הפנטהאוז היקר בישראל: "תמיד יהיה מי שישלם"
חברת דן הציגה את פרויקט "ארלוזורוב 17" בת"א, שמציע את תג המחיר הגבוה ביותר בישראל עבור פנטהאוז: 200 מיליון ש'. יו"ר החברה סבור שלא תהיה בעיה למכור, כי "יש מי שמוכן לשלם אפילו 300 מיליון", ובכוונתו לחלק את הרווחים לחברי הקואופרטיב. אך האם יהיה כ"כ פשוט למכור? צפו בתמונות
"עוד בכיתה ח' ידעתי שאני רוצה להיות חבר בקואופרטיב דן - ובגיל 14 כבר עבדתי שם. אבל רק כשנכנסתי להנהלה הבנתי מה המשמעות הגלומה בשטחי המקרקעין של החברה". כך פתח הבוקר (ג') מיכאל נגר, יו"ר חברת דן, את מסיבת העיתונאים שערכה החברה, ולא בכדי. במהלך מסיבת העיתונאים הוצג פרויקט "ארלוזורוב 17" בתל-אביב - שמציע את תג המחיר הגבוה ביותר בישראל עבור פנטהאוז: 200 מיליון שקל.
לו הייתי רוטשילד - עוד פנטהאוזים בערוץ הנדל"ן :
- ת"א: במקום חניון דן - הפנטהאוז היקר בישראל
- במקום פנטהאוז: כמה בתים תקנו ב-200 מיליון
- יש ארמון באמצע רחוב הירקון: פנטהאוז ב-150 מיליון
- למכירה: פנטהאוז בת"א ב-170 מיליון שקל
נגר, יחד עם מנכ"ל דן, שמואל רפאלי, סיפרו כי בשנים הקרובות תשקיע זרוע הנדל"ן של חברת דן לא פחות מ-3.5 מיליארד שקל בייזום ובפיתוח פרויקטים למגורים, משרדים ומסחר, כאשר פרויקט היוקרה "ארלוזורוב 17" צפוי להזרים הכנסות בהיקף של כ-1.3 מיליארד שקל לבדו (רווח של כ-250 מיליון שקל אחרי מס, לפי ההערכות).
אין זה המגרש היחיד בבעלות דן: הקואופרטיב רכש לפני עשרות שנים קרקעות בפריפריה של תל-אביב, שלימים הפכו לאזורים מבוקשים באזור גוש דן, וכן בערי המרכז כגון פתח תקווה, רמת גן, בני ברק, חולון והרצליה. בסך הכל מדובר בפעילות המקיפה כ-1,500 יחידות דיור ולמעלה מ-300 אלף מ"ר למשרדים ומסחר.
יש כבר מתעניין משוויץ, אבל האם באמת יצליחו למכור?
פרויקט "ארלוזורוב 17" מתפרש על מגרש בשטח של 8 דונם במפגש הרחובות ארלוזורוב ודיזנגוף בתל-אביב. המגרש נרכש על ידי קואופרטיב דן לפני יותר מ-80 שנה לצורך הקמת מוסך, ובחברה היו מעוניינים לממש אותו "על מנת לחלק את הרווחים לכ-2,000 בעלי המניות בדן ובחברה-הבת אמד", כך לדברי היו"ר והמנכ"ל.
גודל הדירות נע בין 70-170 מ"ר, והן מוצעות בטווח מחירים שנע בין 50-200 אלף שקל למ"ר. יחידת הדיור הגדולה ביותר היא כמובן הפנטהאוז, ששטחו 870 מ"ר ומחירו 200 מיליון שקל - כלומר לא פחות מ-235 אלף שקל למ"ר. המטרה של החברה, לדברי נגר, היא "לחלק את הרווחים לצאצאים של 2,000 חברי דן שרכשו את המגרש במסגרת קואופרטיבית".
נגר הפתיע כשהשיב על השאלה מדוע נקטו בחברה בתג מחיר כל כך גבוה עבור הפנטהאוז, בימים של בועת נדל"ן ומצוקת דיור. "אני לא יכול לקנות את הידיות של הדלת", הודה, "אבל זה כסף קטן עבור מי שיש לו את הסכומים האלה - תמיד יהיה מי שישלם ויש כאלה שיהיו מוכנים לשלם אפילו 300 מיליון שקל". לכן, הוסיף שייתכן כי תג המחיר הזה הוא רק ההתחלה. לדבריו, משקיע זר משוויץ כבר הביע התעניינות ברכישת הפנטהאוז.
