מגלים את אמריקה: בית ב-200 אלף שקל, ועודף
בית ב-200 אלף שקל, חברת ניהול שדואגת לשכירות ותשואה של עד 13% בשנה. נשמע טוב מלהיות אמיתי? ברוכים הבאים לאמריקה. יוקר הדיור מוביל יותר משקיעים לארה"ב, שמעדיפים לרכוש נכס ולהשכיר אותו בשלט רחוק. איך זה עובד, האם זה משתלם ולמה כדאי להשקיע דווקא ליד עיר הרפאים דטרויט?
מצוקת הדיור בישראל ומחירי הדירות המאמירים , לצד הצעדים האחרונים שנקט בנק ישראל להגבלת נטילת המשכנתאות , מציתים רעיונות חלופיים כדי להגשים את החלום האולטימטיבי - קניית דירה. ישראלים רבים תרים אחר הזדמנויות נדל"ן בחו"ל, גם אם מדובר ברוב המקרים ברכישת נכס לצורך השקעה ולאו דווקא למגורים.
עוד על השקעות נדל"ן בארה"ב בערוץ הנדל"ן :
- משקיעי נדל"ן ישראלים בארה"ב נושמים לרווחה
- כך תשקיעו בנדל"ן בינלאומי - בלי לצאת מהבית
- נדל"ן בארה"ב: צפו בישראלים שלוקחים סיכונים
עיקר ההתעניינות בנכסי נדל"ן מעבר לים מופנה למעצמה החזקה בעולם - ולא בכדי. משבר הסאב-פריים שאחז בארה"ב בשנים האחרונות הוביל לירידה דרסטית במחירי הנכסים, לאחר שבעליהם לא יכלו לעמוד בהתחייבותיהם לבנקים - ואלה עיקלו מאות ואלפי דירות, מה שהוביל לצניחה במחירים. בעידן שבו "אמריקה עומדת למכירה", כפי שמגדיר גורו הנדל"ן האמריקאי רוברט שמין, נראה כי זה בדיוק הזמן להשקיע.
אף שבשנה החולפת רשמו מחירי הדירות בארה"ב עלייה של 8.3% (הגדולה ביותר מאז 2006) - עדיין מדובר במחירים סבירים יחסית, במיוחד לעומת מחירי הדיור בארץ הקודש. לצד העלייה במחירי הדירות, מגמת העיקולים בשוק הבתים למגורים בארה"ב נמצאת בירידה. על פי נתוני סוכנות הנדל"ן האמריקאית קורלוג'יק, בדצמבר 2012 נרשמה צניחה של 21% בהיקף העיקולים לעומת החודש המקביל ב-2011. בשנת 2012 כולה צנח היקף העיקולים ב-36% משיא של 2.9 מיליון עיקולים ב-2010.
נתונים אלה מציגים תמונה חיובית עבור משקיעי הנדל"ן הישראלים, שכן אם ברצונם לרכוש דירה להשקעה, עליהם לעשות זאת על קרקע יציבה. עלייה במחירים וירידה בהיקף העיקולים, משמעותה שוק שנמצא במגמת שיפור. בשוק יציב ובריא יוכלו המשקיעים למצוא שוכרים ראויים לדירות שבהן ישקיעו את מירב כספם וחלומותיהם.
כדאי להשקיע ליד עיר רפאים?
אחד האזורים שבהם כדאי להשקיע בנכסים למגורים בימים אלה, מתרכז במזרח מדינת מישיגן. תתפלאו, אבל דווקא עיר הרפאים דטרויט - המאופיינת בעירייה פושטת רגל, באוכלוסייה קשה ובהגירה שלילית בעקבות קריסת תעשיית הרכב באזור - היא זו שיוצרת סביבה קרקעות פוריות למשקיעי הנדל"ן.
הסיבה פשוטה: בשל קרבתן לעיר שמייצגת את הדעיכה העירונית בארה"ב, ערי הרצועה שמסביב לדטרויט, הממוקמות במחוז אוקלנד, מתומחרות בסולם נמוך ביחס לערים אחרות ברחבי ארה"ב. מדובר בערים כגון יוטיקה, רוצ'סטר, פונטיאק וסאות' פילד, שבהן ניתן לרכוש נכסים להשקעה בעשרות אלפי דולרים בלבד, כאשר מחיר בית מגורים מתחיל ב-45 אלף דולר - כ-165 אלף שקל. זהו סכום לא מבוטל עבור מי שאין לו הון עצמי, אך אין ספק כי מדובר בהשקעה מצומצמת ביותר ביחס למחירי השוק בישראל כיום, שהנמוכים בהם כבר מזמן חוצים את רף חצי מיליון השקלים.
