צוות בודק: מה יודעת הממשלה על מחירי הדירות?
גם זו תוצאה של מצוקת הדיור והמחאה החברתית שקמה בעקבותיה. אחרי 3 שנים של כותרות סותרות וויכוחים על הנתונים, ממשלת ישראל התחילה לשאול את עצמה מה היא באמת יודעת על מחירי הדירות. ועדה בין משרדית רחבה שוקדת על הרחבת בסיס הנתונים אבל סקר מאוחד לא נראה. מדוע?
אתמול הפתיע השמאי הממשלתי הראשי, טל אלדרוטי, כשפרסם מכתב ששלח לשמאים הפרטיים, בבקשה שיסייעו לו בנתונים אודות מחירי הדירות, למען הסקר הרבעוני של משרד המשפטים. המכתב של אלדרוטי הוא מקרה ראשון שבו גוף ממשלתי מבקש סיוע מגורם פרטי באיסוף הנתונים, גם אם במקרה זה מדובר רק בנתונים שישמשו לצורך בקרה.
אך הצעד של השמאי הממשלתי הוא רק קצה הקרחון. בחודשים האחרונים עמל צוות בין משרדי רחב, בראשות מנכ"ל משרד האוצר, דורון כהן, על שיפור יכולת הסקירה של גופי הממשלה. המטרה היא למנוע סתירות עמוקות בין הנתונים שמציגים הגופים השונים שמדווחים על התפתחות מחירי הדירות.
האם לאחר חודשים ארוכים של ביקורת על הנתונים בתחום הנדל"ן נראה בקרוב את ממשלת ישראל מציגה תמונה בהירה יותר של הנעשה בשוק הדירות?
מאחורי הסקרים: סדרת כתבות באתר ynet
- מה באמת ידוע על מחירי הדיור?
הצוות יציג בקרוב שני צעדים עיקריים שמטרתם לשפר את מאגרי המידע שעומדים לרשות הממשלה, אך בשלב זה נראה כי הפערים בין שיטות המחקר של משרד האוצר, משרד המשפטים והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) יוסיפו להתקיים וכל גוף ידווח בנפרד על מחירי הדירות.
היוזמה הראשונה שמקדם הצוות היא דיווח ממוחשב על עסקאות נדל"ן, במקום הדיווח בכתב יד הקיים היום, שבו נופלות לא פעם טעויות שמטות את הנתונים. היוזמה השנייה היא יצירת אתר אינטרנט ענק במסגרת הפרויקט של ממשל פתוח, שיכלול מידע כולל ומקיף על נושאי נדל"ן.
האתר יכלול, לצד לוח לחיפוש דירות, שירות מקוון של הרשויות המקומיות לקראת מעבר דירה שיספק מידע על מיקום של מוסדות חינוך, גובה הארנונה על פי כתובת ועוד נתונים ושירותים מועילים לקראת מעבר דירה. בנוסף, ייכלל בו מאגר נתונים משולב לרוכשי דירות, שיאגד את המידע מכל הרשויות הרלוונטיות בתהליך קניית דירה (מס שבח, טאבו, מינהל מקרקעי ישראל ומועצה מקומית).
השירות המקוון יספק מידע חיוני ומועיל לאזרחים, ואגב כך יגרום להם ולרשויות לרכז נתונים אודות כמות אדירה של דירות במאגר ממוחשב אחד, בדומה לאופן שבו הלוחות לחיפוש דירות באינטרנט עושים כיום. מכיוון שמדובר באתר ממשלתי, למוסדות המדינה תהיה אפשרות לערוך פילוח של הנתונים ולנתח מגמות בהתפתחות מחירי הדירות.
הצוות הרחב כולל נציגים ממשרד האוצר, הלמ"ס, השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, משרד השיכון, המועצה הלאומית לכלכלה ובנק ישראל. העבודה המאומצת שלו בחודשים האחרונים הולידה שני צעדים חשובים, אך את המחלוקת שעמדה ביסודו, הוא לא יצליח כנראה ליישב.
ויכוחים קשים בין גופי הממשלה
הצוות מונה לאחר שבאמצע השנה שעברה נפלה מחלוקת חריפה בין אנשי הלמ"ס לאנשי מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, סביב הנתונים אודות מחירי הדירות.באוצר החלו לדווח אז על מגמה של ירידה במחירי הדירות החדשות. בלמ"ס, לעומת זאת, דיווחו על יציבות של המחירים ורמזו כי באוצר מטים את הנתונים על מנת להראות שצעדי המדיניות שנקטו במשרד (ובראשן ביטול הפטור ממס על מכירת דירה שנייה) נושאים פרי ותורמים לירידת מחירי הדירות.
