הגבלת שכ"ט ברכישת דירה - טוב או רע לקונים?
הצעת חוק שקוראת להגבלת שכר הטרחה של עורכי דין, אמורה להוזיל עלויות ברכישת דירה מקבלן. כינסו עורכי דין מתחום המקרקעין לדיון - האם מדובר בבשורה אמיתית לצרכנים, או שגם אחריה אנחנו נשלם את אותו מחיר עבור הדירה הנחשקת?
ח"כ מאיר שטרית העלה לאחרונה, בפעם השנייה, הצעת חוק המגבילה את שכר הטרחה לעורך דין, אותו שמשלם מי שרוכש דירה חדשה מקבלן. על-פי ההצעה, שכר הטרחה יוגבל ל-0.5% משווי הדירה או עד 5,000 שקל - הנמוך מביניהם. ההצעה הקודמת, שנדחתה על-ידי הכנסת בעידוד לשכת עורכי הדין ולרווחתם של אלו העוסקים במקרקעין - הגבילה את שכר הטרחה ל-0.5% בלי לנקוב בשכר מרבי.
עוד לפני שבודקים את ההצעה לעומק, קל להבין את הלך הרוחות הרווח כרגע בקרב קהיליית המקרקעין, ואת כעסם של עורכי דין רבים, בעקבות מה שנראה להם כהצעה פופוליסטית שתפגע בפרנסתם. שכר הטרחה הנגבה כיום - בין 1.5% ל-2.5% ממחיר הדירה - משקף לטענתם את היקף העבודה הנרחב, את אופייה הקפדני ואת האחריות הרבה המוטלת על כתפיהם.
עורכי הדין טוענים כי במקום להגביל את שכרם, על חברי הכנסת למצוא דרך להפחית את גובה המס - העומד על כ-50% ממחיר הדירה. האם יש צדק בדברם? על מנת להבין את משמעות החוק והשלכותיו - הן על רוכשי הדירות והן על עורכי הדין - כינסנו פאנל של עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין והנדל"ן.
שכר טרחה - ישירות מהרוכש
"הצעת-החוק כוללת שני רכיבים", מסביר עו"ד אילייה וייסברג. "הראשון הוא רכיב ההגבלה, המתייחס להגבלת גובה שכר הטרחה שמשלמים הרוכשים. רכיב ההגבלה עומד בניגוד לפסיקת בית-המשפט העליון, שביטלה את התעריפים המינימליים שקבעה לשכת עורכי הדין בזמנו בעבור מתן שירותים משפטיים. הרכיב השני הוא רכיב ההפרדה, המתייחס לאופן גביית שכר הטרחה".
יש לציין כי המצב הנהוג כיום, הוא שלא מתקיים קשר בין עוה"ד המטפל ברישום לבין הרוכש. מכיוון שזה נשכר על-ידי הקבלן, שכר הטרחה נגבה ישירות מהאחרון.
"על-פי הצעת החוק, שכר הטרחה ייגבה ישירות מהרוכש, בעבור רישום זכויותיו בטאבו ו/או עבור רישום צו הבתים המשותפים", מסביר עו"ד וייסברג.
"בניגוד לרכיב ההגבלה, הנושא אופי בולשביקי ופוגע בחופש העיסוק, רכיב ההפרדה הוא דווקא חיובי. היות ומבחינה טכנית הרישום חייב להתבצע על-ידי משרד אחד שמרכז את כל החומר, המשרדים הוותיקים והמנוסים יותר יוכלו לאפשר לעצמם 'לרדת' במחיר ובכך לפתוח את השוק לתחרות שתטיב עם הצרכנים".
עו"ד אביבה בורונובסקי, חולקת במידת מה על עמיתה. "רק משרדים גדולים מאוד, שיש בהם מצבת גדולה של כוח אדם שכיר, יוכלו לעמוד בהורדת המחירים. משרדים קטנים, של שניים-שלושה עורכי-דין, פשוט ייעלמו מהנוף, לפחות בכל הנוגע לעבודה מול הקבלנים".
לדעתה, היקף העבודה ומשכה - לעיתים עד שבע שנים מרגע רכישת הדירה - מצדיקה את התעריפים הנהוגים כיום. "צריך להבין שמדובר בעבודה סיזיפית, שאין להקל בה ראש. אני צופה שברגע שתהיה ירידה במחירים - תהיה גם ירידה באיכות העבודה. לא אופתע לראות בעתיד תביעות של רוכשים כנגד עורכי דין על רשלנות. הוזלת התעריפים תגרום לכך שהתחום יוצף בעורכי דין לא מנוסים או לא מתאימים, והעבודה תיראה בהתאם".
"הרעיון שעומד מאחורי החוק הוא להפסיק להפיל את תשלום שכר טרחת עורך-הדין על רוכשי הדירות", אומר עו"ד איל ברנדט. "נכון לעכשיו, הקבלנים סוגרים הסכמים עם עורכי דין, שעובדים בשבילם במשך השנים הנדרשות: מטפלים בפרצלציה, מכינים את המקרקעין למכירה וכו'. ואז, כשהדירות נמכרות, הם מרוויחים מהרוכשים את שכר הטרחה עבור העבודה שעשו לקבלן". לטענתו, ומכיוון שהרוכשים משלמים לעוה"ד של הקבלן, חלקם הגדול לא שוכר עורך דין שיגן על האינטרסים שלהם.
