איפה תהיה בוננזת הנדל"ן הבאה שלכם?

על רקע נתונים חדשים שמפרסם הלמ"ס, לפיהם הישראלים עוזבים את הערים הגדולות לטובת חיים בכפר , החלטנו לבדוק לרגל השנה החדשה איפה כדאי לכם להשקיע בקניית דירה. לא, לא בדקנו את ערי תל-אביב והסביבה, אלא התמקדנו בערים וביישובים שזוכים לעלייה בביקושים, בזכות קרבתם לצירי תחבורה ראשיים.

כתבות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• "בעוד 20 שנה ישראל תתמלא בגורדי שחקים"
• ישי: "בנייה פרטית בוד"לים תסייע לזוגות צעירים"
• גפני: אין בשורות לשוק הדיור בתקציב 2013
• משרד השיכון ישווק 5,000 יח"ד; רק 360 בדרום
  

למעשה, כביש 6 וכביש 1 נפגשים במחלף בן שמן והם אלה שיוצרים את צירי הביקוש של הנדל"ן בישראל. ההצטלבות של שני הכבישים הללו בין יקנעם בצפון לקריית גת בדרום, ובין תל-אביב לירושלים במרכז, תמקד את הביקושים לאורך צירים אלו בכל העשור הקרוב, כך על פי הערכת לשכת שמאי המקרקעין. בלשכה אומרים כי ההשקעה בתשתיות היא הגורם המשמעותי אך לא היחיד בפיזור האוכלוסייה מגוש דן לערים רחוקות יותר.

מאז שנות ה-50 וה-60 ועד תחילת שנות ה-2000 התרחבו מעגלי הביקוש סביב תל-אביב והתרחקו ממנה עם השנים. המונח הרווח היה כי אזורי הביקוש בישראל הן בין חדרה לגדרה. לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, "מגמה זו מיצתה את עצמה - אין יותר גדרה-חדרה".

לדבריו, בשנתיים האחרונות צירי התנועה שינו את מפת אזורי הביקוש של ישראל, ויישובים מרוחקים יותר עם נגישות תחבורתית גבוהה, כמו קריית גת, נכנסים לתחזית הביקושים. לפי ניתוח של לשכת השמאים שהגיע לידי ynet, ניתן לאפיין את אזורי הביקוש סביב כביש האורך המרכזי של ישראל - כביש 6 (חוצה ישראל), שמגיע ממחלף עין תות שבצפון עד מחלף מאחז שאחרי קריית גת בדרום. בעתיד הכביש יכפיל את עצמו, וכבר כעת יישובים המצויים על התוואי התכנוני זוכים לעליות מחירים.

הזרוע האופקית המרכזית היא כביש ירושלים-תל-אביב, המקשר את שני המטרופולינים הגדולים של ישראל - גוש דן וירושלים. כביש זה צפוי לעבור שורה של שדרוגים משמעותיים, בין היתר באמצעות מנהרות ומחלפים שיקלו את הנסיעה. בנוסף, מתבצעים שדרוגים לכבישי גישה רוחב המנגישים יישובים לכביש 6, ויישובים אלו הם נקודות טובות להשקעה, לפי ניתוח השמאים.

יקנעם: 3 חדרים ב-700 אלף שקל

דוגמא בולטת להשפעתם המכריעה של צירי התחבורה הראשיים על פיתוח היישובים לאורכם היא יקנעם, הממוקמת בנקודה הצפונית ביותר (לעת עתה) של חוצה ישראל, בסמוך למחלף תות. מי שהייתה עד לפני שנים ספורות עיירה שכוחת אל, הולכת והופכת לבירת ההיי-טק של הצפון, עם בנייה ירוקה ומודרנית וכניסה מערבית חדישה לעיר.

המחירים בעיר כבר עלו בשנים האחרונות בעשרות אחוזים, אבל עדיין נמוכים יחסית לאזור גוש דן והשרון. בלשכת השמאים צופים כי מחיר הנכסים בשכונות הנמצאות בדרום מערב העיר לא משקף דיו את המחיר - ואלו יזכו לפרמיה (תוספת במחיר) של עד 15%.

"רמות הביקושים ביקנעם הולכות ועולות בעיקר מכיוונם של הזוגות הצעירים", אומר הקבלן כמאל שגראוי, יו"ר ובעלים של חברת אחים שגראוי, הבונה בעיקר באזור הצפון. לדבריו, הזוגות הצעירים אינם רואים במרחק מהמרכז שיקול מרכזי, ולוקחים בחשבון את הסביבה הירוקה ואת אפשרויות התעסוקה בעיר שהולכות וגדלות, כמו גם את התשתיות שמשתפרות לאורך השנים.

