפות את כל החדרים במפלס אחד, יותר בטיחותי ופחות רועש. יש פה חשיבה יותר משפחתית ופחות יוקרתית, לענבל אור, לדוגמה, אין מה לחפש אצלנו".

עם נתונים שכאלה, תכנון פרויקט הופך למשימה מאתגרת במיוחד. הסוד, לדברי בן משה, הוא בניה בעיקר לרוחב. "יש פרויקט חרדי שמתוכנן באזור קריית צאנז החסידית בירושלים. הבניינים יהיו אומנם לגובה, אך הם יבנו מדורגים ותהיה אפשרות להיכנס לבניין משתי כניסות, אחת בקומה התחתונה ביותר והשנייה, פחות או יותר, מהאמצע. זהו פתרון שמשתמשים בו הרבה במגזר החרדי בתנאי שהטופוגרפיה מאפשרת".

איך בכל זאת מוכרים פנטהאוז לחרדים?

בפרויקט שתכנן רייסנר, במרכז העיר בני ברק, אופציית המדורגים לא עמדה על הפרק. גם מחיר הקרקע היקר, לא אפשר התפשרות על הבנייה לגובה. בצ' לנדאו הלכו שם על הכי גבוה שאפשר, בהתחשב בהיתרי הבנייה - 7 קומות.

לרייסנר היה ברור, כי שיווקן של שתי דירות הפנטהאוז, שתכנן בקצה כל בניין לא יהיה פשוט. "לקחנו בחשבון שדירה בקומה שביעית מורידה אוטומטית כקונים פוטנציאלים 85% מהמגזר. ידענו שזה מיועד ללקוחות מאוד ספציפיים, שהם חרדים וכן מחפשים את הנוף ומוכנים ויכולים לטפס בשבילו בשבתות.

"הקדשנו מחשבה רבה יותר לתכנון של הדירות עצמן ולאפשרות לשלב בהן יחידות דיור לבנים בוגרים או חללים המותאמים לעסק ביתי, כעוד דרך להגדיל את האטרקטיביות ולמשוך קונים. המחירים שהצענו היו נמוכים משמעותית מדירות דומות ברמת גן הסמוכה ועם כל זה, ידענו שהמכירה תיקח זמן. זו אפילו לא הייתה שאלה של כסף, כי אדם בן ששים גם אם תיתן לו הנחה של 200 אלף שקל, זה לא יהיה ריאלי עבורו לגור שם".

איך תכננתם את הבניין כולו?

"מאוד פשוט, מקומה ראשונה עד שלישית יש דירות גדולות לבעלי יכולת כלכלית; קומות רביעית וחמישית נועדו למי שזקוק לשטח גדול, ומוכן להתפשר בעניין הגובה לטובת מחיר נמוך יחסית; בקומה השישית, בנינו דירות בנות שלושה חדרים, המיועדות לזוגות צעירים שמוכנים לטפס במדרגות לטובת דירה קטנה בעיר הגדולה; ובקומה השביעית יש שני פנטהאוזים, 'למבינים', כמו שאומרים.

"ועם זאת, צריך להפריד בין בעיית הקומות לעצם רעיון הפנטהאוז. החלום לגור בקומה אחרונה, בשטח עם מרפסות וגובה, הוא מוצר שמניסיוני ניתן לשווק בהצלחה גם למגזר חרדי, השאלה היא באיזה גובה? אני, לדוגמה, מתגורר בעיר החרדית אלעד בדירה אחרונה - פנטהאוז. אבל בקומה שלישית. הדירות האלה הפכו למוצר להיט עם ביקושים אדירים. אז ברור שרוצים פנטהאוז, אך רק כזה שהוא ריאלי לאורח החיים שלנו".