"80% מהצעירים לא יקנו דירה בלי עזרת ההורים"
חשבתם שמשהו השתנה מאז המחאה בקיץ שעבר? מחקר של התאחדות בוני הארץ, שנערך לקראת כנס ההתאחדות השנתי, קובע שאפילו זוגות מהעשירון התשיעי יתקשו לרכוש דירה ללא עזרת ההורים. בראיון מיוחד ל-ynet אומר נשיא ההתאחדות, ניסים בובליל: "מחירי הדירות ממשיכים לעלות בקצב איטי"
האם מצבם של הזוגות הצעירים בשוק הנדל"ן הולך ומחמיר? על פי התאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים) התשובה היא כן. ממחקר שערכה ההתאחדות כשנה לאחר המחאה החברתית, עולה כי אפילו זוגות מהעשירון התשיעי יתקשו לרכוש דירה ממוצעת ללא עזרה מההורים ורק זוגות מהעשירון העשירי ומעלה יוכלו לעשות זאת. המשמעות: כ-80% מהזוגות הצעירים בישראל לא יוכלו לרכוש דירה ללא עזרת ההורים - גם אם יחסכו כל חייהם.
כתבות נוספות על התאחדות בוני הארץ בערוץ הנדל"ן :
- חברות הבנייה נגד הלמ"ס: אין קיפאון בנדל"ן
- קרב סקרים בין קבלנים לאוצר: המחירים יירדו?
- הקבלנים פסימיים: חלום הדירה חומק מהצעירים
את המחקר ערכה המחלקה הכלכלית של התאחדות בוני הארץ לקראת הכנס השנתי שלה, שיפתח מחרתיים (ד'), במסגרת הסקירה השנתית שלה לענף הבנייה לשנת 2012. מהסקירה עולה כי בשנה האחרונה המדינה הגדילה את רווחיה מהענף; מצבם של רוכשי הדירות הורע; המחירים לא ירדו והם אף צפויים לעלות; ובעקבות מחנק האשראי והמחסור בעובדים - ייבנו פחות דירות.
במסגרת הסקירה בחנו כלכלני ההתאחדות את יכולתם של הזוגות הצעירים בישראל לרכוש דירה במחיר ממוצע בהתאם להכנסות משק הבית, הוצאותיו וההוצאות הנדרשות לצורך שכירות. בתנאים הנוכחיים השוררים במשק, בהם ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה ממוצעת עומד על כ-400 אלף שקל, גם מי שנמצא בעשירון התשיעי (הכנסה נטו של כ-19 אלף שקל) אינו יכול לרכוש דירה ללא סיוע של המשפחה, או לחילופין לגור תקופה ממושכת אצל ההורים.
על פי נתוני סקר ההכנסות וההוצאות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, רק בעשירון העשירי (הכנסה נטו של כ-29 אלף שקל) יש פער של מספר אלפי שקלים בין ההכנסות נטו למשק הבית לבין ההוצאות הממוצעות למשק הבית. כך, זוג צעיר בעשירון זה יכול כעבור כ-5.5 שנים לצבור הון עצמי לרכישת דירה ללא צמצום קיצוני ברמת החיים ובעודו גר בשכירות. לזוגות בעשירונים הראשון עד התשיעי אין אפשרות לרכוש דירה באופן עצמאי וללא צמצום דרסטי ברמת החיים.
המדינה מרוויחה יותר: כמעט 20 מיליארד שקל
לצד הקושי של הזוגות הצעירים, מסקירת ההתאחדות עולה כי המדינה ממשיכה להרוויח על חשבון רוכשי הדירות. על פי הערכות של כלכלני ההתאחדות, בשנת 2011 הגיעו רווחי המדינה ממסי נדל"ן, ממע"מ על דירות חדשות ומהכנסות מינהל מקרקעי ישראל ממכירות קרקעות לכ-20 מיליארד שקל.
על פי הסקירה, בשנת 2011 המשיכה מגמת הגידול של הכנסות המדינה ממסי נדל"ן. הכנסות אלה עמדו בשנה החולפת על 7.3 מיליארד שקל - גידול של 48% לעומת שנת 2009 וגידול של 7.7% במונחים ריאליים משנת 2010.