אבל האם באמת יהיה פשוט כל כך למכור את הפנטהאוז, כפי שסבור נגר? השמאית נחמה בוגין לא ממש בטוחה. "תג מחיר של 230 ואפילו 300 אלף שקל למ"ר עבור דירת יוקרה יחידה במינה בתל-אביב, הוא ללא ספק תג מחיר מרקיע שחקים", היא אומרת. "להערכתי, לא פשוט למצוא קונה לנכס בשווי מחיר גבוה כל כך בישראל, על אף האופטימיות".
לדבריה, "זו לא הפעם הראשונה שיזמי נדל"ן בשוק דירות הפרימיום היוקרתי בתל-אביב קובעים תג מחיר גבוה לנכס ייחודי בפרויקט שלהם, שהוא בדרך כלל קומת הפנטהאוז. אולם בסופו של דבר, במבחן המציאות יחידת הדיור רחבת הידיים בת כמה מאות מ"ר חולקה למספר יחידות - ותג המחיר צנח משמעותית. גם כאן אני משערת שהמחיר הנוכחי וגודל הפנטהאוז יהיו בבחינת אלמנט מיתוגי ובידולי לפרויקט, כזה שיסמן את הפרויקט כייחודי בים הפרויקטים היוקרתיים בתל-אביב".
"סביר להניח", היא מוסיפה, "שהיזמים ייאלצו בפועל למכור אותו במחיר נמוך משמעותית לפי מ"ר, או לחילופין לשנות תכנון - כך שבמקום פנטהאוז אחד יהיו שניים או יותר. תהליך כזה יביא את המחיר למ"ר יוקרה לריאלי יחסית - אבל הלקוחות הפוטנציאליים יהיו בעיקר תושבי חוץ".
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, סבור אף הוא כי מדובר בתג מחיר גבוה מהרגיל. "מדובר בנכס ייחודי מסוג הנכסים שלכאורה אין להם מחיר, ונראה שהדבר אינו שונה מאשר אם היה נתלה שלט 'למכירה לאוליגרך'", הוא אומר, "רמות המחירים המקובלות לנכסים מסוג זה מגיעים עד 150 אלף שקל למ"ר ולא יותר". עם זאת, הוא מדגיש כי "הקרבה לים, לנמל ולמוקדי בילוי ותרבות נוספים מצדיקים עוד פרמיה מסוימת".
"פסל תלת-ממד שמשקיף לים"
פרויקט "ארלוזורוב 17" יוקם בהשקעה של כ-850 מיליון שקל. כעת הוא נמצא בשלבים ראשונים של פיתוח, כאשר שלב החפירות בשטח כבר החל, ובימים אלו מתחיל שלב שיווק הדירות הרשמי. לדברי נגר ורפאלי, כ-10 דירות בפרויקט כבר נמצאות לקראת שלב המכירה בסך 70 מיליון שקל (10 מיליון שקל לדירה בממוצע). הקונים בחלקם ישראלים ובחלקם משקיעים זרים.
שטח הפרויקט עומד על כ-27 אלף מ"ר, ובמרכזו מגדל הנישא לגובה של 115 מטרים ובו 29 קומות מגורים הצופות לים התיכון. בפרויקט 131 דירות ופנטהאוזים - 119 מהן במגדל ו-12 דירות נוספות במבנה מרקמי בעל שתי קומות מגורים.
בפרויקט מרחבים ציבוריים ובהם לובי מפואר, בריכה פתוחה באורך אולימפי, שטחים ירוקים נרחבים העוטפים את הפרויקט וכוללים פארק שישתרע על שטח של כ-6 דונם וכן חניון תת-קרקעי עם 360 מקומות חניה. יצוין כי לצד החניון הפרטי צפויה עיריית תל-אביב להקים חניון ציבורי עם כניסה נפרדת וכ-160 מקומות חניה.
לדברי אדריכל משה צור, שהופקד על עיצוב המגדל "המיקום של מגדל ארלוזורוב 17 האיכותי והנחשק בעיר הלבנה והתרבותית, הוא מאוד קרוב לים ובלב אזור המוגדר 'הווילג' של תל-אביב'. המגדל הוא פסל תלת-ממדי בעיר, והושם דגש מיוחד על שילובו בנוף האורבני". למעשה, אמר צור, המגדל חצוי לשניים עם אטריום שקוף בין שני חלקיו. לדבריו, הדירות בנויות כך שמכולן רואים את הים, לצד מבט אל תל אביב".
אדריכל פיצו קדם, שהופקד על עיצוב הפנים, הוסיף כי "הגישה הכללית בעיצוב חללי הפנים של המגדל, כמו גם השימוש בחומרים יוצאי דופן, יצרו מבנה שיודע לשקף ולזקק את כל תל-אביב לתוכו. מצד אחד - התרבות, התחכום והקצב המהיר של העיר; ומהצד השני - הוויית הים והאופק הבלתי נגמר, שמכניסים תחושה של חופש ורוגע לחללים הציבוריים ולדירות".
