סכסוך שכנים: תמ"א 38 או פרויקט פינוי-בינוי

ההשקעה בנדל"ן בישראל כדאית לרוב במקרים שבהם קיים פוטנציאל להשבחת הנכס. שתי התוכניות העיקריות המשביחות נכסים באזור המרכז הן קידום תוספת קומות במסגרת תמ"א 38 על בניינים שנבנו לפני 1980, או פרויקט פינוי-בינוי במתחם שלם של בניינים ישנים שאותו תחליף שכונה נוצצת של מגדלים חדשים.

• תמ"א 38: אפשר גם לשדרג את השדרוג
• תוכנית לפתרון מצוקת הדיור: זירוז פינוי-בינוי
• בוחרים קבלן: כל מה שצריך לשאול לפני תמ"א 38
  

התלבטות כזו עמדה בפני 16 הדיירים ברחוב מרגולין 22 בנס ציונה. אלה התייאשו מהדיבורים על יציאה לפועל של פרויקט פינוי-בינוי נרחב בשכונה, במסגרתו אמורים היו להרוס 70 דירות ישנות ולהקים במקומן 320 יחידות דיור חדשות במגדלים בגובה 22 קומות, והחליטו בסופו של דבר על שדרוג נקודתי.

אותם דיירים התקשרו עם חברת ניצנים והשקעות לצורך תוספת של 2.5 קומות לבניין שגובהו 4 קומות, במסגרת תמ"א 38. על פי התוכנית של הדיירים, המטרה הייתה להוסיף 12 דירות חדשות על 16 הדירות הקיימות בבניין.

הדיירים אמנם הגיעו להסכמה בינם לבין עצמם, אך השכנים בבניינים הצמודים זעמו על ההחלטה וטענו כי פרויקט תמ"א 38 בבניין, שממוקם בנקודה מרכזית בשכונה, יפגע בהיתכנות של פרויקט פינוי-בינוי נרחב בשכונה. בעקבות זאת פנו השכנים לוועדת ערר בבקשה לדחות את קבלת ההיתר לפרויקט תמ"א 38 - אולם הוועדה דחתה את בקשתם והעדיפה את קידומה המיידי של התוכנית לתוספת קומות - על פני פינוי-בינוי בהמשך.

"עדיף פתרון ל-100 דיירים ולא ל-10 דיירים"

אז מה באמת עדיף - תמ"א 38 או פינוי-בינוי, ומדוע העדיפה ועדת הערר לדחות את בקשת השכנים? "כל התחדשות עירונית חייבת להיבחן לגופה: הן מבחינת זמן המימוש והן מבחינת האזור הגיאוגרפי בה היא מתבצעת", מסביר עו"ד מורן גור, מנהל מחלקת תכנון ובנייה במשרד רייסמן בלחרסקי ושות', שמייצג את חברת ניצנים והשקעות שאמורה להוציא לפועל את הפרויקט.

לדבריו, "במקרה של רחוב מרגולין בנס ציונה, קיימת עדיפות למימוש תמ"א 38, שבמסגרתה הבניין הקיים מחוזק - ומעליו יתווספו יחידות דיור. האפשרות השנייה משמעותה שיהוי ממושך של תוכנית עתידית, שייתכן כי לא תאושר עוד שנים. בסופו של יום, במסגרת השיקול התכנוני, עדיפה ציפור אחת ביד מאשר שתיים על העץ".