הבדיקה שנעשתה על מנת ליישב את המחלוקת העלתה תמונה עגומה ביותר, שלפיה כל הדיווחים של הממשלה אודות מחירי הדירות עומדים על כרעי תרנגולת. הסקרים, הן של הלמ"ס, הן של האוצר והן של השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, מתבססים על קובץ הנתונים של רשות המסים שמורכב מדיווחים של עורכי דין ורואי חשבון על עסקאות למכירת דירות שאותן ביצעו עבור לקוחותיהם.
מהבדיקה שנערכה עלה כי כמעט בכל הטפסים - שבהם מצוינים מחיר הדירה, גודלה במ"ר, מספר החדרים שבה, הקומה ועוד נתונים – נפלו טעויות ונמסרו נתונים לא מדויקים. המשמעות היא קריטית. אם במסגרת סקר תקופתי אודות מחירי הדירות סווגה דירת 5 חדרים כדירת 4 חדרים, אזי לתוך שקלול הנתונים אודות מחירן של דירות 4 חדרים נכנסה דירה יקרה שמחירה הגבוה אינו נובע מעלייה של מחירי הדירות אלא מגודלה ומספר החדרים שבה.
אם בכל טופס וטופס נפלה טעות קטנה בדיווח, משמעות הדבר היא שלממשלת ישראל ולציבור שניזון מהנתונים שהיא מספקת אין שום מידע מוצק ומהימן בנוגע לנעשה בשוק הדירות. זוהי מחשבה מטרידה בכל עת, אך מטרידה במיוחד בשנים האחרונות.
האם הסקרים משפיעים על המחירים?
מחירי הדירות הפכו לאחד הנושאים הכואבים והבוערים בחברה הישראלית, בעקבות הזינוק החד של מחירי הדירות בשנים 2009-2010 והמחאה החברתית שבאה בעקבות מצוקת הדיור שנוצרה.
מצוקת הדיור והמחאה שקמה כנגדה יצרו בקרב הציבור רעב אדיר לנתונים אודות מחירי הדירות. בשיאו של הדיון הציבורי במשבר הדיור ובדרכים לפתרונו אף עלתה הסברה כי הסקרים אינם רק שיקוף של המגמות בשוק הרותח, אלא כי הם עצמם והפרסומים בעקבותיהם בתקשורת, גורם המשפיע על מחירי הדירות.
קיימת סברה, כי הודעה על ירידה במחירי הדירות, מתורגמת להאטה נוספת בהיקף הרכישות, מכיוון שהקונים מצפים לירידות נוספות. לחילופין, רבים מאמינים שכאשר מדווח על עלייה או התייצבות של המחירים, ההודעה יוצרת תחושה של דחיפות בקרב הקונים שחוששים שהמחירים רק יעלו ויעלו וכך, בעקבות כותרת אודות עלייה של מחירי הדירות, הביקוש לדירות גובר ומחירן עולה בהתאם.
העיסוק הגובר במחירי הדירות ובסקרים הממשלתיים אודותם חשפו את הפער העמוק בין מידת הנחרצות של הכותרות המבשרות על עלייה או ירידה של מחירי הדירות, לבין היחסיות והמורכבות של הסקרים שמייצרים את הכותרות.
לפתע החלו גורמים רבים לתת את הדעת על כך שבממשלת ישראל יש לא אחד כי אם שלושה גופים שונים שמייצרים סקר אודות מחירי הדירות: הלמ"ס, משרד האוצר ומשרד המשפטים. כל גוף עורך סקר שונה, על פי פרמטרים שונים ומגיע לתוצאות שונות.
הסיבה לשוני בין הסקרים אינה רק הדיווחים הלוקים בחסר. בניגוד למה שמקובל לחשוב, קשה מאוד לייצר תשובה חדה וברורה לשאלה: האם מחירי הדירות עלו או ירדו?
ראשית כל, קיים מחסור חמור בנתונים. בישראל אין חובת רישום בטאבו ועל פי הערכות ישנן כ-300 אלף דירות בישראל כיום שאינן רשומות בטאבו וקשה להשיג נתונים מהימנים על תכונותיהן. בנוסף, ענף הנדל"ן נבדל מענפים אחרים בכך שהמוצר שנמכר בו, דירה או בית, הוא מוצר לא אחיד שקשה לאפיין אותו באמצעות פרמטרים מדידים.
