לא תובעים את הקבלן? יתבעו פיצויים במקומכם

דיירים בבניין משותף נתקלו בבעיה: המעלית שהתקין הקבלן בבניין הפסיקה לפעול, ואחרי בירור קצר הסתבר שעלות התיקון מגיעה לעשרות אלפי שקלים. אחד הפתרונות שנמצאו היה הגשת תביעה נגד הקבלן לקבלת פיצויים בשווי תיקון המעלית. אלא שמתוך 10 הדיירים המתגוררים בבניין, רק שניים הסכימו לתבוע.

כתבות נוספות על רכוש משותף בערוץ הנדל"ן :

• האם הרכוש בבניין משותף הוא באמת משותף?
• ביתן הפיס יפונה - בגלל שהוצב על רכוש משותף
• השכן פלש לרכוש המשותף - מה עושים?
  

היות ומדובר בבניין משותף, נשאלת השאלה האם שני הדיירים שמגישים את התביעה זכאים למלוא הפיצוי או לפיצוי רק בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף? בהתאם להגדרה החוקית של חוק המקרקעין, "רכוש משותף" כולל את כל חלקי הבית המשותף, מלבד החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים וכן מתקני ההסקה או המים וכיוצ"ב, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו כאשר הם בתחומי דירה מסוימת.

במילים אחרות: רכוש משותף הוא כל החלקים בבניין שאינם "דירה", ואשר מיועדים לשמש לפחות את מרבית בעלי הדירות. כך, למשל, לפי הגדרה זו, תקרה או רצפה של דירה אינן רכוש משותף, שכן הן אינן נמנות על חלקים המיועדים לשימושם של מרבית הדיירים.

המעלית היא חלק מהרכוש המשותף(צילום: shutterstock)

פיצוי חלקי או מלא?

כל הדיירים בבניין המשותף חייבים לשאת בהוצאות האחזקה והניהול של הרכוש המשותף (כל דייר באופן יחסי לחלקו בבניין המשותף, לפי שטח דירתו ביחס לכלל שטחי הדירות). הוצאות אלה נקבעות על ידי הדיירים בהתאם לתקנון החל על הבניין המשותף.

כאשר התגלה במעלית ליקוי, ובהנחה שהקבלן אחראי לליקוי זה, ניתן לתבוע את הקבלן בגין הליקוי שמשבית את המעלית. אם שניים מהדיירים מנהלים תביעה לתיקון הליקוי, הרי כאשר הם יזכו בתביעתם - מן הסתם ייהנו מהתוצאה גם דיירים שלא השתתפו בתביעה, ולא נשאו בחלק כלשהו מהוצאות התביעה. אז האם שני הדיירים התובעים יקבלו פיצוי לפי סכום התיקון של הליקוי כולו, או רק לפי חלקם היחסי של התובעים ברכוש המשותף?

לכל דייר יש חלק ברכוש המשותף, ויש לו זכות ליהנות מכל הרכוש המשותף בשלמותו (ולא רק "לפי חלקו היחסי"). ואולם, אם שני הדיירים שתבעו יזכו לקבל פיצוי כספי בשווי מלוא העלות הכספית הנדרשת לתיקון הרכוש המשותף (במקרה שלנו - המעלית), מחד גיסא - אין זה הגיוני ששני דיירים שתבעו יקבלו פיצוי כספי בשווי תיקון כל הרכוש המשותף בכל הבניין.

מאידך גיסא - לא הגיוני לתת לשני הדיירים התובעים פיצוי כספי בשיעור יחסי בלבד של חלקם ברכוש המשותף. למשל אם לצורך התיקון נדרש סך של 50 אלף שקל, ובבניין 10 דיירים, מתוכם רק שניים תבעו פיצוי בגין הליקוי במעלית, הרי שיתקבל רק סך של 10,000 שקל (לפי שיעור חלקם היחסי), ובסכום זה לא ניתן יהיה לתקן את המעלית כלל. אז איך מתיישב הדבר עם זכותו של כל דייר ליהנות משימוש במעלית תקינה בפועל? ואם תשלום הפיצויים אמור להביא לתיקון הליקויים - מה יועיל תשלום חלקי?

תביעה חלקית או מלאה?

בישראל בתי המשפט השונים התחבטו בדיוק בשאלה הזו, ובפסיקה נוצרו הבחנות בין מקרים שונים. במקרה שדיירים תבעו פיצוי כספי, ללא כוונה לבצע תיקון של הליקויים ברכוש המשותף, ואינם דורשים ביצוע תיקונים בפועל - בתי המשפט קבעו שכל תובע זכאי לפיצוי בשיעור של חלקו היחסי בלבד ברכוש המשותף.

הדבר מחוייב אף משורת ההיגיון. בדוגמת המעלית, למשל, לא ניתן לתקן את המעלית רק בחלק יחסי של הדיירים התובעים, אלא מדובר בתיקון המעלית כולה, ובהשמשתה, לרווחת כל הדיירים, לרבות אלה שלא תבעו. כך, אם מדובר בתביעה לקבלת פיצוי כספי בגין הליקוי במעלית, יש להניח כי ייגרע מסכום זה חלקם של הדיירים שידעו על אי ההתאמה, ושל אלה שלא הגישו תביעה, ושל אלה שלא השתתפו בעלות התיקונים.

בהתאם לפסיקה, במקרה בו כמה מהדיירים תובעים פיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש המשותף - יש לפצות כל דייר שתביעתו הוכחה, לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. לעומת זאת, אם שני הדיירים תובעים סעד של ביצוע בגין התיקונים, ותביעתם תתקבל, הרי מחובתו של הנתבע לתקן את כל הליקויים, ולא רק את חלקם היחסי של התובעים.