סוף וילה במחשבה תחילה: לבנות בית - ולשרוד

חריגות מלוחות זמנים והוצאות בלתי צפויות, הן תופעות מוכרות לכל מי שבנה את ביתו בבנייה עצמית, שביצע שיפוץ מקיף או שביצע תוספת בנייה. האשמה באיחורים או בהתייקרות מוטלת בדרך כלל על הקבלן, אבל מספר צעדים פשוטים מצד הבונה יכולים לחסוך זמן וכסף רב בתהליך. אז כיצד אפשר להימנע מעיכובים ומהוצאות לא מתוכננות בבנייה?

• מכניסים את היד לכיס לפני בניית הבית? עצרו
• חסכתם בתכנון הדירה? עכשיו תשאו בתוצאות
• היזם או הקבלן - מי אחראי לתקן ליקויי בנייה?
  

תחנה ראשונה: תכנון מפורט

רבים טועים לחשוב שהאדריכל מתכנן את הבית, בעוד שהקבלן מוצא את הדרך להוציא לפועל את התכנון. בפועל, האדריכל צריך להיות מודע ליכולת הכלכלית שלנו כבר מהתכנון הראשוני, לספק תכנית מתוקצבת בהתאם ולא פחות חשוב - שניתנת ליישום. תכנית יפה ומעוצבת להפליא יכולה אמנם לרגש, אבל אסור לתת לעיצוב לבוא על חשבון היכולת הכלכלית והיכולת להוציא אותו לפועל.

תכנון טוב צריך לכלול ירידה לפרטים הקטנים ביותר: תכנית החשמל והאינסטלציה, גדלי החלונות ומיקומם, סוג המרצפות ותוכנית הריצוף, בחירת הכלים הסניטריים ואופן התקנתם ועוד. כל הפרטים הללו צריכים להיות מחוברים לתקציב שמוגדר מראש. כך למשל, הקמת בית במפלס אחד על שטח של 250 מ"ר יכולה להיות יקרה יותר מבניה באותו שטח על פני 2 מפלסים, ולו רק בשל העובדה שעלות הקומה השנייה מבחינת תשתיות ויסודות תהיה נמוכה יותר.

לכאורה, הגיוני שהתכנון יהיה מפורט ומדוקדק, אבל במציאות לא כולם מכינם תוכניות ברמה כזו של ירידה לפרטים. הסיבה בדרך כלל, היא שהתכנון מבוצע בלי התייחסות לתקציב: אם ליזם יש תקציב מסוים, עליו לעדכן את האדריכל בתקציב הפרויקט ולבקש לתכנן בהתאם. אם האדריכל אינו יודע את עלויות הביצוע, רצוי להתייעץ כבר בשלב זה עם קבלן מנוסה.

סיבה נוספת היא רצון לחסוך כמה אלפי שקלים על התכנון וכתוצאה -בחירה באדריכל פחות מנוסה, או התפשרות על רמת התכנון, מבלי לקח בחשבון את ההשלכות על על עלות הבניה הכוללת. תכנון מפורט של הבניה על כל מרכיביה, עוזר מאוד כשמגיעים לשלב הבניה: ככל שהתכניות מפורטות יותר - יש פחות הפתעות ופחות דברים שצריך לשנות תוך כדי הבנייה.

תחנה שנייה: "זהירות כאן בונים"

אז הכנו תכניות, קיבלנו היתר ועכשיו רוצים להתחיל לבנות. בשלב זה פונים למספר קבלנים עם תכניות העבודה שהכין האדריכל והמהנדס, ומבקשים לקבל הצעות מחיר על ביצוע הבנייה. על בסיס התכניות הקבלן נדרש לגזור את עלויות החומרים, כמות כוח האדם שיידרש לביצוע הפרויקט ואת לוח הזמנים לביצוע הבנייה.

כאן אנחנו כלקוחות נכנסים לתמונה: הקבלן עובד על פי הנחיות שהוא מקבל מאיתנו, בין אם יש להן ביטוי בתכניות ובין אם לא. מכיוון שבשלב זה כבר מבינים את חשיבותן של התכניות שמציגים לקבלן, יש להגיע אליו לאחר שבחרנו חלונות, מרצפות, כלים סניטריים, דלתות וכל מה שתלוי בהעדפות האישיות שלנו.

יש לקבל את ההחלטות הללו מראש, כך שהקבלן ידע מה נדרש ממנו ויוכל להיערך לזה מבחינת חומרים, עובדים ולוח זמנים, וכן לתמחר את העבודה בהתאם. כל דרישה שנציב לקבלן במהלך הבניה שלא הופיעה בתוכניות במקוריות שעל פיהן קיבלנו הצעת מחיר ממנו, תוביל בדרך כלל להוצאה כספית נוספת וכמובן לעיכוב הבניה עד לקבלת החומרים החדשים.

