תמ"א 38: לא כל הערים בארץ תומכות ומקדמות
התוכנית לחיזוק מבנים מתירה בידי כל רשות מקומית את שיקול הדעת בדבר יישום התכנית בשטחה. בעוד שמהנדס העיר של רמת גן סבור כי מדובר בשליחות שתציל חיי אדם, בגבעתיים חוששים מבעיות חניה. ומה קורה בראשל"צ, רחובות ונס ציונה?
תמ"א 38 מתירה בידי כל רשות מקומית את שיקול הדעת בדבר יישום התכנית בשטחה. לאחר שבדקנו מה זכויות הבנייה בת"א ובערי השרון, הפעם בדקנו מה זכויות הבנייה בערי המרכז.
עוד במדריך לתמ"א 38
- תמ"א 38: איך עושים את זה בערי השרון?
- מהן זכויות הבנייה בתל אביב בתמ"א 38?
תמ"א 38: לעתים כדאי פשוט להרוס את הבניין
רמת גן: תוספת זכויות בנייה
עירית רמת גן מאפשרת זכויות בניה מעבר לתמ"א 38, שכוללות קומה נוספת ודירות גג, ואם הבניין מסווג באזור מסחרי - יש עוד זכויות. ואכן, מדובר בעיר פופולרית לביצוע התמ"א 38, בעיקר בשל המיקום הסמוך לתל אביב ולמרכז.
בעיר יש תוכניות משביחות שנכנסו לתוקף השנה, המאפשרות תוספת זכויות בנייה של קומה נוספת מעבר לאלה שמוקנות מכוח התמ"א 38. העירייה גם מאפשרת תוכנית גגות המאפשרת לבנות חדר יציאה לגג בשטח של 40 מ"ר או 50% משטחה העיקרי של הדירה לפי הקטן מביניהם.
בנוסף, אם הבניין מסווג כמסחרי, הוא מקבל עד 180% תוספת שטחים עבור השימוש המסחרי. כך, בחלקה ששטחה 100 מ"ר, ניתן לבנות 180 מ"ר נוספים.
ההתפלגות בעיר בין תמ"א 38 רגילה לבין תמ"א 38/2 שווה: 50% מהיזמים הגישו בקשות להיתרים במסגרת תמ"א 38 רגילה ו-50% הגישו בקשות להיתרים במסגרת תמ"א 38/2.
מהנדס העיר, חיים כהן, רואה בתמ"א שליחות ואחריות לחיי אדם. "הערך של הצלת חיים לא עומד בכל קנה מידה מול תנועת כלי הרכב הנוספת שתהיה או כל נימוק אחר שמטרתו למנוע את ביצוע החיזוק", הוא אומר, "יש לראות כל חיזוק כמציל חיי אדם".
גבעתיים: אין הקלות מיוחדות
גבעתיים נחשבת לפנינת נדל"ן שקורצת ליזמים רבים בשל מיקומה. אף שבעיריה מונתה הנדסאית רישוי לטיפול בנושא, בעיר אין תוכנית מיוחדת שמוסיפה או מרחיבה את זכויות הבנייה ואין בה הקלות מיוחדות בנושא. רק 3 בקשות לביצוע התמ"א אושרו עד היום מבין 20 שהוגשו מאז 2005, ורק שני בתים חוזקו בפועל.
מאחר שבעיר יש בעיית חנייה קשה, העירייה מעודדת בנייה במסגרת תמ"א 38/2, במסגרתה מאושרת חניה תת קרקעית. במקביל, פרויקטים של תמ"א 38 רגילה בגבעתיים כמעט אינם יוצאים לפועל, מכיוון שהעירייה מחייבת חנייה לכל דייר. תקן החנייה בערי קובע כי לשטח דירה עד 120 מ"ר מגיעה חניה וחצי, ומעל ל-120 מ"ר - שתי חניות.
כדי לבחון את הכדאיות הכלכלית לביצוע התמ"א בעיר, יש להכפיל את מספר הדירות הקיים פי 3 (-2.7 בגבעתיים). הפרוייקט יתבצע אם מספר הדירות הזה מאושר בעירייה ו-100% מהדיירים מסכימים. אם הבניין עומד על שטח יחסית גדול עם מעט דיירים, הכדאיות הכלכלית לרוב גבוהה.
ראשון לציון: עד 4 קומות
בראשון לציון יש כ-1,000 בניינים שמתאימים לחיזוק במסגרת התמ"א, אולם מאז נכנס החוק ב-2005 ועד היום, הוגשו 25 בקשות, מתוכם קיבלו 8 את ההיתרים הנדרשים ו-4 סיימו את הבנייה.
בעירייה אישרו תוכנית מקומית שמקנה זכויות בנוסף לתמ"א. התוכנית מאפשרת בניה של עד 4 קומות, כאשר הקומה הראשונה במסגרת התמ"א ופטורה מהיטל השבחה. העיריה מחליטה כמה קומות או יחידות דיור לאשר לאחר שהיא בוחנת את הרווח היזמי של הקבלן באמצעות שמאי מטעמה: אם הרווח לקבלן עומד מעל 35% לאחר שקיבל 3 קומות, העיריה לא תאשר קומה נוספת.
באשר לתמ"א 38/2 - על מנת שהפרוייקט יהיה רווחי לקבלן, עליו לקבל יחס של 1:4, כלומר על כל דירה קיימת - עליו להוסיף עוד 4 דירות לעצמו. הבעיה במתווה הזה, שיש אזורים בעיר בהם הצפיפות והתשתיות מקשים לייצר פי 4 דירות, בעיקר לאור החשש מעומסי תנועה כבדים.
בנוסף, יש אזורים בעיר שאי אפשר לחזק את הבניינים במסגרת התמ"א, בשל תוכנית לשימור שאינן מאפשרות לשנות את חזית הבניינים. הכוונה לאזור המושבה וחלקי העיר ההיסטורית, ביניהם רחוב אחד העם, היקב, המוזיאון ונחלת יהודה.
במקומות אלו ובמקומות אחרים שלא ניתן לבצע את התמ"א בשל בעיות חניה או אי כדאיות כלכלית, הגישה העירייה תוכנית לניוד זכויות. התוכנית תאפשר לקבלן שמבצע את החיזוק, לצבור "בנק" של זכויות שיוכל לנצל באזורים אחרים בעיר או למכור אותם לקבלנים אחרים. התוכנית תאפשר לצבור עד 600 יחידות דיור והרווח היזמי של הקבלן לא יעבור את ה-35%.
רחובות, נס ציונה ויבנה: אין כדאיות כלכלית
בערים רחובות, נס ציונה ויבנה, אין תוספת של זכויות בנייה מעבר למה שמקנה התמ"א - קומה אחת על הגג וקומת עמודים. כתוצאה, אין כדאיות כלכלית ליזמים לבנות באזורים אלו.
עם זאת, ברחובות ממתינה לאישור תוכנית שיזמה העיריה שבנוסף לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, תאפשר זכויות בנייה עד 4 קומות. בעירייה צופים שהתוכנית תאושר בתוך כחודש.
קרן אור נוספת מגיעה מצידו של תיקון מספר 3 לחוק שעומד לפני אישור ושבמסגרתו תאושר קומה נוספת מעבר לזו שמאושרת היום. בכך ינתן לכך תוקף במסגרת תוכנית ארצית ולא תוכנית מקומית של עירייה זו או אחרת.
בפרק הבא: איך עושים את תמ"א 38 בחולון, בת ים וקריית אונו?
הכותבת היא בעלת המרכז למימוש זכויות הדייר – תמ"א 38 . הכתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי
לפנייה לכתב/ת 
