תמ"א 38/2: המרפסת מגיעה עם כוכבית קטנה
החלטתם לפנות ליזם במסגרת תמ"א 38 כדי שיהרוס את הבניין ויבנה אותו מחדש? מתרגשים לקראת קבלת הדירות החדשות עם החניה הצמודה ומרפסות השמש? רגע לפני שאתם רצים לחתום על החוזה - כדאי לכם לבדוק את האותיות הקטנות
לפני שבועיים אספנו רשימה של נספחים משפטיים חשובים שצריך להוסיף להסכם עם יזם לביצוע תמ"א 38/2 (כלומר הריסתו של הבניין ובנייתו מחדש) בטרם חותמים עליו. כעת, משמגיעים למעמד חתימת הסכם ההתקשרות, מגיע השלב המשפטי - בדרך כלל בצורה של חוברת עבת קרס המכילה עשרות מסמכים משפטיים. מרבית הדיירים אינם טורחים לקרוא את החוברת, בעיקר משום שהם סבורים שלא יבינו את הכתוב.
לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38
אבל כולנו יודעים שלמרות הטרחה והסרבול, חשוב שנקרא את האותיות הקטנות. אז מה בדיוק צריך לדעת במעמד החתימה על ההסכם ועל מה חשוב להתעקש? קודם כל כדאי שתדעו שההסכם שמנסח היזם הוא בגדר המלצה בלבד - והכל ניתן לשינויים במסגרת ההצעה המסחרית שהוא מציע. הנה כמה נקודות שכדאי לכם לעבור עליהן, שיכולים ליצור שינויים מהותיים בהסכם.
בדקו את הסעיפים שבהסכם, רגע לפני החתימה
הגדרת ההצעה: יש להגדיר היטב מה מציע היזם לדיירים - תמורת כמה דירות הוא יבנה את הבניין מחדש (עדיף להגדיר במדויק את מספר הדירות בהסכם ולא להשאיר את המספר פתוח), כמה קומות יהיו בבניין החדש וכמה חניות יסופקו. באשר לחניה, כדאי לבדוק אם מדובר בחניה תת-קרקעית או בחניה עלית והאם יהיה מדובר בחניונים אוטומטיים או במכפילי חניה (מתקנים בצורת מעלית שמאפשרים חניה למספר רב של מכוניות על מגרש קטן).
יש להגדיר את גודל מרפסת השמש אם מובטחת לכם כזו וכן לבדוק אם תקבלו מחסן במסגרת הבנייה החדשה - ואם כן, האם הוא ייבנה בתוך הדירה או מחוצה לה. מומלץ לבקש שהחניות והמחסנים שיוקצו ליזם יהיו רק לאחר שהדיירים הנוכחים בבניין יבחרו את מיקומם לעצמם. כמו כן, צריך להציג בהסכם את תשריט את הבניין וכן להגדיר את מיקומן המדויק של הדירות החדשות של הדיירים (קומה וכיוון אוויר).
גודל הדירות: אל תהיו פראיירים, מגיע לכם יותר - יש להגדיר בהסכם את גודל הדירות הקיים כיום (לא לפי נסח טאבו אלא לפי מודד שמדד בשטח), וכן להגדיר את גודל הדירות המוצע על ידי היזם במסגרת העסקה. שימו לב: חשוב מאוד גם להגדיר את אחוז הסטייה מההצעה המקורית, למשל אם נרשם שינוי בגודל הדירות בעקבות סירוב הוועדה המקומית לאשר את התוכנית.
כך, לדוגמא, טווח של אחוז מסוים מההצעה לא ינקוט ביטול ההסכם וטווח של אחוז אחר מההצעה לא יגרור פיצוי. כלומר: אם הוצע לדייר הרחבה לדירה בסך של 20 מ״ר, אך בסופו של דבר אחרי שהתקבל ההיתר אושרה הרחבה של 15 מ״ר - שוני זה אינו משנה את ההסכם ולא יגרור פיצוי. אם אם אחרי קבלת ההיתר תאושר הרחבה של 5 מ"ר בלבד - שוני זה יבטל את ההסכם ויגרור פיצוי.
