בדרך לתיקון תמ"א 38: תוספת של 2.5 קומות

תמריץ נוסף לקבלנים להתקשר בעסקאות לתמ"א 38 : המועצה הארצית לתכנון ובנייה המליצה היום (ג') לממשלה לאשר את תיקון 3 לתמ"א 38 (תוכנית הממשלה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה). המשמעות: במבנה שיחוזק מפני רעידות אדמה ניתן יהיה להוסיף בסך הכול עד 2.5 קומות של זכויות בנייה מכוחה של התמ"א. זאת במקום הוספת קומה אחת בלבד עד כה.

עוד על תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

• סיבוב שלישי לתמ"א 38: לא ברור אם זה יעזור
• תמ"א 38: במקום עוד קומות, עדיף להרוס ולבנות
• תכירו, תמ"א 38/2 - מסלול עוקף פינוי בינוי
  

המלצת הוועדה התכנונית בדרג הנמוך יותר הייתה להוסיף נספח שיכלול רשימה ארוכה של יישובים, בעיקר במרכז הארץ (ובהם תל-אביב וגבעתיים), בהם התוספת תעמוד על קומה וחצי בלבד. ההחלטה מהיום על אישור תיקון 3 לתוכנית, נחשבת כלכלית ומשתלמת יותר עבור הקבלנים - וככל הנראה תוציא יותר פרויקטים לפועל.

עד כה, יכולים היו הקבלנים להוסיף קומת בינוי אחת בלבד למבנים במסגרת תמ"א 38. ביישובים רמת גן, ראשון לציון וקריית אונו יזמו העיריות שינוי נוסף לתוכנית שכלל תוספת מקומית. בכך הקלו על היזמים ואיפשרו להם לבנות קומה נוספת - והעמידו את תמ"א 38 ככזו המעניקה זכויות בנייה להוספת שתי קומות.

הריסה בדרך כלל יותר כלכלית

בתחילת הדרך, תמ"א 38 הייתה תקפה על מבנים קיימים, בהם הדיירים שידרגו את דירתם עם ממ"ד, מעלית, חיזוק יסודות, שיפוץ המבנה והכנתו הכללית למיגון מפני רעידות אדמה. דיירים אלו קיבלו מעליהם דיירים חדשים, עבורם בנה הקבלן קומה מכוח התוכנית, ובאמצעות המכירה מימן את התוספות לדיירים הקיימים - ואף הרוויח מעט.

בשנת 2010 הקלה הממשלה על הקבלנים ותיקנה את תמ"א 38 באמצעות מתן אפשרות להריסה כללית של המבנה ובניית קומה נוספת מכוח התוכנית. אפשרות זאת היתה רלבנטית, ורבים תלו בה תקוות, מכיוון שבמרבית המבנים שעליהם חלה התוכנית קיימות תוכניות חדשות.

כך, לדוגמא, במתחם עם בניין בן שלוש קומות שנבנה בסוף שנות ה-70 (התוכנית לא חלה על בניינים שנבנו אחרי שנת 1980), ככל הנראה תוכניות הבינוי עבורו מתירות לבנות במקום בניין עם יותר קומות וזכויות. נניח שהתוכניות מתירות לבנות במקום בניין בן חמש קומות - התיקון של הממשלה אפשר בניית בניין בן שש קומות.

השכן עדיין יכול לתקוע לכם את הפרויקט

בעניין הכדאיות הכלכלית, מדובר בעסקה של חילופי סחורות שאותה מקדמת המדינה: מתן זכויות הבנייה וחלוקתן לדיירים נוספים; ובתמורה שדרוג הבניין, שכולל בדרך כלל ולכל הפחות ממ"ד, מעלית ושיפור חזותי.

במקרה בו עלות הקרקע זולה, ומחיר הדירה מושפע בעיקר ממחיר הבנייה כדוגמת ערים הרחוקות מהמרכז, לא יהיה לקבלן אינטרס לשלם לדיירים בעבור זכויות הבנייה. מה גם שהממשלה מובילה מהלכים סותרים ומסבסדת מתן קרקעות בפריפריה.

נקודה נוספת, שגרמה לאי-הוצאת פרויקטים לפועל, היא סרבנותם של הדיירים. התיקון הנוסף לא שינה דבר והותיר את שיעורי ההסכמה כפי שהיו. שני שליש מהדיירים כשמדובר בעסקה להוספת קומות מעל מבנה קיים והסכמה מלאה על הריסת המבנה, אלא אם מדובר בפרויקט המוכרז כ"פינוי-בינוי" (הסכמה בת 80%).