בנוסף להכנסות המדינה ממסי נדל"ן, מרוויחה המדינה מס ערך מוסף בגין רכישת דירות חדשות ובגין עלות הבנייה העצמית, העומדות בשנים האחרונות על שיעור קבוע של בין 10.5%-12% מסך גביית מס ערך מוסף במשק . לכן, במצטבר, סך תשלומי המס המשולמים על ידי העוסקים בענף הנדל"ן עומד על כ-12.3 מיליארד שקל בשנה.
מסקירת ההתאחדות עולה כי גם הכנסות מינהל מקרקעי ישראל נמצאות בעלייה. על פי דו"ח המינהל, הכנסותיו הסתכמו במחצית הראשונה של 2011 ב-5.45 מיליארד שקל, כאשר הגידול בהכנסות נובע מהגידול בהיקפי השיווק ומעליית המחירים.
לשם השוואה, בכל שנת 2012 הסתכמו הכנסות המינהל ב-6.8 מיליארד שקל. בהנחה שבמחצית השנייה של 2011 ירדו השיווקים וחלק מהמכרזים לא צלחו, מוערך, כאמור, כי בשנת 2011 יגיעו הכנסות המדינה ממסים ומשיווק הקרקעות לכ-20 מיליארד שקל.
ממינהל מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "העלייה בהכנסות המינהל נובעת ממאמצי שיווק גדולים שהשקיע המינהל ב-2010 וב-2011 על מנת לעמוד ביעדי שיווק שנקבעו על ידי הממשלה. בשנת 2011 שיווק המינהל כ-37 אלף יחידות דיור ושבר בכך שיא של שנה קודמת. ההיצע הגדול של קרקעות ששווקו בשנת 2011 נתן את אותותיו לקראת סוף השנה ובתחילת שנת 2012, בכך שהביא לירידה בהכנסות המינהל אשר נובעת מהצעות נמוכות יותר שהגישו יזמים".
התחזית: מחירי הדירות יעלו בין 6%-8%
על פי ההערכות של כלכלני התאחדות בוני הארץ, מחירי הדירות יעלו בשנת 2012 בין 6%-8%. כמו כן, צופים בהתאחדות כי ב-2012 תהיה ירידה של 5% בהתחלות הבנייה בהשוואה ל-2011. תחזיות אילו מבוססות על ההנחה כי מחנק האשראי והמחסור בעובדים בעבודות הרטובות בענף יימשך.
בהתאחדות מסבירים כי למרות פעילות הממשלה להגדלת מלאי הדירות, עדיין קיים פער מצטבר בין הגידול במשקי הבית לבין התחלות הבנייה; וכן קיים קושי בסגירת הפער בשל מספר חסמים בשוק, ובהם מחנק האשראי, מחסור בעובדים מקצועיים והבירוקרטיה בוועדות התכנון.
למעשה, נמחקה כל העלייה שנרשמה בהתחלות הבנייה בשנת 2011, ומה שיותר חשוב - אין עלייה בגמר הבנייה. כיום ישנו פער של כ-10,000 דירות בין התחלות בנייה לבין גמר בנייה.
אין אשראי, אין דירות: 74% מהקבלנים צמצמו ההשקעות בענף
מסקר שביצעה התאחדות בוני הארץ בקרב עשרות חברות קבלניות במהלך החודשיים האחרונים, עולה כי מחנק האשראי במשק והקושי של הקבלנים לקבל ליווי לצורך יציאה של פרויקטים חדשים - גרם לצמצום ההשקעות של הקבלנים, שיבואו לידי ביטוי בירידה בהתחלות בנייה.
על פי הסקר, 81% מהקבלנים טענו כי נתקלו בקושי בקבלת אשראי למימון השקעה חדשה. 71% נתקלו בקושי בקבלת אשראי חדש או נוסף למימון הפעילות הקיימת. 78% קיבלו דרישות מהבנק לביטחונות נוספים ו-80% נתקלו בהעלאת ריבית החובה או עמלות הקצאת האשראי על מסגרת האשראי הנוכחית. לפיכך, 74% מהקבלנים ענו כי בעקבות מחנק האשראי הם צמצמו את ההשקעות בענף.
