קיפאון בשוק הנדל"ן? לא במגזר הערבי
בעוד ששוק הנדל"ן היהודי נכנס בחודשים האחרונים לתרדמת חורף שמבשרת את סוף החגיגה - נראה כי במגזר המסיבה רק מתחילה. עליית המחירים של השנתיים האחרונות הואצה וגם שוק השכירות רותח. האם מצוקת הדיור תביא באופן מפתיע לדו קיום אמיתי? "עשרות אלפי ערבים מהגרים לערים יהודיות"
ענף הנדל"ן שרוי בדכדוך. המתווכים מדווחים על עסקאות שמתבטלות, דירות שעומדות על המדף שבועות ואפילו על ירידת מחירים קלה. הלקוחות יושבים על הגדר בציפיה לירידות ענק והקבלנים מדברים על "ביקושים כבושים", אבל גם הם מודים שה"החגיגה נגמרה". כל זה קורה בשוק הנדל"ן המיועד ללקוחות יהודים. במגזר הערבי, לעומת זאת, נראה כי החגיגה רק מתחילה.
יזמים ואנליסטים של שוק הנדל"ן של המגזר - שפועל לגמרי בנפרד - אומרים כי המחירים במגזר, שכיום נמוכים בהרבה מהמגזר היהודי, נמצאים בשנתיים האחרונות במגמת עלייה, שלא נעצרה, ואף הואצה, בחצי השנה האחרונה.
מנתוני המגזין הכלכלי הערבי-ישראלי "מאלקום" עולה כי דירת 4 חדרים בבניין דירות בנצרת, שעלתה ב-2010 כ-550 אלף שקל, עולה כיום 700 אלף, כלומר, בערך כמו דירה דומה ביישובים יהודיים באזור. מגרש ריק של דונם לבנייה, שעלה בנצרת ב-2010 בסביבות ה-400 אלף דולר, עולה כיום כחצי מיליון דולר.
דונם קרקע ריקה בשפרעם, שעלה ב-2009 כ-130 אלף דולר, נמכר כיום, לפי "מאלקום", בכ-300 אלף דולר. המחירים באום אל פאחם ובסחנין דומים.
בשפרעם, אום אל פאחם וסחנין אין הרבה שוק למכירת דירות, אבל במקרים הנדירים שבהם מתבצעות עסקאות כאלה, הן הולכות וגדלות: בית עם חצר בשפרעם, שעלה ב-2010 כ-150 אלף דולר, נמכר כיום בכ-250 אלף. רוב ההתייקרויות התרחשה ב-2011, בניגוד להתייקרויות במגזר היהודי, שהגיעו לשיאן ב-2010 ונעצרו ב-2011.
גם שוק השכירות הערבי רותח. דירת שלושה חדרים עם חצר בשפרעם מושכרת כיום בכ-2,000 שקל לחודש - מחיר דומה למקובל במגזר היהודי באזור. מחיר הנדל"ן המסחרי ביישובים ערביים בצפון זינק בעשור האחרון, לפי "מאלקום", ביותר מ-300%: מ-4 שקל למ"ר במרכז מסחרי בשפרעם לכ-16 שקל למ"ר.
המחירים בשכונות הערביות בערים המעורבות, לעומת זאת, עברו תהליך דומה לזה שאירע בשכונות היהודיות: עליות מחירים חדות בין קיץ 2009 לקיץ 2011, ומאז - ירידות. דירת 4 חדרים חדשה בעכו, לדוגמא, שנמכרה ב-2009 בכ-600 אלף שקל, נמכרה ביוני השנה בכמיליון שקל, ואילו כעת היא מוצעת למכירה בכ-850 אלף.
השוק הזול והזמין ביותר לערבים, מלבד הבנייה הבלתי-חוקית, הוא שכונות העוני בערים המעורבות, שדייריהם היהודים נוטשים בהמוניהם. מתווכים אומרים שדירות 3 חדרים בשכונות עוני בנצרת עלית נמכרות כיום בכ-200 אלף שקל, וכמעט כל המוכרים הם יהודים וכמעט כל הקונים הם ערבים.