עו"ד ליאורה גדיש חוששת אף היא מניגוד עניינים. לדבריה, רוכשי הדירות מצויים במצב בעייתי: "על אף שכר הטרחה העצום הנגבה מהם, עורך הדין של הקבלן אינו מייצג אותם כלל. להיפך: פעמים רבות עו"ד מטעם הקבלן מכניסים לחוזה סעיפים דרקוניים כנגד הרוכש, והרוכשים אף אינם מודעים לכך".
את הסוגיה הזו מחזק עו"ד גיא הרשקוביץ, שמציין כי "עשרות אלפי שקלים הנגבים מרוכשי דירות כשכר טרחה, מונעים מהם לשכור את שירותיו של עורך דין שייצג אותם - ורק אותם - בעסקה מול הקבלן".
עו"ד גדיש והרשקוביץ סבורים כי הגבלת שכר הטרחה ל-5,000 שקל היא ריאלית, ומשקפת שכר ראוי בגין רישום זכויות ורישום הבית המשותף. לדברי הרשקוביץ, בכך תצטמצם אחריות הקבלן ועורך דינו אך ורק לעניין רישום הזכויות. "יש לא מעט תביעות של רוכשים נגד קבלנים בשל מצגי שווא או הטעיות לכאורה, כיוון שבפועל רוכשי הדירות לא נהנו מייצוג משפטי".
לדעתו של עו"ד ברנדט, השכר הגבוה הנגבה מהרוכשים פוגע למעשה בפרנסתם של עורכי דין אחרים. "דיון בסוגיה זו מתקיים כבר מספר שנים במסגרת ועדת שכר טרחה של לשכת עורכי הדין, והועלו כמה אפשרויות: לאסור על עו"ד מטעם הקבלן לייצג את שני הצדדים בעסקה, ואז הרוכש יהיה חייב לשכור את שירותיו של עו"ד מטעמו. הדבר יפתח את השוק לעורכי-דין רבים ויוביל לשגשוג.
"אפשרות שניה היא לחייב את עוה"ד לחתום על הסכם שכ"ט מול הלקוח, קרי הקבלן. כך יחויבו הצדדים להגיע למצב שבו ישולם לעוה"ד שכר ראוי עבור העבודה ממי שעבורו בוצעה העבודה, ולא מרוכשי הדירות שאינם לקוחותיו הישירים".
עו"ד גדיש מדגישה בהקשר זה את היתרון שברכיב ההפרדה, הקיים בהצעת החוק: "לא אחת טענו עורכי דין מטעם קבלנים, כי השכר הנגבה מהקונה משולם בפועל לחברה הקבלנית. כך במקרה בו חברה נכנסת להליך של פירוק - כמו במקרה 'חפציבה' - הרוכשים נדרשים לשלם פעמיים, שהרי שכר הטרחה המקורי ששילמו ירד לטמיון ביחד עם החברה, ועורך הדין החדש שמונה לחברה דרש שוב - ובצדק - שכר בגין פעולת הרישום".
לדעתה המחוקק יכל לנצל את ההזדמנות ולקבוע גם כי רכיב ההוצאות המשפטיות המשולמות לקבלן לא ייכלל במחיר הדירה. כך ניתן להפחית את גובה מס הרכישה, שכן במצב הנוכחי המס מוטל גם על שכר הטרחה.
האם גם כעת הציבור ישלם?
"אם הצעת החוק תעבור, צריך לקחת בחשבון שייתכן והקבלנים יגלגלו את עלות ההוצאות המשפטיות שלהם על מחיר העסקה", מסכם עו"ד הרשקוביץ. "במצב דברים זה, אין מניעה שהקבלן יבחר להעלות את מחיר הדירה ולשלם לעורך הדין תשלום גלובלי. כך ייצא שרוכשי הדירות עשויים לגלות שעל-אף שהמחוקק ניסה להטיב עמם, מחיר הדירה לא שונה כהוא זה".
תגובת לשכת עורכי הדין
מלשכת עוה"ד נמסר בתגובה כי "עד שהצעת החוק תאושר, מתכוונת לשכת עורכי הדין להיאבק בהצעה בנוסחה הנוכחית. אמש (ב') התכנס בלשכה פורום הקניין והמקרקעין הארצי של הלשכה כדי לדון באפשרויות הפעולה. עמדתה הרשמית של הלשכה היא, שהגבלת שכר טרחתם של עורכי הדין בעת רכישת דירה מקבלן תפגע בציבור רוכשי הדירות.
"עורך דינו של הקבלן הוא הכתובת של רוכש הדירה לכל פעולה ולכל נושא הקשור בטיפול במימון הדירה, בדיווח לשלטונות מס, בטיפול באישורי מס, לרישום בית משותף ועוד פעולות רבות אחרות.
"כל ניסיון להראות, כי הגבלת שכר טרחה של עורך דין הקבלן תסייע לרוכש הדירה, אינה נכונה ואין בה כל תרומה למאבק בעליית מחירי דירות, אלא ההיפך".
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