בהתאחדות מוסיפים כי המחסור החמור בעובדים מקצועיים, בעיקר לעבודות הרטובות, הופך לבעיה המרכזית כיום בענף הבנייה - שגם היא מהווה חסם בהגדלת מלאי הדירות. לכל דירה דרוש בממוצע עובד אחד המועסק בביצוע עבודות רטובות למשך זמן בנייה ממוצע של 24 חודשים, כאשר לרוב מדובר בעובדים זרים או פלסטינים.
מתחילת 2012 מועסקים בענף פחות מ-4,000 עובדים זרים בלבד, ונוצר מחסור של כ-20 אלף עובדים על מנת לאפשר גמר בנייה של כ-40 אלף יחידות בשנה - שזהו המספר של משקי הבית החדשים הנוספים מדי שנה.
נסים בובליל: דירת 4 חדרים יכולה לעלות כ-650 אלף שקל
"הממשלה נכשלה בניסיונותיה להוריד את מחירי הדירות", אומר בראיון ל-ynet ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, לקראת הכנס שייערך במלון הרודס באילת. "אמנם בממשלה הבינו שצריך לבנות יותר דירות, אבל כדי לבנות יותר דירות צריך יותר קרקעות, יותר אשראי ויותר פועלים. לא ניתן לספק רק קרקעות ולצפות שהקבלנים יבנו, כאשר הבנקים לא מספקים להם אשראי וכאשר אין להם עובדים".
לדבריו, "גם לא ניתן להוריד מחירים באמצעים מלאכותיים ועל ידי הטלת מסים על רוכשי דירות להשקעה, כי התוצאה היא שמחירי השכירות עולים. פעילות הממשלה פגעה פעמיים בזוגות הצעירים, ומצבם מאז המחאה רק הוחמר. מחירי הדירות לא ירדו ומחירי השכירות עלו".
בובליל מוסיף כי על פי נתוני הלמ"ס, שכר הדירה בתל-אביב עלה בשנת 2011 ב-8.5% וברבעון הראשון של 2012 ב-1.5% נוספים; בגוש דן עלה שכר הדירה ב-6.9% ב-2011 ובעוד 2% ברבעון הראשון של 2012. "הכוונות של הממשלה להעלות את המע"מ ולהגביל עוד יותר את יכולתם של הזוגות לקחת משכנתאות תרחיק עוד יותר את הזוגות הצעירים מחלום הדירה", הוא טוען.
בשורה התחתונה אומר בובליל, מחירי הדירות ממשיכים לעלות, אם כי בקצב איטי יותר. "בסוף 2011 נוצרה עצירה בביקושים, מתוך ציפייה לירידת מחירים. אך לפי נתוני הלמ"ס וגם לפני נתוני השמאי הממשלתי שפורסמו לאחרונה, ניתן לראות כי המחירים בחודשים האחרונים שמרו על יציבות - ועכשיו אנו עדים לעליות קלות במחירים וצופים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות במהלך 2012", הוא אומר. לדבריו, מחירי הדירות לא יורדים כי עדיין לא נסגר הפער בין ההיצע לביקוש.
אם המחירים יירדו, האם לדעתך יהיו חברות נדל"ן שיתמוטטו?
"אני לא מעריך שנראה קריסה של חברות נדל"ן הפועלות בתחום המגורים בישראל. מדובר בשוק משוכלל ותחרותי, שמצליח להתאים את עצמו לביקושים".
מדוע להערכתך השיווקים של משרד השיכון לא הובילו לירידת מחירים?
"שר השיכון, אריאל אטיאס, פעל רבות לשיווק מואץ של קרקעות, אולם מרבית השיווקים של הקרקעות לא היו באזורי הביקוש - ולכן זה לא הוביל לירידת מחירים. במינהל מקרקעי ישראל אין מלאי של קרקעות מתוכננות לשיווק, ובגלל הבירוקרטיה הסבוכה בוועדות התכנון - אין אפשרות לשחרר קרקעות מתוכננות בקצב הרצוי.
"לצד שיווק הקרקעות נוצרו שני חסמים בשוק, שלא אפשרו לתרגם את שיווק הקרקעות לדירות מוכנות. הראשון - מחנק האשראי, ולמעשה הנחיית בנק ישראל לבנקים להגביל את האשראי לקבלנים. השני - מחסור בעובדים מקצועיים, שגורם להתארכות משך הבנייה ולעיכובים בהשלמת פרויקטים".
