לא מוכרים עד הבחירות: הדירות מחכות על המדף

לקראת הבחירות שוק הנדל"ן נכנס לתרדמת, והזמן הממוצע למכירת דירה הוכפל. במקביל, גדל מאוד הפער בין מחיר מבוקש למחיר סגירת עסקה. "אנשים מצפים שראשי המפלגות יממשו את הבטחותיהם‭,"‬ אומרים בשוק הדיור. סקר עדכני של מחירון דירות לוי יצחק, בשיתוף לוח winwin,‬ מתייחס לזמן שנדרש למכירת דירה בחודשים נובמבר-דצמבר ‭,2012‬ בהשוואה לספטמבר-אוקטובר ‭.2012‬

כתבות נוספות בערוץ נדל"ן : 

זול יותר לקנות דירות מגורים? הפטור ממס גדל

דו"ח: שכר הדירה למשרדים בישראל בקריסה

"הדרך להוזלת הדירות - שיווק קרקעות במרכז"

"אנו נשאלים שוב ושוב על ידי מוכרי דירות על ההיענות הקלושה למודעות, על כך שהמתווכים לא הביאו קונים, ועל העובדה שגם אנשים שהתקשרו בטלפון לא טרחו כלל להגיע לראות את הנכס", מספר לוי יצחק. "מצד אחד, המוכרים ניזונים מידיעות במדיה, המספרות על משכנתאות הנלקחות במספרים שוברי שיאים, על מספר עסקאות גדול ועל עליות מחירים. בפועל, חלק גדול מבעלי הדירות חווה מציאות הפוכה".

אז ביקושים אמנם יש מצד משקיעים, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אך מרבית הדירות מוצעות במחירים לא ריאליים, הגבוהים ב-‭10%‬-‭20%‬ ואף יותר ממחירן האמיתי - מה שמהווה מכשול. לא מדובר רק בפריפריה או בערים בלתי מבוקשות, אלא גם בלב אזור הביקוש - תל-אביב: דירות לא זוכות אפילו לצלצול טלפון אם המחיר מוגזם.

בסופו של דבר צריך להתפשר אם רוצים שעסקה תצא לפועל. כך, למשל, דירת שני חדרים ‭55)‬ מ"ר) בקומה השנייה ברחוב לואי מרשל בתל-אביב הוצעה ב-‭1.95‬ מיליון שקל, ונמכרה אחרי 4 חודשים ב-‭1.63‬ מיליון שקל בלבד. תחילה פרסם אותה הבעלים עצמו, לא הצליח למכור ופנה למתווך. האחרון הרים ידיים והסביר לבעל הדירה שהמחיר קרוב יותר לדירת 3 חדרים. המוכר נאלץ להתפשר, והדירה נמכרה.

בניגוד לעבר, היום יש מוכנות גדולה יותר מצד הקונים לשנות מיקום: אם לא מוצאים משהו מתאים בראשון לציון, למשל, עוברים לרחובות, לנס ציונה או ליבנה. תרים אחר נכס ברמה האזורית, ופחות ברמה העירונית. אז כמה זמן לוקח למכור דירה בערים מרכזיות, ומה הסיבות להמתנה הממושכת בכל אחת מהן?

תל-אביב-יפו: דורשים עד ‭40%‬ יותר

הדירות המבוקשות ביותר, שנמכרות תוך תקופה קצרה, הן הדירות הגדולות בנות 4־5 חדרים, בעיקר בשכונת נווה אביבים ובשאר חלקי צפון העיר וכן במרכזה. דירות קטנות בנות 2־3 חדרים נמכרות מהר רק אם הן מוצעות במחיר ריאלי, וזה קורה לעתים רחוקות.

עסקאות בשכונות הדרומיות (למעט שכונת פלורנטין ויפו) מתקשות להיסגר ללא פשרה במחיר. בעלי דירות גדולות במרכז העיר דורשים לעתים מחירים הגבוהים ב-‭30%‬-‭40%‬ מערך הנכס. דירות אלה בדרך כלל לא נמכרות עד שהבעלים מתעשתים. כיום יש בתל-אביב פחות תושבי ומשקיעי חוץ, בעוד שהקונה הישראלי סלקטיבי, מדוד ומחושב ברכישה.

הדירות המבוקשות ביותר הן בצפון העיר. שכונת רמת אביב(באדיבות אדריכלית מירב טויג)

באר-שבע: פחות משקיעים 

שוק הדירות בבירת הנגב פחות שוקק בימים אלה. מבצע "עמוד ענן" כבר מאחורינו, ואת השקט הנוכחי ניתן להסביר בצמצום מסוים במספר המשקיעים, יחד עם מחירים גבוהים שדורשים המוכרים.