תשלום שכר הדירה על ידי היזם בעת פינוי הדירות: במעמד החתימה על הסכם ההתקשרות, מומלץ שלא לרשום את סכום שכר הדירה שעתיד כל דייר לקבל בעת פינוי הדירה, אלא להשאיר את הסכום פתוח, כך שייקבע לסמוך למועד הפינוי. זאת בהתאם למחירי השוק. אם היזם והדיירים לא יצליחו להגיע להסכמה ביניהם - עליהם יהיה לפנות לשמאי שיכריע את סכום התשלום.
סעיף מועדי ביצוע הפרויקט: סעיף זה קובע מתי היזם מתחייב לסיים את עבודות הביצוע ולמסור את הדירות (עד ולא יאוחר מ-24 חודשים מיום תחילת העבודה). חשוב לדעת: איחור של עד שלושה חודשים לא ייחשב כהפרת החוזה, אולם הוא יחייב את היזם בתשלום דמי השכירות לדיירים שפונו מדירותיהם.
סעיף הפרות ופיצויים: במעמד חתימת החוזה חשוב להגדיר מה יהיה הפיצוי לדייר, אם היזם יאחר במסירת הדירה מעבר למה שכתוב בהסכם - וזאת מעבר לעלות דמי השכירות כתוצאה מהעיכוב. ערבות שכר הדירה תוארך גם היא בהתאם. היזם יהיה מחויב להודיע לדיירים 90 יום לפני על העיכוב הצפוי בסיום הפרויקט.
סכום שכר הטרחה של המפקח מטעם הדיירים: בחוזה יש גם התייחסות אליכם, הדיירים, ולא רק אל היזם. יש לקבוע שהדיירים יקבלו את הכספים עבור המפקח, והם ו/או עורך הדין המייצג אותם יעביר לו את שכר הטרחה. בדרך כלל נהוג לשלם למפקח מטעם הדיירים סכום קבוע מדי חודש מיום תחילת הבנייה ועד סיום העבודה.
יובהר כי המפקח מטעם הדיירים אמור להגיע לשטח מדי שבוע ולהשגיח כי הבנייה מתבצעת בשלבים שנקבעו, בלו"ז, בחומרים הנדרשים וכדומה. כמו כן, מומלץ שהמפקח יבחן את המפרט הטכני ויביע השגות לגביו.
פוליסת הביטוח וליווי פיננסי לפרויקט: לא רק מפקח - מומלץ לשכור גם יועץ ביטוח מטעם הדיירים, לצורך בדיקת הפוליסה שמציע היזם. תפקידו של היועץ לתקן או לשנות את החוזה בהתאם לטובת הדיירים ועלות שכר הטרחה עבורו נעה סביב 1,000-2,000 שקל.
טוב לדעת: לעתים היזם נעתר לשלם סכום זה עבור הדיירים. באשר ליזם, הוא מחויב להתקשר עם בנק מלווה, כאשר הערבות של הבנק המלווה "תהיה בגובה שווי הדירה החדשה כפי שייקבע השמאי".
העברת הזכויות והחובות על ידי היזם לחברה אחרת: מומלץ שלא להתיר ליזם להעביר את הפרויקט לחברה יזמית אחרת, אלא בהסכמת הדיירים בכתב. כמו כן, היזם לא יהא רשאי למכור את הדירות בטרם קיבלו הדיירים את הערבויות המתאימות.
בנוסף, באשר לתוכניות הדירה ולשינויים בה, יש לקבוע ששינויים פנימיים יהיו ללא עלות, וכל הטבה במפרט הטכני של דירות היזם החדשות תוסף למפרט הטכני לדיירים הנוכחיים ויהיו ללא עלות מצדם ו/או בהנחה.
יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet
הכותבת היא היועצת המשפטית של המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי
לפנייה לכתב/ת 
