כל הארץ איומים איומים, רק הממ"דים חסרים
תוכנית תמ"א 38 לחיזוק מבנים והוספת ממ"דים לדירות מגורים מקרטעת: במשך שנים היא כלל לא היתה רלוונטית, ואת מספר הפרויקטים שיצאו במדינה כולה היה ניתן למנות על יד אחת. האם עכשיו, אחרי הזעקה להוזלת מחירי הדיור והאזעקה של "עמוד ענן", נחזה בשינוי המיוחל?
הבעיה ידועה: ישראל מוקפת אויבים ועם חלוף השנים המדינה כולה הפכה לחזית אחת גדולה. אחרי עשורים של קטיושות על ישובי הגליל, הדרום סופג כבר מעל עשור רקטות וטילים, במלחמת לבנון השניה רקטות החיזבאללה הגיעו גם לחיפה, וכעת האיום חולש גם על גוש דן.
כתבות נוספות בנושא "מבצע ענן" :
- כשהבית נפגע מטיל: מתי מגיע לכם פיצוי כספי?
- האם ההסלמה תשפיע על מחירי הנדל"ן בדרום?
- רשות המסים: 700 פגיעות ברכוש מירי הטילים
בשנת 2005 עמדה המדינה על הצורך לחזק מבנים בפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים (מרחב מוגן דירתי) לשעת מלחמה. הפתרון היה גאוני - תוכנית תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) ברחבי הארץ תאפשר למגן, לחזק, לשדרד את המראה ולהפוך בניינים ותיקים למודרניים - והכל ללא עלות מצד הדיירים וללא עלות מצד המדינה.
אלא שבמשך חמש השנים הראשונות לאחר הגיית הרעיון, ניתן היה לספור על אצבעות כף יד אחת את מספר הפרויקטים של תמ"א 38 שיצאו לדרך. רק כעת, לאחר מחאת האוהלים, שיחררה המדינה תמריצים נוספים לפרויקטים, אך עדיין תמ"א 38 לא מכוונת לכולם ופחות או יותר מחטיאה את המטרה.
"עמוד ענן" יחזיר את התמ"א לפסים?
ברוח המבצעית הנוכחית, מחלק עו"ד אלון אבלה את ההתנגדות והביקורת לתמ"א 38 לשלושה חלקים, כאשר הביקורת הראשונה היא הפספוס הגדול של התוכנית והוצאת הפריפריה מחוצה לה. המדינה נתנה דין שווה לכל חלקי הארץ, אך היזמים שפועלים לפי כוחות השוק רואים רק את המרכז.
"בעוד שבפועל מבחינה ביטחונית וגיאולוגית ההצדקה לתמ"א מכוונות דווקא לישוביי הבקעה, עמק בית שאן, אזור חיפה, עוטף עזה וצפון הארץ, באזורים אלה ישום התמ"א אינו כלכלי ואטרקטיבי כלל ליזם", מסביר אבלה. "בשטח, יישום התמ"א כלכלי, רווחי וכדאי רק באזור המרכז וגוש דן, אזור אשר מלכתחילה לא יועדה התמ"א לגביו".
נקודה נוספת שחיצי הביקורת מכוונים אליה היא כי מבחינה הנדסית, בנייה טלאי על טלאי (במסגרת תמ"א 38) מהווה חיזוק חיצוני לבניין או לחלק ממנו ואינה נותנת מענה אפקטיבי לרעידת אדמה או להתקפת טילים. לנקודה זאת, יש מענה בתיקון תמ"א 38 השני שמאפשר את הריסת המבנה ובנייתו מחדש יחד עם זכויות הבניה שמעניקה התמ"א. למרות זאת, האופציה להוסיף טלאי על טלאי לא נמחקה.
הבעיה השלישית, היא הביורוקרטיה המתישה בדרך להוצאת פרויקט שכזה אל הפועל. "כל דייר בבניין זכאי להתנגד לתהליך או לסכלו, ובמציאות הישראלית פועלת סחטנות כלפי היזמים וקנאה בין הדיירים השונים" מסביר עו"ד אבלה. "בנוסף לכך יש להתמודד גם עם דיירי הבניינים השונים אשר להם ישנה זכות להגיש התנגדות או ערר בכל הנוגע לרצון לביצוע התמ"א בבניין הסמוך אליהם, מהלכים אשר אינם כרוכים בתשלום אגרה כלשהי ומהווים עיכוב רב בביצוע התוכנית, ואלה אף יכולים לפעול בדרך משפטי לסיכול או ביצוע הפרוייקט".
לדברי אבלה, מבצע "עמוד ענן" הוא הזדמנות לבצע רפורמה בתמ"א 38 שתהפוך אותה לכדאית ומפתה לכל חלקי הארץ. "יש ליצור נתיב תכנוני מזורז וייחודי לתמ"א 38, לצמצם את מתן זכות ההתנגדות לשכנים, להוסיף הטבות כלכליות והקלות מס ליזמים בביצוע התוכנית באזורים נדרשים וכן מתן אפשרויות לניוד זכויות בניה במישור הארצי" מציע אבלה.
למה תמ"א 38 רלוונטית רק במרכז?
השבוע פנו תושבי באר שבע לראש העירייה רוביק דנילוביץ', וטענו בפניו גם הם מעוניינים לקבל ממ"ד בדירתם, ומבחינתם קיימת רק האופציה להוסיף ממ"ד באופן פרטי ובעלות של כ-90-80 אלף שקל, שאין באפשרותם להשקיע. דנילוביץ' הסביר כי אלו דברים שאינם יכולים להיפתר בין כותלי העירייה ומדובר בהחלטות ממשלה שצריכות להתקבל.