כשאין בועה, היא גם לא מתפוצצת
"שוק הנדל"ן הערבי הוא משק סגור עם חוקים ומחירים משלו, כי ביישובים יהודים כמעט לא מוכרים ומשכירים לערבים", מסביר העורך הראשי של "מאלקום" נביל ארמלי. "בועת הנדל"ן ביישובים היהודיים מתפוצצת וביישובים הערביים זה לא יכול לקרות כי לא היתה כאן בועה. קשה גם להגיד שיש בכלל שוק. במשך שנים לא הייתה הקצאת קרקעות, לא היו אישורי תכנון ולכן כמעט לא הייתה בניה חוקית. אנשים נאחזים במה שיש להם ובמקרה הטוב בונים בקרקע שלהם, והמסחר מאוד דל".
לדברי ארמלי, "היחס בין היצע וביקוש גרוע גם בשוק היהודי, ועוד יותר גרוע בשוק הערבי, באופן שלא מאפשר למחירים לרדת. במגזר היהודי בעבר הייתה מעט מדי בנייה והמחירים עלו, וכעת יש תנופת בנייה והמחירים יורדים; במגזר הערבי בכלל לא היתה פעילות, ועכשיו, כשיש איזושהי התעוררות, המחירים עולים".
יוצאות דופן בולטות הן השכונות הערביות בירושלים, שם מתחוללת כבר 10 שנים עליית מחירים תלולה. דירת 4 חדרים בבית חנינה או בשועפט שבצפון ירושלים עולה 4-3 מיליון שקל - יותר מבתל אביב; דירת 2 חדרים מושכרת ב-3,500 שקל בצפון ירושלים ו-2,000 שקל בבית-צפאפא שבדרום העיר.
"במזרח ירושלים המחירים מטורפים מסיבות פוליטיות", אומר ארמלי. "האינתיפאדה וגדר ההפרדה גרמו לכך שכל מי שיכול - פלסטינים עם תעודת זהות כחולה, דיפלומטים וזרים - עוברים מהשטחים לתוך העיר. הסטודנטים הערבים לא יכולים לשכור דירות בשכונות יהודיות וכולם שוכרים בשכונות הערביות. והעמותות היהודיות שקונות בתים בשכונות ערביות מוכנות לשלם כל מחיר. לכל אלה מצטרפת מצוקת הדיור שדוחפת את המחירים למעלה בכל המגזר".
המצב השתנה בשלוש השנים האחרונות, כשהמדינה החלה, לראשונה בתולדותיה, לאשר רחבת יישובים ערביים ולהקצות לכך קרקעות. מנתוני עמותת "סיכוי" לקידום שוויון למגזר הערבי עולה כי 30 אלף מכ-200 אלף יחידות דיור ששווקו בשנים 2006-2010, שווקו לערבים, כלומר, כ-15%, קרוב למשקלם בכלל האוכלוסייה. יש לציין ששיווק הקרקעות לערבים פועל לאט יחסית ובמקומות מסויימים הוא נכשל.
הצירוף של התעוררות תכנונית אחרי קיפאון ומצוקת דיור גורם למחירי הנדל"ן לזנק. מצבים כאלה הם ההזדמנות ליזמי נדל"ן בכל המגזרים לעשות קופה. "שוק הבנייה הערבי למגורים חולש על 50 מיליארד שקל", אומר מו"ל "מאלקום", באסל גטאס. "השוק הזה מתעורר עכשיו וזאת הזדמנות עסקית אדירה לפי כל קנה מידה".
אין הקצאות קרקע ואישורים - גם המנטליות משתקת
השבוע נערך בנצרת הכנס הכלכלי הראשון שהוקדש לענף הנדל"ן במגזר הערבי. כנסים כאלה, שאנשי עסקים נפגשים בהם כדי להתחכך אלה באלה ולנופף במרכולתם מול התקשורת נערכים לעתים קרובות, אבל בחודשים האחרונים הם מתנהלים באווירת נכאים, בעיקר כשהמשתתפים הם יזמי נדל"ן. ואילו בכנס הערבי, שנערך בחסות "מאלקום" ומרכז הבנייה הישראלי, האווירה היתה נמרצת. בזה אחר זה עלו על הבמה קבלנים, אדריכלים ומהנדסי ערים והציגו תוכניות בנייה חדשות למגדלים, קניונים ומפעלים. נשמעו הטענות הרגילות נגד המדינה - אבל האופטימיות היזמית האפילה עליהם.
