חדשה או יד שנייה - איזה דירה עדיף לקנות?
עבור דירת 4 חדרים באזורי הביקוש לא חייבים להיות מיליונרים. אפשר לרכוש דירה בת 30-20 שנה באחת השכונות הוותיקות מחוץ לתל אביב. מה מפסידים כשמוותרים על הניילונים? בדקנו
אמנם בענף הנדל"ן משוכנעים שמחירי הדירות צפויים לרדת בשנה הקרובה, ובמשרדי הממשלה אף ממשיכים לנסות למצוא פתרונות דיור לזוגות צעירים - אך נראה כי הירידה במחירים אינה משמעותית . ובכל זאת - מסתמן כי יש פתרון חלופי. נתונים חדשים של לשכת שמאי המקרקעין, שהגיעו לידי ynet, מעלים כי לא צריך בהכרח להיות מיליונרים ולהשקיע למעלה ממיליון שקל עבור דירת ארבעה חדרים באיזורי הביקוש.
עוד בערוץ הנדל"ן:
גרים שנים באותו אזור? אולי תקבלו קרקע בהנחה
נתוני לשכת שמאי המקרקעין מצביעים על פער של כ-25% בין מחיר דירת ארבעה חדרים חדשה לבין דירה בגודל דומה מיד שנייה, שגילה הממוצע עומד על 20-30 שנה. מדובר בפער לא קטן, אף שנכון יהיה לומר שדירה חדשה תיהנה מערך כלכלי גבוה יותר ומתשתית מודרנית.
על פי הנתונים, עבור דירת ארבעה חדרים חדשה בפתח תקווה תיאלצו להיפרד ממחיר ממוצע בסך של כ-1.6 מיליון שקל. לעומת זאת, עבור דירת ארבעה חדרים מיד שנייה בגודל דומה ובשכונה מבוקשת בעיר תוכלו לשלם סביב 1.2 מיליון שקל בלבד. כך גם בערים השכנות, דוגמת הוד השרון וכפר סבא.
בערים מרוחקות יותר מהמרכז, דוגמת חדרה, הפער הוא בין כמיליון שקל עבור דירת ארבעה חדרים חדשה לבין 750 אלף שקל בלבד עבור דירה דומה מיד שנייה.
אז האם זה משתלם בכלל?
האם מחירה של דירה חדשה עם ריח טרי שווה את מאות האלפים הנוספים במחיר? תלוי בסדר העדיפויות שכם וביכולתכם הכלכלית. לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מצד אחד אין ספק ששכונה חדשה, הנבנית בקונספט אחיד עם כל השירותים האפשריים, מעניקה איכות חיים גבוהה לדיירים ותמורה גבוהה לעלות הדירה.
"דירה כזו יכולה לזכות למיתוג גבוה, בידול, מרחב דירתי גדול והרבה אקססוריז - החל ממרפסת ולובי מפואר, דרך מעליות מהירות, מחסן דירתי, פארק צמוד ועוד", הוא אומר. יתרון נוסף, מוסיף דנוס, הוא חתך השכנים - בדרך כלל משפרי דיור בחתך סוציו-אקונומי גבוה, חלקם הגדול מערים חזקות בגוש דן והמרכז.
מצד שני, הוא מדגיש, חשוב לזכור שני דברים: האחד - בדרך כלל עלות דירה חדשה בת ארבעה חדרים יהיה יקר בכ-20%-30% בממוצע לעומת דירת ארבעה חדרים מיד שנייה. הדבר השני - "דירה מיד שנייה באזור ותיק נהנית בדרך כלל מתשתית קיימת טובה, כולל בתי ספר, מרכז מסחרי, בתי קפה, מסעדות ופאבים ואווירה של 'דאון טאון'", מסביר דונס.
למה בכל זאת כדאי דירה חדשה?
פתרון נוסף לרכישת דירות מיד שנייה הוא מעבר לשכונות חדשות פחות מוכרות מאלה הוותיקות ו"הנחשבות". ברוב ערי השרון, למשל, נבנות כיום שכונות חדשות בולטות, הממתגות את עצמן כ"ירוקות" ו"עדכניות". על פי נתוני לשכת שמאי המקרקעין, שיעור משפרי הדיור מחוץ לערים אלה מגיע בממוצע לכ-70%, כמחציתם מתל-אביב ומגוש דן. לדברי דודו תבור, מנכ"ל חברת אדירים הבונה את פרויקט "חבצלת השרון" במתחם החדש 1200 שבצפון הוד השרון, מדובר בתופעה חדשה.
"אם בעבר רוב משפרי הדיור הגיעו מעיר האם, קרי הוד השרון, ומערים סמוכות, כיום השתנו שני מרכיבים עיקריים. האחד - ערי השרון הפכו להיות הרבה יותר מזמינות ועדכניות למשפחות יאפיות מגוש דן. זה מתבטא, בין היתר, בפאבים ובבתי קפה - שגם רחוב שינקין בתל-אביב לא היה מתבייש בהם", מבהיר תבור.
לדבריו, "הדבר השני הוא רמות המחירים הבלתי אפשריות כיום למי שרוצה לשדרג את דירתו, הן בתל-אביב והן בערי גוש דן הסמוכות. למרות עליית המחירים המשמעותית של השנים האחרונות, הוד השרון עדיין אטרקטיבית מהבחינה הזו. דירת חמישה חדרים גדולה עם מרפסת בקומה גבוהה ועם נוף ניתן לרכוש בשני מיליון שקל - כשמחיר דירה דומה בצפון תל-אביב הוא פי שלושה ואף יותר.