"בעקבות המשבר הכלכלי ב-2008 צלל ערך הדירות באזור - ואיבדנו כספים רבים בשל הירידה בהכנסות ממסים על נכסים למגורים", מסביר אנדי מייזנר, שר האוצר של מחוז אוקלנד, בשיחה עם ynet. מייזנר (46), יהודי מדטרויט מזה 3 דורות, מאמין כי יצליח לשקם את האזור וכי הוא עושה זאת כבר כעת. "מחוז אוקלנד היה לאורך שנים המחוז השלישי המרוויח ביותר במדינת מישיגן", הוא אומר, "כיום ירדנו למקום ה-18 - אך אנחנו שואפים לטפס בחזרה לפחות אל המקום העשירי".
כדי שמייזנר יצליח לאושש את כלכלת המחוז, בין היתר באמצעות הכנסות ממסים על נכסים למגורים, הוא זקוק לדיירים חדשים שיאכלסו את האזור - וכאן המשקיעים הישראלים נכנסים לתמונה. "התדמית של דטרויט בישראל היא כמו התדמית של ישראל בדטרויט", הוא מודה כאשר נשאל על הסיכונים שבהשקעה במגורים בסמוך לעיר בעלת תדמית שלילית. עיר שהמרכז שלה (הדאון טאון) - כמו השכונות שמסביב למרכז - ריקים מאדם ומהווים ניגוד מוחלט להמוניות שמאפיינת את מרכזי הערים בארה"ב.
"דטרויט שקועה בחובות והיא תיאלץ להתמודד עם אתגרים רבים", אומר מייזנר, "אך לנו במחוז אוקלנד יש מחויבות וחוקים שאנו אוכפים". לדבריו, המחוז מתגאה במערכת בריאות מתקדמת, בתעשיית קולנוע משגשגת, במערכת חינוך מצוינת ובמגזר תעסוקתי מפותח הכולל חברות ביו-טכנולוגיה והנדסה.
בחלק מהערים קיים עירוב שימושים של מגורים לצד מסחר ותעשייה, כמו בירמינגהם ובלומפילד הילס - ערים הנחשבות יוקרתיות, ומחירי הבתים להשקעה שם מתחילים במאות אלפי דולרים (לעומת עשרות אלפי דולרים בערים הקרובות יותר לדטרויט). כל אלה, מסביר מייזנר, אמורים להניח את דעתם של המשקיעים.
"כמו השקעה במניה טהורה"
אז מאיפה בכלל מתחילים? כיצד ניתן למצוא בתים להשקעה כה רחוק מהבית? מייזנר אומר שבמחוז עורכים מדי תקופה מכירות פומביות, שבהן נמכרים הבתים שעוקלו לאחר שבעליהם לא הצליחו לעמוד בתשלומים. במכירה פומבית כזו, הרוכש הפוטנציאלי יכול לזכות בכ-20%-25% הנחה מהמחיר המקורי, "אולם חשוב שהרוכשים יידעו שמדובר בנכסים במצוקה", הוא מבהיר. הכוונה היא לנכסים שהוזנחו לאורך השנים האחרונות, מאז המשבר הגדול, וזקוקים לשיפוץ רציני.
כאן נכנסות לתמונה חברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בארה"ב. אחת מהן היא החברה הישראלית SB Capital, המשקיעה בבתים פרטיים באזור מישיגן, אותם היא מכנה "Single Family Home", ורוכשת אותם מבנקים שעיקלו את הבתים מבעליהם. את הבתים דואגים נציגי החברה בארה"ב להעביר שיפוץ מקיף, כדי להביא אותם לתקן העירוני ולקבל אישור אכלוס והשכרה מהעירייה המקומית.
"כשהבתים מוכנים, הם מוצעים להשכרה ומועברים לחברת ניהול אמריקאית מקצועית", מסביר ערן יניב, המנהל את החברה במישיגן, לצד שותפו בישראל שלמה ברנובסקי. "כשהבית מושכר, אנחנו מוכרים אותו למשקיעים ישראלים בתוספת חבילת ניהול ופיקוח מלאה". לדבריו, כאשר המשקיע רוכש בית דרך החברה, הוא מקבל חבילת שירות מלאה - החל באיתור הנכס ורכישתו, דרך ניהולו לאורך כל שנות ההשכרה וכלה באיתור רוכש ומכירת הנכס ברווח. הוא מציין כי החברה אינה פועלת בדטרויט - אלא בערי הרצועה בלבד.
