המשכנתאות יוגבלו לעד 75% מערך הדירה

מגבלה על גובה המשכנתא: בנק ישראל מודיע היום (ב'), לצד הורדת הריבית ב-0.25%, על מגבלה חדשה בתחום המשכנתאות. רוכשי דירה ראשונה לא יוכלו לקבל משכנתא שמממנת יותר מ-75% מערך הדירה. משמעות ההודעה היא שזוגות צעירים יצטרכו "להביא מהבית" לפחות רבע מהסכום לרכישת דירה חדשה.

על מה לזרוק את הכסף - משכנתא או שכירות?

סך חובות המשכנתא: 220 מיליארד שקל

גפני: "הממשלה לא עשתה דבר בנושא הדיור"

בנוסף, הוחלט כי משפרי דיור, שרוצים למכור את דירתם הנוכחית ולקנות אחרת, יוכלו לקבל מימון של עד 70% מערך הדירה החדשה ומשקיעים ורוכשים מחו"ל יוגבלו למשכנתא של עד 50% מערך הדירה.

המגבלה החדשה נועדה בעיקר על מנת להקטין את היקף המימון שמעניקים הבנקים למשקיעים והשפעתה על זוגות צעירים מועטה יחסית. רוב הלקוחות הרוכשים דירה ראשונה מקבלים מימון של עד 75% מערך הדירה ובבנק ישראל מעריכים כי רק 3% מרוכשי הדירות הראשונות יושפעו מהמגבלה.

המטרה המרכזית של הצעד היא לצמצם את היקף המימון שמקבלים משקיעים, כלומר, אלו שרוכשים דירה נוספת מבלי למכור את הדירה שבה הם גרים. "בשנים האחרונות חלה עליה משמעותית במחירי הדירות, שהגיעו לרמות גבוהות בראיה היסטורית. חלק מאותה עליה נובע מפעילות משקיעים, אשר הועצם על ידי הלוואות לדיור בשיעורי מימון גבוהים", נכתב בהוראה שפרסם המפקח על הבנקים.

"המגמות האחרונות בשוק הדיור מעידות על גידול במספר העסקאות וגידול בנפח הפעילות של המשקיעים, בין היתר, על רקע סביבת הריבית הנמוכה", ממשיכה ההוראה. "מגמות אלה מוצאות את ביטוין בגידול משמעותי של יתרת האשראי לדיור במאזני הבנקים. גידול מואץ זה עלול לטמון בחובו סיכונים ליציבות המערכת הבנקאית".

מההוראה עולה, כי בבנק ישראל חוששים משתי מגמות עיקריות: האחת, שספקולנטים הרוכשים דירות על מנת למוכרן אחר כך במחיר גבוה יותר ייקלעו למצוקה במקרה של ירידה חדה במחירי הדירות בארץ, לא יוכלו להחזיר את ההלוואות שלהם לבנקים ויסכנו את יציבות המשק כולו. השנייה, שההלוואות שניתנות למשקיעי ממצות את מכסת האשראי של הבנקים לענף הדיור ולא מותירות מספיק אשרי פנוי לקבלנים, על מנת לייצר יחידות דיור נוספות הדרושות לשוק.

היקף המשכנתאות בשיא של כל הזמנים

החלטת בנק ישראל מגיעה בעקבות מגמה מדאיגה שמתפתחת מאז חודש אפריל האחרון. לאחר כשנה שבה ירד היקף ההלוואות למגורים, החלה בקיץ האחרון עלייה חדה בהיקף ההלוואות בכלל ובהיקף ההלוואות שנטלו משקיעים בפרט.

בחודש מאי חצה היקף ההלוואות לדיור את קו ה-4 מיליארד שקל, שיא של יותר משנה. עד יולי כבר זינק היקף המשכנתאות לרמה של 4.9 מיליארד שקל - שיא של כל הזמנים. בחודש אוגוסט שברו המשכנתאות שיא נוסף - 5.8 מיליארד שקל. מתוך הסכום הזה, 780 מיליון שקל הולוו למשקיעים שרכשו דירות נוספות בנוסף לאלה שהם גרים בהן.

הזינוק המטאורי בהיקף המשכנתאות עורר מחדש את הפחד מבועת נדל"ן וגרם לבנק ישראל להשתמש בביטוי זה לראשונה, בסקירה שפרסם לפני כשבועיים. למרות שהמגבלה החדשה אינה מכוונת כלפי הזוגות הצעירים ואינה משנה מהותית את יכולתם לרכוש דירה, היא ללא ספק מעידה על כך שבפיקוח על הבנקים מוטרדים מהאפשרות שמשקי הבית בישראל רוכשים דירות באמצעות הלוואות גבוהות מדי, שיכבידו עליהם למשך כל ימי חייהם.

יש לזכור כי באפריל 2011 כבר הטיל המפקח על הבנקים מגבלה על המשנתאות, שלפיה לא ניתן להעניק משכנתא שיותר משליש ממנה מוחזר בריבית משתנה. יש הטוענים כי מגבלה זו גרמה לירידה בהיקף המשכנתאות בחודשים אפריל 2011 - מרס 2012, אך גם אם זה נכון, ברור כעת כי המגבלה אינה מרתיעה עוד את רוכשי הדירות.

על כל פנים, המגבלה נועדה להבטיח שנוטלי המשכנתאות לא ייפגעו מתרחיש שבו הריבית תעלה בשיעור חד תוך זמן קצר וממילא לא נועדה לבטח את המשק מפני מצב שבו היקף ההלוואות הוא גבוה מדי. 

לפני פרסום הידיעה על החלטת בנק ישראל, הנגיד פישר התקשר ליו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני כדי לעדכן אותו בהחלטה.

גפני אמר לנגיד כי עליו להמשיך לפעול באיזון בין אחריותו לשמור על יציבות הבנקים לבין הצעדים שנועדו למנוע יצירת בועת נדל"ן בעליית מחירי הדיור תוך הבטחת היכולת של הזוגות הצעירים לרכוש קורת גג למשפחותיהם. "המדינה חייבת לפעול כדי להבטיח שהיעד הזה לא יהיה רחוק ומופרך כפי שהוא נראה היום", אמר גפני לנגיד.

בהכנת הידיעה השתתף צבי לביא