"רמות המחירים מאפשרות לרכוש דירה במחיר סביר", אומר שגראוי. כך, לדוגמא, בפרויקט במסלול "מחיר למשתכן" של משרד השיכון, במסגרתו בונה החברה של שגראוי ביקנעם, עולה דירת שלושה חדרים בגודל 75 מ"ר כ-700 אלף שקל. דירת ארבעה חדרים בגודל 110 מ"ר עם גינה או מרפסת עולה בין 1.1-1.3 מיליון שקל. לדבריו, המחירים ביקנעם משקפים עלייה של כ-45%-50% בחמש השנים האחרונות, אך הוא סמוך ובטוח שהמשך הפיתוח יביא איתו עליות מחירים נוספות.

‏ (צילום: באדיבות Lowshot)

1

2

3

4

5

6

רמת ישי: כדאי למהר לקנות לפני עליית המחירים 

אחת הנקודות האטרקטיביות הנוספות בצפון הארץ, שטרם מומש בה פוטנציאל הנדל"ן, היא רמת ישי. בעוד כשלוש שנים יושלם המקטע הצפוני בכביש 6, שיגיע עד צומת התשבי, מרחק של כחמש דקות נסיעה מרמת ישי - ואז היישוב יהיה במרחק של שעה בלבד מתל-אביב.

ביישוב יש פיתוח של תשתיות ובנייה של מרכזים מסחריים, שהופכים אותו למקום מעניין למשפרי דיור אשר מעוניינים לממש חלום של קניית צמוד קרקע במחיר שפוי. כך, למשל, בימים אלה מוקם "סטריט מול", קניון מפואר ופתוח דוגמת שדרות ממילא בירושלים.

כרגע רמות המחירים ביישוב סבירות יחסית לבתים שהוא מציע: קוטג' בשטח של כ-140 מ"ר עם חמישה חדרים עולה כ-1.5 מיליון שקל. צמודי קרקע יעלו לכם החל מ-1.2 מיליון שקל. כדאי לכם למהר - על פי בדיקות לשכת השמאים, צפויה ביישוב עליית מחירים של כ-15%.

‏ (צילום: חגי אהרון)

1

2

3

חדרה: "עשרות אחוזים פחות מנתניה"

אזור חדרה צומח ומתפתח במהירות, ולכבישי הרוחב של חוצה ישראל תפקיד מרכזי בכך. כביש 9 יחבר את הכניסה הדרומית של חדרה עם חוצה ישראל ויקפיץ את המחירים בכל היישובים לאורכו - ולא רק בחדרה. בהרחבה של קיבוץ מגל הסמוך, למשל, נמכר לאחרונה בית ב-2.2 מיליון שקל שנבנה לפני כשלוש שנים ועלה למוכרים רק 1.3 מיליון שקל.

חדרה נחשבת זה מספר שנים לאחת מהשקעות הנדל"ן המוצלחות בתקופה האחרונה. בחמש השנים האחרונות, לפי נתוני לשכת השמאים, עלו מחירי הדירות בכ-40%. עובדה זאת גורמת לחשש מסוים למשקיעים שמכאן כבר יהיה קשה להתרומם.

למרות זאת, מיפוי שעשו בלשכת השמאים מעניק לשכונות הדרום-מזרחיות בעיר - כפר ברנדיס, ניסן, וחלומות פארק חדרה - פרמיה של 12%-15%. בשכונת גבעת אולגה, הנמצאת בחלקה הדרום מערבי של העיר, צופים השמאים עליות של כ-15% במחיר הנכסים. זאת בשל ההתחדשות העירונית שתגיע למקום וכן הקרבה אל הים.

אביטן מוסיף כי השילוב של הממשק התחבורתי יחד עם הבנייה המודרנית המסיבית, פיתוח הריאות הירוקות, חוף הים ומקומות התעסוקה האיכותיים והזמינים - יאפשרו לאוכלוסיות איכותיות מהמרכז לעבור להתגורר בעיר.

‏ ( )

1

2

3

4

צור יצחק: הרעננה הבאה של אזור השרון?

ירידה מעט דרומה מובילה אותנו לכפר יונה, רק חמש דקות מערבה מחוצה ישראל. בכפר יונה אפשר למצוא דירת ארבעה חדרים ב-1.2-1.3. מיליון שקל ודירת חמישה חדרים ב-1.3-1.4 מיליון שקל. מדובר ברמת מחירים נמוכה משמעותית לעומת יישובים סמוכים, אך הקרבה לכביש חוצה ישראל צפויה למחוק פער זה.

