גב' כהן מחדרה רוכשת - סמית מבוסטון שוכרת

"גברת כהן" מחדרה או גדרה שונה מאוד מ"גברת סמית" שמתגוררת בפילדלפיה, בוסטון או ניו ג'רזי. שתיהן רוצות "שקט תעשייתי" לגבי התנהלותו הכלכלית של משק הבית שהן מנהלות, בעיקר בסעיף ההוצאה המהותי - ההוצאה על מגורים.

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן:

לעשירי העולם נמאס ממחירי הנדל"ן. ובישראל?

• "הדירות התייקרו בגלל הגידול בשכר הזרים"
  

למרות הרצונות הדומים, היישום שלהם שונה בתכלית בשל השוני התרבותי בין ישראל לארה"ב, הנגישות לאשראי וכמובן עומק המשבר הנדל"ן שחוותה ארה"ב מאז 2008 לעומת יציבות בשוק הנדל"ן המקומי בישראל.

ניתן לומר כי גברת כהן חוששת בעיקר מעליית מחירים נוספת, אחרי הכל הסטטיסטיקה בישראל משקפת שוק של היצע נמוך וביקוש מתגבר, לכן בחירת המחדל של גברת כהן תהיה רכישת דירה ולא שכירות. גברת כהן לא רוצה לשמוע שוב על נכסים שנרכשו במחירים אטרקטיביים וערכם הכפיל ואף שילש את עצמו בטווח קצר יחסית של פחות מ-10 שנים.

לעומתה, גברת סמית חוששת מנפילת מחירים בשוק האמריקאי. מחירי הנכסים בחלק גדול מארה"ב זול מאוד, אבל עדיין, גברת סמית ואמריקה בכלל נמצאות בטראומה קשה שהעוצמה שלה משתווה רק לטראומה שחווה המשק האמריקאי בשפל הגדול של שנות ה-20. צניחת ערך של 50% בנכסי נדל"ן שנחשבו בעבר אטרקטיביים, מדירה אמריקאים רבים ממימוש החלום הישראלי לרכישת נכס.

אפילו הצהרות כמו ההצהרה של האורקל וורן באפט, כי אם היה יכול היה משקיע את כל הונו בנדל"ן אמריקאי, אינן משכנעות את גברת סמית ואת חבריה לרדת מהגדר ולרכוש נכסים. גם חוסר הנגישות של רוב האמריקאים לאשראי בנקאי אינה מסייעת לעליית מחירי הנכסים בטווח הקרוב. האמריקאים הפכו במובהק בעקבות הטראומה של משבר הנדל"ן לאומה של שוכרים, לא רק בעשירונים התחתונים. גם בתי יוקרה, מעדיפים כיום בארה"ב להשכיר במקום לרכוש.

תעסוקה בין גדרה לחדרה

גברת סמית וגברת כהן נמצאות במדינות שונות בתכלית. גברת סמית תעדיף ברוב המקרים לשכור בית במקום לקנות אותו. דמי השכירות שתשלם כשוכרת מכסים גם את תחזוקת הנכס, הביטוח, המסים וההוצאות המשפטיות על הנכס. בנוסף, היא תיקח בחשבון את האפשרות שיש לרוב האמריקאים לקבל הזדמנות תעסוקתית שתרחיק אותה מביתה הנוכחי אלפי קילומטרים, לעומת גברת כהן שברוב המקרים תמצא תעסוקה בין גדרה לחדרה וכך גם קרובי משפחתה.

כאמור, קיימת שונות בין שוק הנדל"ן האמריקאי לזה הישראלי כשהשוני הבולט ביותר בין שני השווקים הוא העיוות המהותי שקיים בשוק האמריקאי במדינות מסוימות, דבר המוביל לכך שישנם נכסים אטרקטיביים שנמכרים במחיר נמוך מאוד ובשל כך מניבים תשואה דו ספרתית באחוזים, זאת בניגוד גמור לשוק הנדל"ן הישראלי שבו התשואה לנכס במקרה הטוב היא סבירה ובמקרה הרע אין שום סיבה כלכלית לרכוש את הנכס למטרת השקעה.

השוק האמריקאי, בחלק מהאזורים מהווה כיום הזדמנות אך לא לעולם חוסן. כבר היום אנו רואים ירידה חדה במספר הלווים שמגיעים לחדלות פירעון, דבר שיוצר ירידה בהיצע הבתים שמוצעים למכירה על ידי הבנקים, מעבר לכך, אנו רואים עדיין ירידה מהותית במספר התחלות הבנייה בארה"ב, שתי התופעות הללו, יוצרות בהדרגה תנועת מלקחיים שתוביל לירידה חדה בהיצע הבתים, להערכת מחלקת הנדל"ן בסוכנות הדירוג מודי'ס עליית מחירים משמעותית שתבוא בעקבות ירידה מהותית בהיצע הבתים למכירה צפויה לקרות בתוך כ-4 שנים.

המציאות הנוכחית בה חיה גברת סמית בשכירות, משמעותה שקט נפשי גדול יותר מאשר רכישה. חוסר הביטחון של גברת סמית מסייע למשקיעי נדל"ן בארה"ב לקבל תשואה נאה על הנכס החל מיום קנייתו כשבטווח הבינוני יוכלו לבחור אם לממש את הנכס ברווח או להמשיך וליהנות משכר הדירה של גברת סמית.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של חברת SB capital המתמחה בהשקעות נדל"ן באזור מישיגן בארה"ב.