גם היזם איל גלעד, בעלי חברת גלעד את ענת הבונה את פרוייקט VIEW בשכונה הירוקה בכפר סבא, מצביע על תופעה דומה. לדבריו, שיעור הרוכשים בפרויקט המגיעים מגוש דן מגיע לכ-50%, משום שרמות המחירים אינן מרתיעות אותם. "הם גם אוהבים מאוד את הרעיון של מגורים בשכונה חדישה, המבודלת מכפר סבא הוותיקה", הוא אומר.
ובכל זאת: שכונה ותיקה יותר זולה
אז מי, בעצם, מעדיף בכל זאת לרכוש דירה מיד שנייה באזורים הוותיקים, דוגמת שכונת מגדיאל בהוד השרון (הסמוכה למתחם 1200 החדש) או בשכונות הוותיקות שבכניסה לכפר סבא? ליאת דנינו-ישראלי, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור, סבורה כי מדובר באוכלוסיה מקומית של זוגות צעירים ומשפרי דיור, שגם מוגבלים יחסית בכסף שברשותם, וגם מעדיפים באופן טבעי להמשיך ולהתגורר בסביבת המגורים בה נולדו וגדלו - גם אם מדובר בדירה מיד שנייה.
"קיים אמנם פער לא מבוטל באיכות המגורים בין האזורים החדישים לוותיקים, שבא לידי ביטוי במטראז' של הדירות, בלוק שלהן, במפרט ובאבזור; אולם פער המחירים שמתבטא במאות אלפי שקלים, כמו גם תחושת הפמיליאריות, עשויים ברוב המקרים לפצות על פערים אלה", מסבירה דנינו-ישראלי.
על אף פערי המחירים בין הדירות הישנות לחדשות, בדומה להוד השרון ולכפר סבא גם בנתניה ובחדרה נבנות שכונות חדשות לצד אזורים ותיקים. בנתניה בולטות שלוש שכונות: קריית השרון שבמזרח העיר, והאגמים ועיר ימים במערבה. תמיר לולו, סמנכ"ל השיווק של חברת מ. אביב, המשווקת את פרויקט "אביב בשרון" בשכונת קריית השרון, אומר כי יתרונה של השכונה החדשה בכך שהיא מהווה בפועל "עיר מודרנית העומדת בפני עצמה", עם אלפי יחידות דיור ואזור תעסוקה ובילוי (כמו מתחם איקאה שנפתח השבוע).
נדב ליסובסקי, סמנכ"ל השיווק של חברת ב. יאיר הבונה את פרויקט "SKY" בשכונת עיר ימים, סבור שפועל אין כל בעיה של נגישות בין השכונה לבין המרכזים המסחריים הגדולים של רמת פולג והסביבה. "מדובר רק בדקות נסיעה ספורות למרכז הוותיק של נתניה", הוא מוסיף.
סוף דבר: הכי זול לצעירים - דירת יד שנייה בשכונה ותיקה
אלא שנתוני לשכת שמאי המקרקעין וחברת אמבסדור מצביעים גם במקרה של נתניה על פער של כ-20%-30% ברמות המחירים בין השכונות החדישות לוותיקות, ולעתים אף יותר - וכנ"ל גם בחדרה. בשתי הערים קיים פילוח ברור לטובת רוכשים מבחוץ בשכונות החדשות (כ-70%) לעומת כ-30% מקומיים. בשכונות הוותיקות המצב הפוך – הן במרכז נתניה והן במרכז חדרה, הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור המקומיים מגיעים לכ-80% ויותר מקרב הרוכשים, כשהיתר מתחלקים בין משפרי דיור מכל הארץ וכן בקרב משקיעים מחו"ל, חלקם הגדול צרפתים.
בימים אלה נבנית בחדרה השכונה "חלומות חדרה על הפארק", הממוקמת בדרום העיר סמוך לאזור ירוק ופארק חדרה, וליד כביש 9 שיחבר בעתיד את העיר עם כביש חוצה ישראל. חיים אביטן, ראש עיריית חדרה, אומר כי מדובר במאסה קריטית של כ-2,400 יחידות דיור בשלב הראשון, כשבין החברות הבונות יהיו שיכון ובינוי, אמירי גן ועוד.
לדבריו, בין הרוכשים יש לא מעט משפרי דיור מחדרה, משום שבמקרה זה רמות המחירים עדיין נושקות לכמיליון שקל. זאת לעומת כמיליון וחצי שקל עבור דירה דומה בנתניה וכשני מיליון שקל בכפר סבא ובהוד השרון. מצד שני, מדגיש אביטן, יש בחדרה בהחלט הזדמנויות טובות למי שרוצה לרכוש דירה בשכונה ותיקה במרכז העיר בהרבה פחות ממיליון שקל. מה שממחיש את העובדה שלמרות עליות המחירים הגדולות של השנים האחרונות, עדיין ישנן ערים שניתן לרכוש בהן דירה בהחלט סבירה - מבלי להיכנס לחובות לכל החיים.
לפנייה לכתב/ת 