ממה, בעצם, מורכב מחיר דירה בישראל?
"מחיר דירה בישראל נקבע בראש ובראשונה על פי מחיר הקרקע. לעלויות הקרקע נוספות עלויות המיסוי, שמגיעות היום לכ-30% ממחיר הדירה, וכמובן עלויות הבנייה שכוללת את עלות חומרי הבנייה, עלות העובדים, תקורה וכו'.
"למעשה, כאשר מדובר בקרקע בבעלות המדינה (93% מהקרקעות בישראל הן בבעלות מינהל מקרקעי ישראל), המדינה היא המרוויחה העיקרית מעליית מחירי הדירות, שכן גם מחיר הקרקע והמסים זורמים לקופתה. בנטרול עלויות הקרקע והמיסוי, ניתן היום לבנות דירה ממוצעת של ארבעה חדרים במחיר של כ-550-650 אלף שקל בלבד".
דיור בר-השגה - כן או לא?
"אנחנו בעד דיור בר-השגה, הבעייתיות היא בהגדרה ובקביעה מה זה דיור בר-השגה. אם המדינה או הרשות המקומית מוכנה לוותר על הכנסותיה מהקרקע ומהמיסוי, ניתן לבנות דירות זולות יותר. להערכתי, צריך לתת לראשי הערים להגדיר מה זה דיור בר-השגה בתחומם ולאפשר להם לקבוע את הקריטריונים".
אתה בעד להכניס דירות קטנות לכל פרויקט?
"להערכתי יש ליצור תמהיל של דירות שיתאים לכלל הציבור. אני תומך בבניית דירות קטנות, אך בשנים האחרונות ראשי רשויות לא אישרו בניית דירות קטנות בתחומן - מתוך מטרה למשוך לעיר אוכלוסיות חזקות יותר במקום אוכלוסיות מעוטות יכולת, וזוגות צעירים שמצריכים יותר משאבים ושירותים מהרשות. התוצאה הייתה פרויקטים שכוללים רק דירות חמישה ושישה חדרים. בעקבות עליית מחירי הדיור והמחאה החברתית, אנחנו עדים לשינוי - וכיום יש יותר בנייה של דירות קטנות והן זוכות לביקושים גבוהים".
האם אתה ממליץ על תוכניות פינוי-בינוי או על תמ"א 38?
"התחדשות עירונית במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38 היא צו השעה. לאור המחסור בקרקעות באזור המרכז, יצירת מלאי של דירות חדשות באמצעות התחדשות עירונית מהווה פתרון גם למחסור בדירות וגם לחידוש פני הערים. אני לא חושב שיש להעדיף פינוי-בינוי על פני תמ"א 38, להיפך - מדובר בסל של פתרונות לצורך ההתחדשות ויש לבחור מה מתאים יותר לאותו פרויקט.
"רק לפני כשבועיים פקדה את ישראל רעידת אדמה. הפעם לא היו פגיעות בנפש, אבל על פי כל הערכות המומחים צפויה בישראל רעידת אדמה חזקה - ואנחנו צריכים לעשות הכול על מנת לספק לכמה שיותר אזרחים דירה בטוחה".
מה לגבי פרויקטי יוקרה בפריפריה? אפשר לבנות או שרק במרכז?
"אני חושב שיש להתאים את הפרויקטים לצרכי האוכלוסייה באותו המקום. אין מניעה לבנות פרויקטים איכותיים ויוקרתיים בפריפריה, אך יש לבדוק אם הם מתאימים לאוכלוסייה המקומית ואם העלויות שנגזרות על הדיירים לצורך התחזוקה והניהול של הפרויקט מתאימות לקהל היעד.
"בשנים האחרונות ניתן לראות הקמה של פרויקטים יוקרתיים בערים כמו נתניה ואשדוד, אך מדובר בפרויקטים שמיועדים גם לתושבי חו"ל ונגזרים ממיקומם ליד הים. עם זאת, מרבית הפרויקטים היוקרתיים עדיין נבנים בתל-אביב ובירושלים, ואני מניח שמגמה זו תימשך".
לפנייה לכתב/ת 
