משתלם להכיר: פטורים ממס על מכירת נכסים

בעל נכס שמעמיד אותו למכירה, נדרש לשלם מסים שונים בעת ביצוע העסקה, העשויים להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים ואף יותר. יחד עם זאת, המדינה מציעה מגוון פטורים שונים מתשלום חלק מהמסים על מנת לעודד מגמות כאלו ואחרות בשוק, ועל מנת להקל על מוכרים וקונים שאינם בעלי הכנסות גבוהות במיוחד. ננסה לפרט מהם הפטורים העיקריים, ואת הקריטריונים הנדרשים לעמידה בהם.

• תזמון נדל"ני: כך משפיע מועד העסקה על המס
• גשם חדר לבית? דרשו פיצוי על עוגמת נפש
  

ראשית נזכיר כי בעלי דירות מגורים רשאים לבקש פטור מתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה שלהם. החוק מגדיר דירות מגורים כדירות שבנייתן נסתיימה, הנמצאות בבעלות יחיד ולא חברה, שאינן חלק ממלאי עסקי כלשהו של המוכר וששימשו בעיקר למגורים.

בעלי דירה יחידה

הפטור הראשון הוא פטור לבעלי דירה יחידה. פטור זה מיועד למוכר דירה אשר בארבע השנים שקדמו למכירת הדירה לא החזיק בבעלותו דירה נוספת. במידה ויעשה המוכר שימוש בפטור זה, וירצה לאחר מכן למכור את דירתו החדשה, ייאלץ להמתין שנה וחצי על מנת להיות זכאי לפטור נוסף מאותו סוג.

פעם בארבע שנים

פטור לכל אדם גם אם בבעלותו יותר מדירה אחת. מדובר בפטור ממס שבח על דירה אחת שמכר בעליה, אחת לארבע שנים. אם ימכור דירה נוספת שבבעלותו, לא יהיה זכאי שוב לפטור. חשוב שנזכיר חידוש בתחום זה: החל משנת 2013 ההמתנה הוארכה לשמונה שנים, במהלך שנועד לעודד בעלי נכסים למכור דירות למגורים כחלק ממאבק האוצר במחירי הדירות.

ירושה

פטור לדירה שנתקבלה בירושה. דירה שהועברה בירושה ובעליה המקוריים היה זכאי לפטור, מעניקה גם לבעליה החדשים פטור כזה. נסביר בעזרת דוגמא: פלוני זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירתו, על פי התנאים הקודמים שהזכרנו. פלוני נפטר, והוריש את דירתו לאלמוני. במידה ואלמוני הוא צאצא או בן זוג של פלוני, וירצה למכור את הדירה שקיבל בירושה, הוא יהיה זכאי לפטור.

אפשר גם עם שתיים

פטור בהחלפת שתי דירות בדירה שלישית. אדם זכאי לפטור כאשר מכר שתי דירות לרכישת דירה שלישית, אך רק במידה ועמד במספר תנאים: ראשית, עליו להיות תושב ישראל. שנית, הדירה הראשונה צריכה להיות זכאית לפטור לפי אחד התנאים שפורטו קודם. הדירה השנייה צריכה להימכר תוך שנה מיום שנמכרה הראשונה, והשווי המקסימאלי של שתי הדירות יחד לא יכול לעלות על 1,616,000 שקל. במידה והשווי גבוה מכך, יינתן פטור ממס לדירה השנייה עד שווי זה והמס יהיה על ההפרש (נכון לשנת 2007 הסכום כפוף להצמדה).

פינוי בינוי

פטור בעסקאות פינוי ובינוי. במסגרת עסקאות אלו, מקבלים הדיירים דירות חדשות בערך גבוה בהרבה מהערך הקודם עקב השבחת הנכס, שיפור התנאים ועליית ערך האזור. במידה ומבוצעת עסקת פינוי בינוי, ובעל הדירה קיבל בתמורה דירה חדשה (בניגוד לתמורה כספית), יהיה זכאי מוכר הדירה בפטור ממס השבח. כך מעודדת המדינה דאגה לבטיחות הנכסים ומקלה בתהליך השבחתם של בניינים ואזורים שלמים.

פטור בגירושין

פטור בהעברת נכסים בתוך המשפחה. פטור זה חל על מקרי גירושין, כאשר הנכסים צריכים להתחלק בין בני הזוג במקרים של חלוקת רכוש וכדומה. החוק מאפשר פטור ממס לא רק כשהנכסים עוברים מבן זוג אחד לשני, אלא גם אם במסגרת הסכם הגירושין מועברים נכסי מקרקעין לילדים.

הוראת שעה

ולבסוף, קיימים פטורים חדשים מכוח הוראת שעה. שתי דוגמאות בולטות לפטורים אלו: פטור במכירת שתי דירות, שסכומן לא עולה על 2.2 מליון שקל לאחת, וזאת עד סוף 2012. כמו כן ניתן למכור, בתנאים מסוימים, דירה שאיננה משמשת למגורים ועדיין לעמוד בתנאי הפטור, ובלבד שהקונה יתחייב להתגורר בה. במידה וההתחייבות מופרת בידי הרוכש, נבנה גם מנגנון להטלת קנסות.