התשובה לשאלה מדוע דיירי באר שבע לא מקבלים ממ"דים במסגרת תמ"א 38 היא פשוטה - צריך שדירת ארבעה חדרים בבאר שבע תעלה מעל מיליון וחצי שקל על מנת שיזמים יוציאו שם פרויקטים כדאיים כלכלית לפועל.
יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל המתמחה בביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38, מאשר כי חברתו עובדת בעיקר בערי המרכז - רמת גן, תל-אביב, רמת השרון, הרצליה ורעננה. הסיבה, לדבריו, היא כי בניה בערים אחרות מובילה להפסד של מיליוני שקלים, כך שיזמים אפילו לא חושבים להגיע לשם.
פרויקט לדוגמא לחיזוק בניין בן שלוש קומות ברמת גן לפי תמ"א 38 נראה מבחינה כלכלית, לפי חסון, כך: התוספת עומדת על 2.5 קומות, כלומר שש דירות ועוד פנטהאוז. ממוצע המחיר של דירת ארבעה חדרים עומד על מיליון וחצי שקל והפנטהאוז ימכר בשלושה מיליון שקל. סך כל ההכנסות של היזם מביצוע פרויקט זה יהיה כ-12 מיליון שקל.
הרווח היזמי, לדברי חסון, עומד על כ-15%. כלומר, רווח של מעט יותר ממיליון וחצי שקל לפרויקט, והשקעה של מעל 10 מיליון שקל. "אם אותו פרויקט ייצא לפועל בבאר שבע, שם תימכר דירה ב-800 אלף שקל, וההכנסות יעמדו על 6.4 מיליון שקל. זה פשוט לא כלכלי".
לדברי חסון, "הפיתרון נעוץ בניוד זכויות בנייה". למעשה, הסנונית הראשונה לאפשרות לנייד זכויות קיימת כבר במתכונת הנוכחית של התמ"א. זאת מאפשרת לקבלן לנייד זכויות שמעניקה התמ"א, אולם מבחינה תכנונית לא ניתן להוציא לפועל את הבניה באותו הפרויקט, כלומר בתחום המוניציפלי של הפרויקט. אם וכאשר בבניין מסויים לא ניתן לבנות את מלוא 2.5 הקומות על הבניין, היזם יוכל לבנות את היחידות שלא בנה על קרקע סמוכה.
"ניוד הזכויות צריך להיות מכיוון הדרום למרכז. כלומר, אם אני מוציא פרויקט תמ"א 38 בבאר שבע, אני צריך לקבל זכויות לבניית יחידות דיור במרכז על מנת שזה יביא לאותה כדאיות כלכלית בדרום ובמרכז. מבחינתי, אפשר שהזכויות ינתנו גם בבאר שבע, אך במקרה זה יהיה מדובר בהרבה יותר דירות". לשיטתו של חסון, על מנת להסיר את החסם להוציא לפועל תמ"א 38 בבאר שבע בבניין בן שלוש קומות, המדינה צריכה להעניק ליזמים זכויות לבניית כחמש-שש יחידות במרכז, או זכויות לכ-20 יחידות בבאר שבע.
מדוע עד 1992 לא נבנו ממ"דים?
גם אם תתמרץ ממשלת ישראל את בניית הממ"דים בפריפריה ותהפוך אותם לכדאית, עדיין תמ"א 38 תהיה ברוכת בעיות. אחד הסייגים המרכזיים שבתמ"א 38 הוא כי התוכנית כלל לא חלה על מבנים שנבנו אחרי 1 בינואר 1980. זאת למרות שרק משנת 1992, בעקבות מלחמת המפרץ הראשונה, מחייב התקן לבנות ממ"ד לכל דירת מגורים לשם קבלת טופס אכלוס.
שילוב נתונים זה משאיר צוהר של 12 שנים שהמדינה, לא נתנה להן את הדעת. לפי התאחדות בוני הארץ, קיימים בישראל כ-400 אלף בניינים שנבנו בין השנים 1980 ל-1991.
ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ ויו"ר הנהלת לשכת התאום של הארגונים הכלכליים, מנסה בעקבות מבצע "עמוד ענן" להפעיל לחץ על שרי הממשלה ולהחיל את התוכנית גם על 400 אלף המבנים שנבנו עד 1991. לדבריו, החלת תמ"א 38 גם לדירות אלו צריכה להתבצע ללא עלות מכיוונם של הדיירים ובאמצעות התמ"א.
זאת לא הפעם הראשונה שישנם תיקונים בעקבות לקחי מלחמה, מסביר בובליל. "בעקבות מלחמת לבנון השנייה יזמה התאחדות בוני הארץ את הגדלתו של שטח הממ"ד. עד מלחמת לבנון השנייה גודלו המינימלי של הממ"ד היה 5 מ"ר. בעקבות המלחמה יזמנו את הגדלתו ל-9 מ"ר כי ראינו שבבניינים רבים נבנו ממ"דים קטנים, חלקם שימשו כמזווה, ללא חלונות וללא אפשרות לאכלוס משפחה גדולה. הגדלת הממ"דים אושרה בשנת 2007 וכיום הדירות החדשות כוללות ממ"דים גדולים יותר".
עוד מציע בובליל כי גם הסטנדרט של הממ"ד, שגודלו כיום עומד על 12 מ"ר ברוטו, אך בשל עובי הקירות הוא מצטמק ל 9 מ"ר נטו, יעלה. בובליל מציע להגדיל את הממ"ד ל-17 מ"ר ולכלול בו גם שירותים ומטבחון.
לפנייה לכתב/ת 