צעדים למניעת בזבוז זמן וכסף

תהליך הבנייה נמצא בידיים שלנו ורק אנחנו נקבע כיצד הוא יתנהל. אם ניגשים אליו בצורה הנכונה, אפשר לשמור על מסגרת התקציב שהוגדרה לבנייה וגם להימנע מאיחורים משמעותיים. איך?

לא חוסכים בתכנון - לא צריך לקחת את האדריכל היקר ביותר בשטח, אבל בבחירה שלו יש להתעקש על תכנון לפי תקציב, הבנה טכנית ותכניות מפורטות, גם אם נידרש להוציא על כך עוד כמה אלפי שקלים. מאחר שעלות בנייה ממוצעת היא כ-600 אלף שקל, מדובר בהוצאה קטנה יחסית לתועלת שתצמח ממנה.

הדמייה לפני הבנייה - מומלץ להשקיע בהדמיות של מיקומים וצבעים. זה חשוב ללקוח, אך לא פחות גם לקבלן ולעובדים בשטח, מכיוון שכך אפשר לראות את התמונה המלאה, שלפעמים קשה לראות דרך התכניות בלבד. העלות הממוצעת של הדמיות היא כ-2,000  שקל.

לא מבזבזים זמן - לאחר הכנת תוכנית הגשה (גרמושקה) והגשתה לוועדה המחוזית, צפויה המתנה של 3 חדושים לפחות עד לקבלת היתר הבנייה. את הזמן הזה ניתן לנצל לצורך העמקת תכניות העבודה, בחירות צבעים, כלים סניטריים, חלונות וכל דבר שנתון להעדפותינו האישיות. ככל שנגיע מגובשים יותר לבנייה - כך ייחסך זמן יקר של התלבטויות ושינויים במהלכה. דחיות בתכנון מובילות להגדלת העלויות הפוטנציאליות העתידיות.

בלי חרטות - מרגע שקיבלנו הצעת מחיר, הקבלן מחויב לעמוד בה, אלא אם נעשה שינויים לאחר שהחלה הבנייה. לכן ככל שנקדים לבחור את הדברים, נוכל לעשות זאת בצורה נינוחה ונמנע מעלויות נוספות בשל שינויים פתאומיים.

הכוונה אינה שאי אפשר לעשות שינויים, שכן לפעמים הדברים נראים אחרת כשהם מקבלים צורה מוחשית בבנייה, ומובן שעלינו להיות שלמים עם הבחירות שלנו. עם זאת, ככל שנימנע מלעשות שינויים מהותיים לאחר שהחלה הבנייה, כך ייטב.

מקדם זהירות - מאחר שבניית בית זה דבר מורכב, בשטח יכולים להיות שינויים בלתי צפויים ותקלות, גם אם תכננו את הכול בצורה מושלמת. לפיכך מומלץ לקחת בחשבון מקדם של חודש מהמועד המתוכנן לסיום הבית.

בנוסף, מומלץ לבצע פגישה אחת לשבועיים על מנת לבדוק את התכנון מול התקדמות הביצוע, ואם לאורך הדרך נעשו שינויים - יש לקחת בחשבון עיכובים. לא כדאי להלחיץ את הקבלן ולגרום לכך שהבנייה תיעשה בחיפזון ובצורה פחות יסודית ומקצועית בשל כך.

הבטחתם? תקיימו - יש הלוקחים על עצמם לספק חומרים או מוצרים מסוימים כמו חלונות או מטבח, משיקולי עלות או משיקולים אחרים. יש לזכור שאם מתעכבים באספקתם - זה יוצר עיכוב לקבלן וכתוצאה - ברצף העבודה נפגע, כך שבסופו של דבר נגרום בעצמנו לאיחור בפרויקט.

עובדים מסודר -  חשוב להקפיד על חוזה מסודר עם הקבלן, הכולל מפרט בנייה וחומרים, וכן סעיף המתייחס לאיחור בסיום הבנייה.

לסיכום, חשוב לזכור שכשאנחנו נכנסים להליך של בניה - אנו גם היזמים שמובילים אותו ולכן ההחלטות שנקבל בבחירת התוכניות וביישומן ישפיעו באופן ישיר על העלויות ומשך הבנייה. התייחסות רצינית לתכנון והשקעה בתוכניות עבודה מפורטות יוכיחו את עצמן בשלב הבנייה ויוכלו לצמצם ולמנוע הוצאות בלתי צפויות ועיכובים.

הכותב הוא מנכ"ל חברת הבניה מסינגר– בנייה ואדריכלות בע"מ