כשדירה בחולון עולה יותר מבניו-יורק - יש בועה

בשבועות האחרונים התבשרנו על ידי בנק ישראל כי עליית המחירים הנוכחית עלולה לשקף מצב של בועת נדל"ן , ואילו גורמים בענף טענו כי לא מדובר בבועה . בעוד שהעיר תל-אביב מתנהלת על פי חוקיות מעט שונה, נוכח ההיצע הדל והביקוש הגבוה, בדיקה של מחירי הנדל"ן בערי הלווין מציירת לנו תמונה מעט מוזרה של שוק הנדל"ן הישראלי.

כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן :

• כמה שנות הכנסה נדרשות כדי לקנות דירה?
• "אין בועת נדל"ן, היום רק מי שמוכרח קונה דירה"
• האופציה השפויה לזוגות צעירים: קניית דירה בחו"ל
  

יהיו מי שיאמרו שבישראל השטח קטן, האוכלוסייה גדלה בקצב גבוה ועליית המחירים היא טבעית. ויהיו מי שירימו את הראש ויבחנו את המתרחש בישראל בעיניים גלובליות - ויאמרו כי בישראל האנומליה חוגגת.

המציאות הפשוטה היא שבחינת הנתונים היבשים, כלומר השוואת מחירי דירות בערי הלוויין, מציירת תמונה בהחלט תמוהה. שיטוט קל באתרי לוחות הנדל"ן מלמד אותנו שמחירה של דירת ארבעה חדרים ממוצעת בחולון, בראשון לציון או בבת ים נע בין 1.5-2 מיליון שקל ואף יותר.

במונחים דולריים מדובר על בין כ-400 אלף דולר ל-550 אלף דולר לדירת ארבעה חדרים בעיר במרכז. בתל-אביב, לשם המחשה, דירה דומה במרכז או בצפון תעלה בין 2.5-4 מיליון שקל, כלומר עד לכדי מיליון דולר לדירה.

מנגד, בניו-יורק, דירה חדשה דומה בגודלה בשכונת ברוקלין, שכונה ותיקה שזוכה לעדנה מחודשת עת משפחות צעירות ואקדמאים רבים גילו אותה מחדש, תעלה בין 300-450 אלף דולר בממוצע.

חשוב להדגיש: ברוקלין של היום אינה מזכירה את הפרובינציה היהודית-איטלקית של וודי אלן. כיום זוהי שכונה שיכולה להוות המקבילה של פלורנטין ושל מתחם שנקין בתל-אביב. היא שופעת אירועי תרבות, פארקים ובתי קפה לרוב.

יתרה מכך, כאשר יוצאים מניו-יורק למדינות נוספות דוגמת יוסטון, טקסס, מוצאים דירות מרווחות בשכונות טובות ובמחירים מעוררי גיחוך - 50-150 אלף דולר בממוצע.

ניו-יורק. מסתבר שחולון אפילו יותר יקרה ממנה(צילום: רויטרס)

משוגעים - רדו מהגג

במהלך החג פגשתי איש עסקים אמריקאי שביקר בישראל והתעניין במחירי הנדל"ן בארץ. "אני מניח שהאיומים מאיראן במזרח, חוסר היציבות של מצרים בדרום, הכאוס בסוריה ולבנון בצפון והשכנות הרעועה עם הרשות הפלסטינית - מקרינים על הכלכלה בכלל ועל הנדל"ן בפרט בצורה קשה", אמר בתמימות.

כאשר הראיתי לו את מחירי הדירות בלוחות, והצגתי לו על גרף את העלייה המסיבית במחירים לאורך השנים האחרונות, הוא רק סינן "משוגעים".

אמירתו התמימה מוכיחה שוב, כי כאן בישראל אנו כה שקועים בתפיסתנו המקובעת שאנו מבינים עד כמה המצב בישראל פגיע ולא נורמלי.

כאשר מסתכלים על המספרים ועל הפער, גם אם ניתן למצוא צידוקים למחירים הגבוהים במרכז ובצפון תל-אביב, קשה להבין מדוע ישנה עלייה כה מסיבית במחירי הדירות בערים המנומנמות המקיפות אותה. האם באמת ישנה הצדקה לכך שדירה בחולון או בבת ים תעלה יותר מדירה בניו יורק? אני בספק.

מגדלי יו בתל-אביב. אולי את המחירים שלהם אפשר להצדיק(צילום: מוטי קמחי)

יש שיקול אחד בדירה להשקעה: תשואה

באחרונה עלתה לכותרות שוב סוגיית הדירות להשקעה בישראל. כאשר מדובר ברכישות הנדל"ן, מסתבר שבישראל חלק ניכר מהרוכשים הם כאלה שזו דירתם השנייה.

המצב האבסורדי מתעצם כאשר משוחחים עם משקיעי נדל"ן אלה ולמדים שהרציונל שמוביל אותם בהשקעה, דומה לזה שברכישת דירת מגורים. בעוד שבדירת מגורים כל הפוקוס הוא על הדירה, הנוחות והצרכים של המשפחה, ברכישת דירה להשקעה אמור להיות שיקול אחד בלבד: תשואה.

בעוד שתשואה ממוצעת בנדל"ן בערי המרכז בישראל עומדת על 5% במקרה הטוב, ובבדרך כלל סביב ה-3.5% בקירוב, בחו"ל המצב מעט שונה. כך, לדוגמא, בברוקלין מחירי השכירות כמעט ולא נפגעו במשבר, והתשואה להשקעה בנכסים עומדת על טווח של בין 8%-12% - תלוי בסוג העסקה ובנכס.

אז מה עושים?

גם בהשקעות נדל"ן הגיע העת לצאת מהבועה המקומית ולהפסיק לשקול החלטות השקעה בעיניים של פטריוט ציוני, אלא בעיניים של משקיע שמעוניין למקסם את השקעתו במינימום סיכון.

משקיע נבון מחויב להחליף את משקפי הכחול-לבן במשקפיים של משקיע פיננסי, כזה שבוחן כל מקרה לגופו ושוקל כל השקעה על שלל הסיכונים והסיכויים בה.

האם הסיכון של השקעה בניו-יורק גבוה מהסיכון של השקעה בישראל, במיוחד כאשר כל האזור שלנו בוער מאי יציבות? איני חושב כך. כל מקרה חייב להיבחן לגופו של עניין, תוך בחינת כל השיקולים הקיימים.

ובחזרה לאותו איש עסקים אמריקאי. משוגעים, הוא אמר עלינו, ואני אומר שלפעמים אורח לרגע רואה כל פגע, ושווה שנייה להרים ראש, להסתכל שוב על השוק בעיניים מפוקחות ולבחון האם מצב הנדל"ן בישראל נורמלי; האם הוא פועל על פי חוקיות ברורה בסטנדרטים גלובליים; האם אנחנו יודעים משהו שבכל העולם לא מבינים או שאנו פשוט חיים בבועה קטנה וחמימה - שעתידה להתפוצץ עם הניצוץ הראשון באזור.

הכותב הוא מנכ"ל גלובל פאראגון , המתמחה בהשקעות נדל"ן