כך, לדוגמא, דירת 4 חדרים בשכונה ג' הוצעה למכירה ב-720 אלף שקל, ורק אחרי חודשיים נעתרו הבעלים להתפשר ולמכור את הדירה ב-100 אלף שקל פחות, כלומר פחות כ-‭.14%‬

יש אמנם משקיעים לא מעטים שרוצים לקנות בבאר שבע, אבל מחירים לא ריאליים מבריחים אותם. הם לא מחפשים "אקזיט" אלא תשואה, וכל עליית מחירים פירושה ירידה חדה בתשואה. לדוגמא: דירת 4 חדרים בשכונת ג' מושכרת ל-3 סטודנטים ב-‭1,100‬ שקל לחדר, כלומר ‭3,300‬ שקל שמהווים כ-‭6.4%‬ תשואה.

באר שבע. הקונים מעדיפים תשואה(צילום: הרצל יוסף)

רעננה: היצע נמוך

ברעננה אין בעיה של ביקושים, אלא של היצע נמוך ומחירים גבוהים. רוב הדירות החדשות עדיין בתכנון, בעוד שמרבית בעלי הדירות, אפילו הישנות, אינם מעוניינים להיפרד מהן. לא מפתיע, לפיכך, שרעננה מובילה בפרויקטים של תמ"א ‭.38‬

חלק גדול מאוד מהדירות הוותיקות בעיר בנוי על מגרשים רחבי ידיים, עם גינות גדולות ומרווחים גדולים בין הבניינים. כשמשפרי דיור בודקים פרויקטים או דירות במיקום אחר, הם מתקשים למצוא נכסים ברמת הדירות והמיקום שבו בנוי הנכס שלהם.

רבים מאלה שלא מוצאים דירות ברעננה, רוכשים אותן בכפר סבא ובהוד השרון. שם ניתן לרכוש, במחיר דירה ישנה ברעננה, דירה חדשה (בכ-‭1.6‬ מיליון שקל‭.(‬ זוגות צעירים מרחיקים גם עד שכונת קריית השרון בנתניה, שם אפשר לרכוש דירת 5 חדרים ב-‭1.35‬ מיליון שקל.

רעננה. אין היצע והכל יקר(צילום: נמרוד גליקמן)

רמת גן-גבעתיים: מחירים גבוהים 

בצמד הערים יש דירות שנמכרות מהר מאוד, אפילו תוך שתי יממות, כמו למשל דירת ‭2.5‬ חדרים ‭60)‬ מ"ר) בקומה הראשונה ברחוב מולכו. בעליה ביקשו מחיר ריאלי של מיליון שקל, והשכן קנה אותה.

לעומת זאת, בשכונת מרום נווה ביקשו על דירת 5 חדרים בקומה העשירית ‭2.5‬ מיליון שקל. רק אחרי חצי שנה התפשרו המוכרים על ‭2.2‬ מיליון שקל, המחיר הריאלי של הדירה. ואילו על דירת 3 חדרים ברחוב פבריגט דרשו ‭1.8‬ מיליון שקל, ואחרי 4 חודשים היא נמכרה ב־‭1.52‬ מיליון שקל.

ביקושים, אם כן, יש - בעיקר לדירות קטנות, אך המחירים המבוקשים הגבוהים עוצרים את העסקאות.

רמת גן. המחירים המבוקשים גבוהים מאוד(צילום: עידן פלגי)

חיפה: בעיות נגישות

בעיר הכרמל רמת הביקושים גבוהה, עם פחות משקיעים אבל יותר משפרי דיור. גם כאן קיים פער בין המחיר המבוקש למחיר סגירת העסקה. הפרסומים האחרונים על כך ששוק הנדל"ן בעיר התעורר, הביאו לעליית מחירים לא פרופורציונלית.

בעיה נוספת נעוצה בדירות שקשה למצוא להן קונה בגלל בעיות נגישות, למשל מדרגות. דירות כאלה שוהות בשוק תקופה ממושכת ונמכרות תוך פשרה משמעותית במחיר, מה שמשפיע על הממוצע.

חיפה. המחירים עלו משמעותית(צילום: הדמיה - חברת נמלי ישראל)

ירושלים: מתפשרים מיידית

ההיצע בבירה נמוך, והביקושים ברמה גבוהה מאוד. ירושלים היא אחת הערים היחידות שבהן המחירים המבוקשים ריאליים יחסית, ובעלי הדירות מוכנים להתפשר מיידית.

בחודשים האחרונים עלו המחירים בעיר, בעיקר בשכונות היוקרה, אך אין לכך השפעה על הביקוש. ההיצע הנמוך בשכונות השונות מביא לסגירת עסקאות מהירה יחסית.

ירושלים. מחירי הדירות ריאליים(צילום: גיל יוחנן)

הידיעה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"