נהוג להגדיר דירות על פי שלושה פרמטרים עיקריים: שטח (הנמדד במטרים רבועים), מספר חדרים ומיקום. כאשר רוצים לבדוק את כלל העסקאות ולהגיע למסקנה חותכת בנוגע להתפתחות המחירים, קשה לעשות זאת מכיוון שכל פרמטר משפיע על המחיר לבדו.
אם בחודש מסוים נמכרו דירות 4 חדרים בעיקר באזור יוקרתי, מחירן הממוצע של דירות אלה יעלה, אך אין זה אומר שמחירן בכל הארץ עלה. מנגד, אם נמכרו בעיקר דירות 3 חדרים, הנחשבות לדירות "עממיות" יותר, המחיר הממוצע בכל הארץ יירד, למרות שלא בטוח שחלה ירידה במחירן של דירות 4 חדרים, הנחשבות למבוקשות יותר על ידי הזוגות הצעירים.
גם אם בוחרים הסוקרים לבדוק דירות המתאפיינות באותו מספר חדרים, אותו שטח ואותו מיקום, הם נתקלים לא פעם בסטיות חדות בין המחירים השונים. מניפת המחירים הרחבה מעידה על כך שלמרכיבים בלתי מדידים - כמו רמת הגימור של הדירה, קרבה לשירותים חיוניים ורמת השירות לדייר בבניין שבו נמצאת הדירה - יש השפעה חזקה מאוד על המחיר.
מסיבות אלו, קשה לייצר נתון שמייצג בצורה נאמנה את המצב בכל הארץ על פני חתך מלא של כל סוגי המוצרים. מלכוד זה גורם לכל גוף הסוקר את שוק הדירות לפתח עם השנים מנגנון מיוחד המאפשר לו לנפות את אותן עסקאות שיוצרות "רעשי רקע" המסלפים את הנתונים ומטשטשים את התמונה האמיתית שאותה מבקשים לצייר. זו הסיבה לכך שעד היום, אין לממשלת ישראל תשובה ברורה לשאלה: מה קרה למחיר הדירות בחודש האחרון?
קשה להודות בטעויות
לכל אחד מהגופים הבוחנים את שוק הנדל"ן יש שיטה אחרת להתמודד עם הכאוס של אותו שוק. ללמ"ס יש סדרה של קרטיריונים המשמשים לנטרול עסקאות שאינן מייצגות את המגמה ומטות את הנתונים.
במשרד האוצר ובמשרד המשפטים מעדיפים שיטה אחרת, שבה מראש בודקים רק סוג מסוים של עסקאות: באוצר בודקים פרויקטים חדשים בערים, שבהם ניתן להשוות בין דירות זהות פחות או יותר ובמשרד המשפטים בודקים דירות 4 חדרים שנחשבות למוצר הכי הומוגני.
במהלך עבודתו של הצוות, עלתה כמובן האפשרות שכל הגופים המדווחים יאחדו כוחות וייצרו סקר אחיד שיציג את דבר הממשלה בנוגע למצב מחירי הדירות. בהתחשב בעובדה שמדובר בנושא שהיווה עליה לכמה וכמה רפורמות והחלטות חשובות בשנים האחרונות, הדבר רק מתבקש.
אך הסקר המאוחד לא יתהווה, ככל הנראה, במסגרת עבודתו של הצוות המיוחד. הסיבה לכך היא שכדי שהוא ייצא לפועל, אחד הצדדים צריך להודות בטעות, או הלמ"ס או משרדי האוצר והמשפטים. אף אחד מהצדדים לא רוצה לומר ששיטת הסקירה שלו הייתה לקויה ושני הצדדים גם יחד לא רוצים לומר שאף אחת מהשיטות לקויה.
להודות בטעות, במקרה זה, זה להודות בכך שנתונים סטטיסטיים אינם תורה מסיני. שהממשלה על שלל פקידיה ומומחיה, לא תמיד מציגה נתונים מדויקים, גם אם שריה מכריזים בחגיגיות על חוקים ורפורמות בהתבסס על אותם נתונים.
אם מחירי הדירות שמפרסמת הלמ"ס אינם מדויקים, אולי גם שיעור האבטלה לא אמיתי. אם נתוני האוצר על ענף הנדל"ן הם חלקיים, אולי גם המשק לא צומח בקצב שמספרים לנו. זו תשובה שגם הצוות הנרחב והמקצועי שמציג עכשיו כלים חדשים לניתוח שוק הדיור, לא מוכן להשיב. ההשלכות הן חריפות מידי לטעמם.
לפנייה לכתב/ת 