סלים לחאם, אחד מיזמי הנדל"ן הגדולים במגזר, מספר שלא ראה התעוררות כזאת כבר הרבה שנים. "אצלנו הכל הפוך על הפוך", אומר לחאם. "כשהנדל"ן היהודי התייקר, במגזר הערבי לא קרה כלום. ב-2006 מכרתי בנצרת דירת 4 חדרים חדשה ב-510 אלף שקל. ב-2010 מכרתי אותה ב-650 אלף. היום, כשהמחירים במגזר היהודי יורדים, אצלנו הם עולים, והדירה הזאת נמכרת ב-700 או ב-800 אלף".
למה?
"בגלל מצוקת הדיור. יש מצוקת דיור בכל המגזרים, אבל אצל הערבים זה הכי גרוע. במשך 60 שנה, עד לפני שלוש שנים, המדינה לא הקצתה קרקע לערבים, אז לרוב המשפחות הערביות אין שום אפשרות לקנות דירה. אז או שבונים לא חוקי, או שמצטופפים, או שקונים בערים יהודיות. עכשיו זה משתנה כעת, בזכות אריאל אטיאס, שר השיכון הראשון שבכלל מכיר בכך שיש כאן אוכלוסייה ערבית ועושה מאמץ גדול להקצות לה קרקע. אבל קשה לתקן עיוות שנמשך כל כך הרבה זמן".
אז למה כשהממשלה כן משווקת לערבים קרקעות, סוף סוף, המכירות כל כך איטיות?
"בגלל מחסור במזומנים, ובגלל חוסר תיאום בין הרשויות ליזמים ולקונים. וגם בגלל המנטליות הדפוקה שלנו. ערבים לא קונים בתים בבניינים משותפים, כי לא אכפת להם אחד מהשני והם לא מאורגנים, אז קשה להם לבחור ועד בית, אז אין מי שידאג לחשמל במעלית. בגלל זה, בפרויקטים שאני בונה לאוכלוסייה ערבית ממעמד הביניים, אני מספק חברה שנותנת שירותי לדיירים שירותי ועד בית בתשלום. אבל לרוב הערבים אין כסף לבית במגדל והם ממשיכים להצטופף".
יהודים שנוסעים בוואדי ערה ובמשולש רואים מצדי הכביש וילות מפוארות ושואלים, על איזו צפיפות אתם מדברים?
"ברוב הווילות האלה גרה חמולה שלמה, עם משפחה גרעינית או שתיים או שלוש בכל קומה. ואלה אנשים מעטים שמצבם טוב, האוכלוסייה העשירה שמחזיקה קרקעות מחוץ לעיר. מי שנוסע בתוך העיר, בסימטאות, רואה שיכונים צפופים ובתים קטנים שמגובבים אחד מעל השני ובתוך השני.
"המשפחות המבוססות, שמחזיקות את עתודות הקרקע, הן חלק מהבעיה. חלק מהם חיות בעוני, אבל מחזיקות דונמים שלמים של אדמה ריקה שהם לא צריכות. היה להם עדיף למכור את הקרקע ולהתעשר. הבעיה שהם לא סומכים על הבנקים הבורסה וכל התוכניות הפיננסיות למינהן, אז הם נאחזים בקרקע כי זה מה שנותן ביטחון".
מה הפתרונות?
"בפרויקטים שלי אני מנסה להגיע לאוכלוסיות הערביות השונות למכור לכולם לפי יכולתם, עם הבדלים גדולים במחירים. אני מוכר בנצרת וילות במיליון וחצי שקל, דירות 4 חדרים יפות במיליון שקל, ולידןן דירות 4 חדרים צנועות ב-700 אלף שאליהם אני מכניס רק משפחות שאין להן כסף. למעשה, אני עושה בדיוק מה שהמדינה מתכננת בדיור בר השגה. לא מזמן אמר לי פקיד ממשרד השיכון: הקדמת אותנו".