רצועת החוף הדרומית של נתניה (מתחם נת-600 המכונה גם שכונת נוף הטיילת) ממשיכה את קו השכונות האטרקטיביות החדשות שמציעה העיר, לאחר קריית השרון, פולג ועיר ימים. בשכונה צפויות לקום אלפי יחידות דיור יוקרתיות, ויחד עם הנגישות המשתפרת עם כביש 57, שיחבר את העיר ללא רמזורים לכביש 6 - מדובר בשכונה שיכולה להפוך להזדמנות נד"לנית. המחירים לדירות מתחילים בשני מיליון שקל והקוטג'ים יכולים לעלות עד שבעה מיליון שקל.

‏ (צילום: עידו ארז)

1

2

3

4

5

6

7

קרוב לשם, על ציר חוצה ישראל, ממוקמת עוד הזדמנות מעניינת, לפי לשכת שמאי המקרקעין. מדובר בצור יצחק, יישוב חדש יחסית סמוך לכוכב יאיר. הבניינים הראשונים ביישוב אוכלסו לפני חמש שנים, ובינתיים הוא מכיל רק 1,000 משפחות. על פי התוכניות הצפויות, היישוב אמור לשלש את עצמו תוך שנים ספורות, ואפילו יותר מזה.

דירת ארבעה חדרים בפרויקט "פעמוני החורש", לדוגמא, עולה כ-1.15 מיליון שקל. יצוין כי מחיר דירה כזו בתחילת השיווק בשנת 2009 היה כ-860 אלף שקל (כ-35% פחות), ולא מן הנמנע שהמחירים ימשיכו לעלות בעתיד.

לדברי זאב מילנר, מנכ"ל חברת י. זילברמינץ ובנו הבונה ביישוב, אלה שרוכשים דירות בפרויקט הם זוגות צעירים ומשפרי דיור המגיעים מאזור השרון - רעננה, כפר סבא והוד השרון - שמחפשים איכות חיים במחיר נוח יותר.

צור יצחק(צילום: חיים כהן יגאל ליפשיץ אדריכלים)

צור יצחק(צילום: חיים כהן יגאל ליפשיץ אדריכלים)

רמלה: 4 חדרים בפחות ממיליון שקל

דרומית מגוש דן, באזור מחלף בן שמן שם מצטלבים כביש 6 וכביש 1, קיימת היום התרחשות נדלנ"ית משמעותית. אחת הערים שבלשכת השמאים סבורים כי יהיו בה עליות של עד 20% במחירי הדירות היא רמלה. זאת למרות שהעיר המעורבת, הסמוכה ללוד, סובלת מתדמית בעייתית.

עם זאת, פיתוח הכבישים שמסביב לעיר עדיין אינו משתקף במחירי הדירות הנוכחיים. רמלה נמצאת על לא פחות משש נקודות נגישות: כביש 6, כביש 1, כביש 431, כביש 44, כביש 40 ותחנת רכבת שתגיע תוך זמן קצר לירושלים ולתל-אביב. למרות זאת - עדיין ניתן למצוא בשכונות החדשות בעיר דירות בפחות ממיליון שקל.

כך, למשל, בשכונות החדשות של העיר "פארק צפון" ו"מצליח", שבהן צופים בלשכת השמאים עליות מחירים בעתיד, דירת ארבעה חדרים בפרויקט "פארק הצפון" של חברת מ. אביב, עם מרפסת בגודל 21 מ"ר וחניה פרטית עולה החל מ-980 אלף שקל. לדברי תמיר בן לולו, סמנכ"ל השיווק של החברה, דירת חמישה חדרים בגודל 124 מ"ר עם מרפסת בגודל 12 מ"ר בפרויקט עולה החל מ-1.2 מיליון שקל.

נדב ליסובסקי, סמנכ"ל השיווק בחברת ב. יאיר הבונה פרויקט במסלול "מחיר למשתכן" בשכונות החדשות בעיר, מספר כי במסגרת הפרויקט שבו ייבנו 144 יחידות דיור, הדירות יעלו החל מ-1.1 מיליון שקל. יצוין כי רק לפני מספר שנים נעו המחירים בעיר סביב 800 אלף שקל.

‏ (צילום: אבי מועלם)

1

2

3

4

5

6

7

בת ים: הגיע הזמן להיפטר מהדימוי

השאלה הגדולה בהקשר של בת ים היא האם העיר תיפטר מהדימוי הבעייתי שלה. בת ים סבלה במשך שנים מבעיית נגישות קשה, אך באחרונה היא נהנית מחיבור לאיילון ומנגישות תחבורתית סבירה יותר. הדעה בקרב אנשי נדל"ן רבים היא שבת ים הייתה צריכה לסגור את פערי המחירים מול שכנותיה כבר לפני שנים.