למה לקנות דווקא מהחברה שלכם ולא ישירות מהבנק האמריקאי?
"במצב כפי שהוא היום, חייבים אלטרנטיבה לנדל"ן בישראל. כאן בארה"ב אנחנו מוכרים רק בתים פרטיים - וזה כמו השקעה במניה טהורה. השקעה בדירה בבניין אינה תמיד טובה, משום שלקונה יש רק אחוזים מסוימים. ברכישת בית פרטי הקונה מקבל שטר בעלות - וזה אפילו טוב יותר מלקנות מהבנק. אנחנו קונים מהבנק ולוקחים את הסיכון. למשל, אחרי שקנינו בית פרטי מאחד הבנקים גילינו שרשומה עליו הלוואה מלפני 15 שנה שצריך לשלם. אם אדם פרטי היה רוכש את הבית הזה - סביר להניח שלא היה יכול להתמודד עם ההלוואה הזו".
"תשואה של עד 13% בשנה"
בחברה מציעים 4 סוגי בתים, שלטענת יניב משיגים בממוצע לא פחות מ-11%-13% תשואה בשנה. לשם השוואה, על פי בדיקה שערך האוצר בתקופה האחרונה, השכרת בית למגורים בישראל משיגה בימים אלה תשואה של כ-3%-4% בממוצע בשנה בלבד.
טווח מחירי הבתים משתנה בהתאם לגודלו ולאזור שבו הוא ממוקם. כך למשל, בתים מסוג C נמכרים תמורת 45-55 אלף דולר (לפי השער הנוכחי, כ-170-200 אלף שקל), ומושכרים ב-600-750 דולר בחודש (כ-2,200-2,800 שקל); ואילו בתים מסוג B נמכרים תמורת 55-65 אלף דולר (כ-200-240 אלף שקל) ומושכרים ב-750-850 דולר בחודש (כ-2,800-3,100 שקל).
מחירי הבתים היוקרתיים יותר כבר מטפסים בכמה עשרות דולרים. בתים מסוג A נמכרים תמורת 65-80 אלף דולר (כ-240-300 אלף שקל), ומושכרים ב-900-1,050 דולר בחודש (כ-3,300-3,900 שקל); ובתים מסוג דאבל A נמכרים כבר תמורת 80-100 אלף דולר (כ-300-370 אלף שקל), ומושכרים ב-1,100 דולר ומעלה בחודש (כ-4,100 שקל).
| סוג הבית | מחיר קנייה מומלץ | דמי שכירות בחודש |
| C | 45-55 אלף דולר | 600-750 דולר |
| B | 55-65 אלף דולר | 750-850 דולר |
| A | 65-80 אלף דולר | 900-1,050 דולר |
| DOUBLE A | 80-100 אלף דולר | 1,100 דולר ומעלה |
יניב מציין כי במסגרת ההכנסות משכר הדירה, חשוב לקחת בחשבון הוצאות על ביטוח שנתי (בסביבות 600 דולר, תלוי בגובה שכר הדירה); מסי עירייה ומחוז כמו הארנונה אצלנו (בסביבות 850-2,500 דולר, תלוי בגודל הבית); וכן 10% מהשכירות על ניהול של חברת ניהול נכסים.
"הישראלים מחפשים מישהו לסמוך עליו"
אבל לקנות בית זה לא מספיק. חוץ מהליך השיפוץ וקבלת האישורים המתאימים, הדבר החשוב ביותר הוא בעצם מציאת השוכר המתאים לבית שקניתם וניהול מערכת היחסים עמו. זהו הליך מסובך ומסורבל עבור משקיעים זרים, שאינם מכירים את הנהלים והנורמות במקום ההשקעה, ולכאן נכנסות לתמונה חברות ניהול הנכסים.
"אנחנו מחפשים את השוכר המתאים ומנהלים איתו קשר לאורך כל תקופת השכירות", אומר בראיין דיברטלומיו, מנכ"ל חברת הניהול האמריקאית Aspect Properties, שיושבת בעיר הציורית רו'צסטר. דיברטלומיו (43) מנהל נכסים כבר כ-20 שנה ומחזיק בלא מעט כאלה ברחבי ארה"ב. בזכות ניסיונו הרב, הוא מבין את ההבדלים בין ישראל לארה"ב בכל הקשור למערכת היחסים בין המשכירים לבין השוכרים.