"אני מוכן למכור ליהודים. בדקו אותי"
לחאם, המנהל מסוף שנות ה-80 את חברת הבנייה שהקים אביו, בנה בתים ושכונות לא מעטות גם ליהודים וגם לערבים. בשנים האחרונות, כשהשוק הערבי היה קפוא, הוא בנה בעיקר בערים יהודיות כמו כרמיאל ונצרת עלית. כעת החליט להתמקד בערבים. "אני במצב לא נעים", הוא אומר. "כשאני בונה בשכונה יהודית ומגיע אלי קונה ערבי ומבקש לקנות, אני לא יכול להגיד לו 'לא'. ויש כיום עשרות אלפי ערבים שמהגרים מהערים הערביות ליהודיות. אבל ברגע שאני אומר 'כן', ראש העיר מתחיל לעשות לי פרצופים, וכשאני מתעקש הוא תוקע לי את הפרוייקט בבתי משפט".
אם יהודי יבקש ממך לקנות בית בעיר ערבית, תמכור לו?
"כן. בטח שכן, ועוד איך כן. אם אני מתלונן שלא נותנים לערבים לגור בשכונה יהודית, איזו זכות יש לי לא לתת ליהודי לגור בשכונה ערבית? אבל זה שטויות, זה בתיאוריה, הם לא רוצים. מדי פעם מתקשר אלי יהודי ושואל אותי את השאלה הזאת, ואני אומר שכן, וקובע איתו פגישה והוא לא מגיע, ואני מבין שזה תרגיל של אנשים פוליטיים שקיוו שאגיד 'לא'".
מי שמסכים, באופן מפתיע, עם כל טענותיהם של היזמים והכלכלנים הערבים הוא ערן רולס, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי, שמגדיר את עצמו כ"ימני מיליטנטי". רולס, שיזם את כנס הנדל"ן הערבי, אומר: "כיהודי ציוני שאוהב את הארץ, וגם כאיש עסקים, אני חייב לפעול כדי לקדם את שוק הנדל"ן הערבי".
כרגע זה נראה שדווקא במגזר הערבי יש פעילות.
"יש פעילות מסיבות לא טובות. במגזר היהודי יש קיפאון בגלל המחאה החברתית: זוגות צעירים, שהיו מוכנים לקרוע את עצמם ולהשתעבד בשביל דירה קטנה, פתאום הבינו שמישהו דופק אותם ועכשיו הם יושבים על הגדר ומחכים שהמחירים ירדו. במגזר הערבי אין אפילו את הלוקסוס הזה. אין להם אלטרנטיבות. מדינת ישראל הזניחה אותם עוד יותר ממה שהזניחה את היהודים. אין תוכניות מתאר, אין תב"עות, אין הקצאות, אז אין בנייה, אז בונים באופן לא חוקי".
זה משתנה בשנים האחרונות.
"לא מספיק".
חלק מהבעיה היא שהערבים עצמם נרתעים ממעבר לבתים משותפים.
"זאת חשיבה מיושנת, דינוזאורית. ערבים ממעמד הביניים רוצים מאוד לחיות בחיים מערביים נורמליים. הם רוצים פארקים, גינות שעשועים, מגדלים עם חניה ופח זבל, וכבישים נורמליים, שיוכלו לטייל עם העגלה בלי שמישהו שנוהג ברוורס ידרוס אותם כמו שקורה בכפר. ואם לא יתנו להם לעשות זאת בשכונות חדשות משלהם, הם ימשיכו לפלוש לערים היהודיות".
מה רע בזה, בעצם?
"זה לא בריא. גם למשפחה ערבית שעוברת לגור ביישוב יהודי יש בעיה: או שהם צריכים להסיע את הילדים לבית ספר ביישוב שלהם, או שהם יצטרכו לשיר את 'התקווה' ואת 'באנו חושך לגרש' וללמוד דברים שלא רלוונטים להם ושהם לא מאמינים בהם. לגבי היהודים, כולם יפה נפש ורוצים שערבים יגורו בכל מקום - עד שהם מגיעים לבניין שלהם".
לפנייה לכתב/ת 
