זכויות בנייה עדיין אין, מס שבח ישולם בכל זאת
חלק מבעליו של נכס בנווה צדק ביקשו למכור את אחזקתם בתנאי שיקבלו פטור מלא ממס שבח. הרשויות התנגדו. אז איך זה הסתיים בבית המשפט?
בעלים משותפים של כ-40% מנכס המצוי בשכונת נווה צדק בתל-אביב מכרו את זכויותיהם תמורת כחמישה מיליון שקל, לחברת יזמות ונדל"ן שהינה בעלת יתרת הזכויות בנכס. המוכרים דיווחו לשלטונות מס שבח אודות העסקה וביקשו לקבל פטור מלא ממס שבח.
למורת רוחם, שלטונות מס שבח סירבו לבקשה, זאת משום שלדעתם התמורה הגבוהה ששולמה עבור הנכס מקפלת בתוכה את זכויות הבניה הנוספות על הנכס - וחייבת במס על פי חוק. משכך, פנו המוכרים לוועדת הערר לביטול החיוב.
לטענת המוכרים, שלטונות מס שבח לא הוכיחו כי לנכס ישנן זכויות בניה נוספות. לדבריהם התמורה שנקבעה לנכס משקפת את שוויו הבנוי בהתחשב במיקומו בשכונה יוקרתית ובהיותו בית צמוד קרקע.
מנגד, טען מנהל מס שבח כי בזמן מכירת הנכס, תכנית הבניה אשר לפיה מוענקות זכויות בניה נוספות לנכס, כבר היתה בשלבי תכנון ואף ניתנה לה פומביות בפרוטוקולים של ישיבת ועדת התכנון.
לדבריו המונח "זכויות בניה" מתייחס גם לאפשרות לצפות בניה נוספת. לסיום ציין כי הרוכשת באותה עסקה הינה חברת העוסקת בתחום הנדל"ן ואף מחזיקה בחלקות הצמודות לנכס. משכך היא לקחה בחשבון במחיר רכישה הגבוה כי פרט לנכס היא רוכשת גם זכויות בניה.
אפשרות לבניית שטח גדול יותר מצדיקה מיסוי
ועדת הערר בראשותו של השופט וסגן הנשיא בדימוס, דוד בר אופיר, קבעה כי בעת חתימת עסקת המכר תוכנית הבנייה באזור הייתה בשלבי תכנון מתקדמים. משכך יש לצפות לקבלת הזכויות הנוספות מכוחה. התמורה הכספית, לדעת הוועדה, הושפעה מזכויות בנייה נוספות והצפי להתקיימותן. הוא הוסיף כי המונח "זכויות בנייה" חל גם על זכויות הצפויות להתקבל בעתיד, ומשכך אפילו סיכויי בנייה עתידיים וגם עצם הידיעה על אפשרות כזו, נכללים בהגדרה.
הוועדה ציינה כי המוכרים כלל לא הוכיחו שהתמורה ששולמה עבור הנכס לא הושפעה מקיומן של זכויות בנייה נוספות. לכן יש לקבל את עמדת שלטונות מס שבח כי היא משקפת גם תשלום עבור זכויות נוספות, בוודאי כאשר הרוכשת היא גורם עסקי מומחה - ולבטח ידעה על קיומן של זכויות נוספות שצפויות לנכס.
לסיום, הוועדה קבעה כי יש לבצע הפרדה בין חלק התמורה ששולם בגין הנכס הבנוי, לבין יתרת התמורה. אותה יש לזקוף לזכויות הבנייה הנוספות. המוכרים חוייבו בתשלום שכר טרחת עורך דין בסך 25 אלף שקל.
עו"ד אסף גילר, העוסק בדיני מקרקעין מציין כי רוכשים רבים עושים טעות וחושבים שבמכירת דירת מגורים ניתן לקבל פטור אוטומטי ממס שבח. לדבריו, "לעיתים מכירת דירה כוללת גם זכויות בנייה נלוות (קיימות או צפויות) - עליהן הפטור מוגבל".
- לעיון בפסק הדין
לפנייה לכתב/ת 