"הסממן החשוב ביותר כאן הוא אמון", הוא אומר. "הישראלים מחפשים מישהו שיוכלו לסמוך עליו, ושינהל לו את הנכסים. העבודה שלנו היא להסביר למה השירות כאן שונה מישראל. למשל, בארה"ב אי אפשר לתת 12 צ'קים - כל חודש השוכר חייב לשלם בנפרד. לכל עיר יש רגולציה שונה הן לבעלי הבתים והן לשוכרים. ברוצ'סטר, לדוגמא, משלמים מסים בסך 10 דולר לשנה, ואילו ברו'צסטר הילס לא משלמים. אם השוכר לא מכסח את הדשא, הוא עובר על החוק בעיר אחרת - ואני עלול להיכנס לכלא. לכן חייבים מישהו מקומי שיוכל לקחת אחריות על מה שקורה בבית".
זה לא מסוכן להשקיע את הכסף שלנו במקום שאנחנו כלל לא מכירים?
"שוק הנדל"ן במישיגן כבר אינו נמצא בסיכון. האזור חוזר לעצמו מבחינת תעסוקה, ולכן הוא מהווה מקום טוב להשקעה. אחרי ההגירה השלילית מהערים באזור (בעקבות קריסת תעשיית הרכב - ה.צ), בתקופה האחרונה נרשמה הגירה חיובית של 10%-15% ומישיגן הפכה למאוד פופולרית בתחום. הסיבה שאנחנו פה היא לא בגלל שמישיגן היא מדינה יפה אלא כי זול פה. כיום האמריקאים בטראומה מהמשבר אז הם קונים פחות - ושוכרים יותר. אמנם בחורף לוקח עד 3 חודשים עד שמוצאים שוכר, אך בקיץ הרבה פחות. אפשר להשכיר את הבתים תמיד - הכל עניין של מחיר. צריך לדעת למצוא את השוכר המתאים - ובשביל זה אנחנו פה. דמי הניהול לא מחויבים כל עוד אין שוכר".
"לכל ישבן יש אוכף"
לא רק הערים שמסביב לדטרויט מתאימות להשקעה. גם העיר אינדיאנפוליס, בירת מדינת אינדיאנה, היא יעד נחשק בקרב משקיעים זרים ואמריקאים כאחד. "בארה"ב, מחצית מהמשקיעים הם זרים", אומר ג'ון פוג, מנכ"ל חברת השקעות הנדל"ן האמריקאית SBC Indianapolis. "אנחנו בחנו את השוק בכל האזור המזרחי, ומצאנו כי חוץ מדטרויט - אינדיאנפוליס משתלמת להשקעה בנדל"ן. מבחינה גיאוגרפית היא נחשבת חזקה, משום שתוך יום ניתן להגיע לכאן מכל רחבי האזור".
לדברי פוג, ב-20 השנים האחרונות נרשמה בעיר עלייה של 36% באוכלוסייה לעומת ערים אחרות במרכז ארה"ב. לעומת זאת, מחירי הדירות עלו ב-6.25% בלבד - "ולכן השוק כאן נחשב יציב", הוא אומר. "המשקיעים יכולים למקסם כאן את הרווחים שלהם בראש שקט, ובכוונתנו לשמר את שוק ההשקעות כאן לפחות לעוד 10 שנים".
פוג מספר כי החברה שבניהולו רכשה עשרות נכסים בכל רחבי העיר לצורך בדיקה, כדי למפות את האזורים הטובים יותר והטובים פחות להשכרה, ורק באזורים שנוח בהם למצוא שוכר - הם מוכרים בתים פרטיים. בנוסף, הוא מבהיר כי לאחר חיפוש של חברות ניהול - הוחלט בחברה לנהל את הנכסים בעצמה ולדאוג לקשר שבין השוכרים למשכירים.
מה קורה אם השוכר שמצאתם אינו מוכן לשלם את השכירות?
"יש לנו שיעור ממוצע של 97% תפוסה בבתים הפרטיים שאנחנו מוכרים להשקעה, ובחודש שעבר פינינו רק שני שוכרים שלא יכלו לשלם את השכירות. אם יש בעיה, מבחינתנו היא חצ'קון על ישבן של פיל - היא כל כך קטנה שאין לנו בעיה להתמודד איתה. אנחנו אוספים את שכר הדירה בזמן, ואם הדייר אינו מנתהל כיאות במהלך השנה אנחנו מעדכנים את המשקיע ומטפלים בזה. לוקח לנו פחות מ-15 יום עד שנשכיר את הבית מחדש. במקרים רבים יש לנו רשימת שוכרים עוד לפני שהבית אפילו שופץ. לכל ישבן יש אוכף - לכל נכס יש משקיע ולכל בית יש שוכר".
הכותבת הייתה אורחת של חברת SB Capital
לפנייה לכתב/ת 