"זו לא מהפכה - אך השינוי חיובי"

תגובות על המלצת המועצה לממשלה לאשר את תיקון 3 לתמ"א 38 לא איחרו לבוא. עו"ד גיא פרבמן, המתמחה בתחום תמ"א 38 ומלווה מעל 250 פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ, אמר כי "העובדה שהחליטו על תוספת של 2.5 קומות בכל המדינה מאפשרת יישום חיזוק מבנים בפריפריות וביישובים שהם לא בצנטרום של תל-אביב. יישובים כמו חולון, פתח תקווה, נתניה, חיפה ועוד".

עוד הוסיף כי "לטעמי, היו צריכים לבוא ולקבוע ערים נקודתיות כמו טבריה, צפת, בית שאן ועכו, שבהן יש צפי מיוחד לרעידת אדמה, ולאפשר שם הוספת ארבע קומות. לצערי הרב, בערים אלו אני לא צופה יישום לפרויקט, למרות ששם יש צורך רב יותר. לא מדובר במהפכה - אבל זה שינוי חיובי".

אייל אוכמן, יו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, אמר כי הוא מברך על אישור תיקון 3 לתמ"א במתכונתו הנוכחית. "אנחנו בטוחים שהדבר יביא לצמיחת שוק הנדל"ן ולהגדלת האפשרות לדיירים ברחבי הארץ לחיזוק את בנייני מגוריהם לעמידה ברעש אדמה, מתוקף תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בישראל".

במשרד הפנים הוסיפו כי "המועצה הארצית הביעה תקווה כי אישור התיקון השלישי לתמ"א 38 יהווה תמריץ נוסף ליזמים ולגורמים פרטיים לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. המועצה קוראת לממשלה ליזום תמרוץ וסבסוד חיזוק מבנים באזורי פריפריה הנמצאים באזורים ססמיים רגישים, שבהם ערכי הקרקע נמוכים ואין כדאיות לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38".

עו"ד זיו כספי ממשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן, היוזם ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית, אמר כי "המשמעות היא שהתיקון יעניק לתמ"א 38 דרבון משמעותי מואד. תמ"א 38 היא חזון שלא הצליח להתרומם עד כה בצורה סבירה בגלל קשיים משמעותיים בכדאיות הפרויקטים וביכולת קבלנים לייצר פרויקטים כלכליים".

לדבריו, "לתיקון 3 המתינו פרויקטים רבים העומדים על הגדר, שכן הוא יצר מצב שבו קבלנים רבים עשו עסקאות עם הסכמים מותלים שהמתינו לאישור התיקון". עם זאת הבהיר כי "העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית שואפים לתיקונים נוספים, כגון הרחבת התחולה גם בבניינים שנבנו לאחר שנת 1980 ללא ממ"דים, ולטיפול בנושא ניוד הזכויות".

עומר גוגנהיים, מנהל תחום תמ"א 38 בחברת הנדל"ן אשדר, אמר כי "תיקון 3 לתמ"א 38 אינו דרמטי אך חשוב מאוד. לא בכל בניין ניתן יהיה לנצל את מלוא זכויות הבנייה הגלומות בתמ"א, עקב מגבלות המצויות בתקנות הארציות כגון תקנות כיבוי אש, הנחיות פיקוד העורף, חניה, נגישות וכדומה. כל עוד אלו לא ישונו בהתאם, התיקון לחוק לא משנה הרבה".

עם זאת, הבהיר גוגנהיים כי הרוח החדשה שמביא עימו התיקון, בעיקר נובעת מההסדרה והפישוט של התהליך של היזם מול הרשויות ויעזור בתיקון המחלוקות שהיו כרוכות בהיטלי השבחה ומיסוי מקרקעין, דבר שידרבן פרויקטי התחדשות עירוניים רבים".

עופר אנגל, מנהל הפיתוח העסקי של חברת אנגלאינווסט 38, הוסיף כי "התיקון החדש ישים על המפה ערים נוספות שזקוקות לתמ"א, שעד היום היו פחות אטרקטיביות ליזמים, כמו חולון וכפר סבא. כעת, בעקבות אישור התיקון, אותן ערים יהיו כלכליות יותר עבור היזמים וגם עבור הדיירים שיקבלו תמורה גדולה יותר במסגרת העסקה".

למרות זאת, טען אנגל, "ישנן ערים כמו בית שאן ובאר שבע שהתיקון לא יפתור בהן את הבעיה המרכזית בה נתקלים יזמים. עלויות הבנייה ליזם יישארו בעינן, אך מאחר ומחירי המכירה בערים אלו נמוכים, יזמים פחות מתעניינים בהן, בשל חוסר כדאיות כלכלית".