בימים אלה מקדמת העירייה תוכניות להתחדשות עירונית משמעותית בעיר, כדי למשוך משפרי דיור ולבצע שלל תוכניות פינוי-בינוי וכן לבנות מגדלי מגורים ברחבי העיר. יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים המתמחה בתמ"א 38 ובהשבחת מרכזי ערים הקרובות לחוצה ישראל, אומר כי בת ים תזכה בשנים הקרובות להשבחה, שניכרת כבר היום הן בביקושים והן בשינויים בקהל המגיע אל העיר בזכות כביש הרוחב 431. כביש זה קיצר מאוד את זמן הנסיעה מבת ים לכביש חוצה ישראל.

ומה לגבי המחירים? דירה בת שלושה חדרים בעיר תעלה בממוצע כ-850 אלף שקל. דירת ארבעה חדרים תעלה 1.1 מיליון שקל. לעומת זאת, באזורים שהתחדשו על הטיילת דירת ארבעה חדרים בבניין חדש תחצה את רף שני מיליון השקל.

‏ (צילום: קובי קואנקס)

1

2

3

4

5

6

7

עוטף רחובות: ההפתעה הגדולה של השנים הבאות?

אזור השפלה הפנימית עשוי להיות ההפתעה הגדולה של העשור הבא. כל המרחב המשתרע מדרום לרחובות, לכיוון מזכרת בתיה, גדרה, קריית עקרון ועד קריית גת ויישובי הסביבה, יהנה מביקושים ערים שילכו ויגדלו.

כביש 7 והמשכו לאשדוד הופכים את קריית עקרון, מזכרת בתיה, גדרה, קריית מלאכי וקריית גת ואת הרחבות המושבים והקיבוצים באזור - לאטרקטיביים בזכות המחירים הנוחים שבהם. כך, לדוגמא, בגדרה ובקריית עקרון ניתן לרכוש היום קוטג' דו משפחתי בכ-1.6 מיליון שקל ודירת ארבעה חדרים ב-1.2 מיליון שקל. על פי הערכת השמאים, מחירים אלה צפויים לעלות בעקבות החיבור הישיר של כביש 3 אל כביש 6.

גם במזכרת בתיה צפויות עליות מחירים. זוהי אחת המושבות של הברון רוטשילד, שעם השנים תפסה כיוון של שיכונים של עולים חדשים. בהמשך אופי היישוב השתנה ושמר על צביון ירוק ושקט. רמות המחירים במקום מעט יקרות יותר מגדרה ומקריית עקרון. מחירי צמודי הקרקע מתחילים ב-1.8 מיליון שקל, בהתאם לסוג הנכס. עם זאת, רמות המחירים נמוכות ממושבים סמוכים, ואינן משקפות את הפוטנציאל במקום.

קריית עקרון‏ (צילום: בני דויטש)

1

2

3

4

5

6

7

קריית גת: 7,000 דירות עם חיבור ישיר למרכז

קריית גת נהנית מגישה למרכז באמצעות כביש 6, כביש 40 והרכבת. ראש העיר אבירם דהרי, איש היי-טק לשעבר, שם דגש על פיתוח אזורי תעשייה להיי-טק. במקביל, העיר צומחת עם מתחמי מגורים חדשים במתחם הצפוני, שיכלול כ-7,000 יחידות דיור ויהווה בעשור הקרוב עתודה נדל"נית משמעותית ביותר.

השכונות החדשות בעיר ייבנו מעברו של השני של נחל לכיש ויהיו ירוקות עם שטחי ציבור רחבים. בין היתר, יקום פארק עירוני בן 650 דונם. את התוכניות לשכונות החדשות משווים בקריית גת לשכונת רמת אביב בתל-אביב, שכן גם חלקה הצפוני של העיר ללא הפסקה נבנה מעבר לנחל הירקון.

לפי לשכת השמאים, המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים עומד על 900 אלף שקל, אך ישנם נכסים בעיר באותו הגודל שנמכרים גם ב-600 אלף שקל. להערכת לשכת שמאי המקרקעין, למרות תדמיתה המוזנחת, קריית גת עשויה להיות אחת הערים שישתדרגו משמעותית בשנים הקרובות, ותזכה לעליות במחירי הדירות.

‏ (צילום: נשיונל פוטוגרפיק)

1

2

3

4

5

6