תמ"א 38: אתם דיירים סרבנים? היזהרו מתביעות

השכנים איימו שיתבעו אתכם אם לא תסכימו לבצע פינוי-בינוי בבניין? היזם רמז כי אינו זקוק להסכמתכם? נראה כי בעקבות תיקון 2 לתמ"א 38, יותר דיירים עומדים כיום מול מכבש לחצים מצד השכנים או היזם, ואף בפני חשש מתביעות כדיירים סרבנים - משום שלא הסכימו להרוס את הבניין ולקבל דירה חלופית.

תמ"א 38/2, או כפי שהיא מכונה "תמ"א 38 פינוי-בינוי", קיבלה בשנה האחרונה חיזוק נוסף מהמדינה בדמות תיקון 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון מס' 2), התשע"ב-2012. התיקון הקובע כי די בהסכמת 80% מבעלי הדירות כדי להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניין חדש.

תיקון זה, והחלטות ספורות של המפקחים על המקרקעין שקיבלו החלטות נגד בעלי דירות שסירבו לאפשר תמ"א 38 בבניין, הביאו לפעילות מסיבית מצד יזמים הפועלים לקבלת הסכמת הדיירים לתמ"א 38/2. זאת, תוך הפעלת מסע לחצים על הדיירים שמסרבים לכך.

מסתמן: המצב הרחיק לכת

במקרים מסוימים נאמר לדיירים, בין אם על ידי השכנים ובין אם ישירות על ידי היזם, כי אם יסרבו לחתום - יפעלו להגיש נגדם תביעה כדיירים סרבנים, וכך יאלצו אותם לחתום.

כך, לדוגמא, נאמר לזוג קשישים ניצולי שואה בגילאי ה-90 לחייהם, שהתגוררו בדירתם 50 שנה, כי אם לא ייענו לביצוע תמ"א 38 ויעברו לדירה חלופית - ייתבעו. בעקבות זאת חלה הידרדרות במצבם הבריאותי.

מפניות שהגיעו אלינו עולה כי נראה שבעקבות התיקון המצב הרחיק לכת. כך, בעלי דירות המבקשים להמשיך לגור בשלווה בביתם עומדים בפני אפשרות ממשית כי יאלצו אותם, בחסות החוק, לעזוב את ביתם ולגור בשכירות כשנתיים-שלוש.

כל זאת, תוך שהם מסכנים את רכושם - דבר המחטיא את מטרתו של החוק. להערכתי, הבעיה מתחילה בעובדה שהחוק אינו נותן מענה מספק לבעיות ולהבטחת כספי בעלי הדירות.

אמנם כיום קיימות ערבויות מכר וערבויות נוספות הניתנות בפרויקט כזה, אך יש להכיר את הדברים היטב כדי לצמצם את הסיכון ככל שניתן. זאת משום שערבות מכר אינה מבטיחה את בעל הדירה בכל מקרה.

כך תתמודדו עם הפעלת לחצים

אז מה ניתן לעשות אם מופעל לחץ על בעל דירה סרבן? קודם כל לא להילחץ. מדובר בפרויקט ארוך ומורכב, שבכל מקרה לא יקום מהיום למחר ויש לכל דייר כוח רב בכל שלב ושלב של הפרויקט.

זכרו כי ללא 80% הסכמה לפחות לא ניתן, לפי החוק, לאלץ את בעלי הדירות המתנגדים להצטרף לפרויקט. בדקו את היזם ובחנו מה ההיתכנות הכלכלית של פרויקט כזה עבורו.

כיום ניתן באמצעים פשוטים יחסית לבדוק כל יזם, החל בחיפוש באינטרנט ועד הוצאת דוחות על החברה מחברות כמו BDI ודן אנד ברדסטריט. אם ליזם יש בעיות כלכליות או עומד בפני תביעות דיירים, יכול הדבר במקרים רבים להצדיק את התנגדותכם לפרויקט.

בדקו גם מה היזם מציע. ערבות חוק המכר היא חובה על פי חוק בבניית בניין חדש. אך צריך לדעת שערבות זו אינה מגינה על בעלי הדירות בכל מקרה. כך, למשל, כדי להפעיל את הערבות ולקבל את תמורת הדירה, יש צורך בצו שיפוטי ועל בעלי הדירות לפעול לצורך קבלתו - כלומר הדבר כרוך בהוצאות משפטיות. ודאו שהיזם ישלם על הוצאות אלו. 

בנוסף, ערבות חוק מכר לא תועיל במקרה שבו היזם נכנס לפירוק או מוסר לבעלי הדירות דירות שיש בהן אי התאמות או ליקויים. לכן יש לדרוש בנוסף לערבות חוק מכר גם ערבויות לתקופת השכירות, כגון ערבות בנקאית אוטונומית שתעמוד לזכות הדיירים, כך שיוכלו לממשה בכל מקרה ללא צורך בהתערבות בית משפט.

קיימות ערבויות נוספות בדבר ביטוחים ומיסוי. אם היזם אינו יכול להבטיח לדיירים ערבויות כאלה - שתפו את יתר הדיירים בבעייתיות שביזם. הדבר יכול להביא לגניזת העסקה. במקרה שלא, הטענה היא טענה טובה בפני המפקח על המקרקעין.

נשאלת השאלה מה יקרה אם המיתון יעמיק ויפגע בשוק הנדל"ן. במצב זה יזמים רבים לא יוכלו לסיים את הבנייה, שכן לא יצליחו למכור את הדירות - וכך, אותם דיירים שהזדרזו לפעול נגד הדייר הסרבן מבלי לבדוק לעומק את העסקה, עלולים - במקרה שבו העסקה תתרסק ובעל הדירה יישאר ללא דירתו וללא כספו או חלק ממנו - לחוב בנזיקין ולמצוא עצמם נגררים לבתי המשפט בתביעות נזיקיות, הפעם מצד הדייר הסרבן שאיבד את דירתו.