לגור בדירת מרתף: יותר זול, אבל זה בכלל חוקי?

מצוקת הדיור יצרה בשוק הנדל"ן פתרונות דיור מגוונים, שמכניסים את הדייר ממש לתוך ביתו של בעל הבית. יחידות דיור על הגג או בחצר בית פרטי, קרוואן בחצר או אפילו חדר להשכרה בתוך הבית - הם רק חלק מהאפשרויות שמציעים בעלי הבתים. השוכרים בדרך כלל משלמים שכר דירה מופחת יחסית, ובעלי הבית נהנים מהכנסה חודשית נוספת יפה.

כתבות נוספות במדור הבית הישראלי בערוץ הנדל"ן :

• משכירים דירה? העבירו את חשבון החשמל לשוכר
• בית ספר ליד הבית: מה הוא עושה לערך הנכס?
• לפני שהבניין קורס: כך תזהו ליקויי בנייה
  

פתרון נוסף שהפך עם הזמן למוצר מבוקש יחסית בקרב השוכרים הוא דירות מרתף. בעלי בתים פרטיים משקיעים כספים רבים בבניית המרתף, מתוך כוונה להפוך אותו ליחידה נפרדת. הבנייה כוללת בדרך כלל כניסה נפרדת אל היחידה, פיצול המרתף לכמה יחידות דיור, בניית חדרים כנהוג (חדר מקלחת, מטבח) ולעתים אף שעוני חשמל ומים נפרדים משאר הבית.

באזור המרכז בלבד מוצעות מאות דירות המוגדרות כדירות מרתף . מדובר רק בחלק קטן מההיצע בשוק, שכן רבים בוחרים לפרסם את הדירה בקטגוריות כלליות, ולא מגדירים אותן כדירות מרתף, או סומכים על שיווק מפה לאוזן.

מבדיקה שערכנו באתרי לוחות המודעות ברשת עולה כי שכר הדירה הממוצע בדירות המרתף עומד על כ-2,700 שקל בחודש, כאשר דירת המרתף הזולה ביותר מושכרת עבור 1,000 שקל בלבד. ואולם, דירת המרתף היקרה ביותר מושכרת עבור לא פחות מ-4,800 שקל בחודש. יצוין כי מרבית ההיצע מתרכז בערים שבהן יש מוסד אקדמי.

בדרך כלל דמי השכירות זולים יחסית, אך אי אפשר לשכוח שמדובר בדירה תת-קרקעית ללא הרבה אור שנכנס אליה. השוכרים, מצדם, מעדיפים להתפשר על איכות החיים כדי לשלם פחות על דמי השכירות. אבל כאן עולה שאלה חשובה יותר: האם דירות מרתף הן בכלל חוקיות?

אז אפשר לגור בדירות מרתף או לא?

ואם זה לא מספיק, על פי סעיף 145(א) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965, חל איסור על שינוי בשטח הדירה ו/או מספר יחידות הדיור במבנה. דירת מרתףף אם כן, היא פיצול של יחידה קיימת. אם מפצלים יחידה של 200 מטרים ליחידות נוספות, גם אם הן במרתף, אז זו עבירה על חוקי התכנון והבנייה.

היועץ המשפטי לממשלה, באמצעות התובעים העירוניים, מגיש עשרות כתבי אישום נגד אזרחים שמבצעים עבירות על חוקי התכנון והבנייה. הענישה המקובלת במקרים אלו היא הוצאת צווי הריסה של עבודות הבנייה שבוצעו ללא היתר.

עם זאת, חשוב לציין כי לא מדובר בהריסה של המרתף: הכוונה היא לביטול המאפיינים שהופכים את היחידה לנפרדת - ביטול מדרגות המשמשות לכניסה נפרדת, אטימת הדלת הנפרדת וכו'. במרבית המקרים הצו מורה לבעל הזכויות לבצע פעולות אלה לאחר סיום תקופת השכירות - כך שהדייר לא נפגע.

במקרים אחרים הרשות מחליטה לקנוס את בעל הנכס, ובמקרים קיצוניים יש קנסות שמגיעים ל- 100 אלף שקל. זאת משום שהעבירה היא עבירה כלכלית, שכן בעל הבית, בסופו של דבר, ניסה להרוויח כסף.

מתי שימוש במרתף הוא חוקי?

השימוש במרתפים למגורים הוא חוקי, כל עוד לא הופכים את המרתף ליחידה נפרדת מבית המגורים. במצב בו המרתף משמש את קרובי המשפחה, אין סיבה ליצור כניסה נפרדת או לחסום את הגישה מתוך בית המגורים למרתף.

בבתים הפרטיים, נכון להיום, אין אפשרות חוקית לפצלם ולהשכיר את המרתף כדירת מגורים. עיריית ראשון לציון, למשל, מאפשרת לבעלי מקצועות חופשיים להקים משרד במרתף הבית שלהם באזורים מסוימים בעיר. הדבר קיבל תוקף בתב"ע (תוכנית בניין עיר), שאישרה גם בניית כניסה נפרדת למשרדים הללו - כל עוד ישמשו אך ורק כמשרד.

למרות הסכנות המשפטיות העומדות בפני בעלי הבתים, נראה כי התופעה ממשיכה להתפשט. אחת הסיבות לכך היא שחלק מבעלי הבתים מאמינים כי קיומה של יחידת דיור, המניבה רווח חודשי נקי, יכול להעלות את ערך הנכס שלהם כאשר ירצו למכור אותו בעתיד. כך או כך, אם אתם שואלים אותנו - עדיף לכם דירה שהיא גם חוקית למגורים - וגם נמצאת מעל הקרקע. 

הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן