ההגבלות על המשכנתא: חלום הדירה מתרחק
יש לכם עוד 10 ימים לרכוש דירה וליהנות מתנאי משכנתא גמישים יחסית: מ-1 בספטמבר המשימה תהפוך קשה יותר - מחירי הדירות במרכז לא ירדו, שכר הדירה יעלה ועל המציאות הזולות בפריפריה נשלם יותר. מומחים מענף הנדל"ן מסבירים כיצד ישפיעו מגבלות המשכנתא החדשות על שוק הדיור
נראה כי הפצצה שהטיל הבוקר (ד') בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות , מכוונת הפעם לא נגד המשקיעים אלא דווקא נגד הזוגות הצעירים. אלה שנטלו משכנתאות ארוכות שנים בסכומים שחצו את רף מחצית הכנסתם - העיקר שיגשימו את החלום הנכסף: דירה בבעלותם.
- מחפשים מגורים בזול? תשלמו בחינוך הילדים
- משרד השיכון: ירידה במחירי הדירות החדשות
- השמאי הממשלתי: מחירי הדירות עלו בכ-5%
מ-1 בספטמבר השנה תוטל הגבלה כפולה על המשכנתאות: ההחזר החודשי למשכנתא יוגבל לעד מחצית השכר נטו. בנוסף, משך ההלוואה יוקצב לעד 30 שנים.
אם עד עכשיו היו לפחות אמצעים להתמודד עם מחירי הדיור המאמירים, ייתכן מאוד שכעת המרוץ לדירה של הזוגות הצעירים התרחק - ורבים יאלצו להמשיך להתגורר בשכירות עוד שנים רבות. בדקנו עם מומחי נדל"ן האם וכיצד ישפיע הצעד שנקט בנק ישראל על שוק הדיור ועל מחירי הדירות.
בלי בית, עם שכירות גבוהה
אז מה עומד מאחורי צעד זה של בנק ישראל והאם מחירי הדיור ירדו? "מצד אחד, המדינה לא עושה פעולות אמיתיות וכנות להוזיל את מחירי הדירות, כמו הורדת מסים והורדת מחירי הקרקעות; מצד שני, בנק ישראל ממשיך להקשות על הזוגות הצעירים לרכוש דירות", אומר רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר המשווקת פרויקטים למגורים. "המהלך הנוכחי של בנק ישראל יביא גם להמשך העליות בדמי השכירות", הוא מזהיר.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, מגדיר את הצעד כחמור עבור הזוגות הצעירים. לדבריו, יירשמו עליות מחירים של נכסים זולים ובפריפריה וכן עלייה במחירי השכירות. "באופן פרדוקסלי, דווקא משקיעי הנדל"ן שנפגעו ממגבלה קודמת של הון עצמי בשיעור 50%, אינם נפגעים משמעותית מהמגבלות החדשות, ודומה שהן מיועדות ספציפית לפגוע במירוץ לדירה של זוגות צעירים. כתוצאה מכך, ימשיכו האחרונים לגור בשכירות ולשלם את מיטב כספם הדל לבעלי הבתים שלהם", הוא אומר. לטענתו, "מדינת הרווחה הופכת אט-אט למדינה לרווחת העשירים ובעלי הממון".
בחברת עתיד ניהול משכנתאות, המתמחה בפתרונות מימון למשכנתא, תקפו את ההחלטה ומדברים על לא פחות מחסימת האפשרות לרכוש דירה על ידי זוגות צעירים. "הצעד הנוכחי של בנק ישראל פוגע באופן בלתי מידתי ביותר מ-16% מהלווים, רובם ככולם מיעוטי יכולת וזוגות צעירים, שעד כה הבנקים למשכנתאות אישרו להם משכנתא בשיעור החזר חודשי הגבוה מ-40% מההכנסה נטו", טוען עידן אלקבץ, מנכ"ל משותף בחברה.
לדבריו, "הדבר חוסם בפני הזוגות הצעירים את כל האופציות לרכישת דירה משלהם. חשוב להבין שבכך הבנק המרכזי לא מונע שום סיכון מהזוגות שלא תאושר להם משכנתא, מכיוון שבמקום לשלם משכנתא על בית משלהם, הם ייאלצו לכלות את המשכורות שלהם על תשלום שכר דירה גבוה - ולהיוותר ללא נכסים".
גם ליאור איילון, מנכ"ל חברת משכנתא אובייקטיבית, אינו צופה ירידות מחירים מהודעת בנק ישראל הבוקר. "במקום להטיל איסורים והגבלות על הציבור, על הממשלה לדאוג להגדלת היצע הדירות - זהו הפתרון היחיד להורדת מחירי הדיור", הוא סבור.
עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, מסכים עם קודמיו ומוסיף כי "מגבלות בנק ישראל עושות גלים ולא יותר. למעשה, בנק ישראל מאלץ את הבנקים לפעול לפי המקובל, ואינו סומך על שיקול דעתם. כבר כיום מקובל שההחזר החודשי על המשכנתא לא עולה על שליש מההכנסה הפנויה".
גם הקבלנים מחזיקים בדעה דומה. לדברי נדב ליסובסקי, סמנכ"ל השיווק של חברת הנדל"ן ב.יאיר, "רק מדיניות נכונה תוביל להורדת מחירי הדירות - לא תקנות מחמירות חוזרות ונשנות על נוטלי המשכנתאות".
הבועה תתפוצץ, חייבים לנקוט צעדים
למרות הביקורות, ישנה הסכמה מסוימת עם המהלך של בנק ישראל בקרב חלק מגורמים בענף הנדל"ן. ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, סבור כי "קיימת סכנה אמיתית למשבר בשוק המשכנתאות בישראל, בדומה למשבר שהיה בארה"ב ב-2007".
לדבריו, "היקף לקיחת המשכנתאות ב-2013 הגיע לקצב חודשי של 5 מיליארד שקל, ובסך הכל 55-60 מיליארד שקל בממוצע בשנה - גידול של עשרות אחוזים לעומת שנים קודמות והכפלה לעומת העשור הקודם. ברגע שהריבית תעלה, יעמדו רבבות משקי בית בפני סכנה אמיתית של אי-יכולת להחזיר את המשכנתא - עובדה שתשפיע משמעותית על שוק הדיור בפרט ועל הפעילות הכלכלית במשק הישראלי בכלל".
כהן מוסיף כי החלטת בנק ישראל היא ללא ספק נכונה, ומטרתה להגן על נוטלי המשכנתאות, אולם היא בבחינת "מעט מדי ומאוחר מדי. שהלוא רבבות זוגות צעירים לא יהיה כעת בכוחם לממן רכישת דירה, בגלל מגבלות נטילת המשכנתא הקשות".
"ההחלטה של המפקח על הבנקים היא צעד חיובי בנוגע להגנות של הבנקים, אך להחלטה זו לא תהיה השפעה על מחירי הדירות", מחזק את הדברים עו"ד גיא פרבמן, מומחה למקרקעין. לדבריו, "המהלכים להפחתת מחירי הדירות צריכים להתמקד בהגדלת היצע הדירות במדינה על ידי שחרור קרקעות לבנייה, קידום פרויקטים של התחדשות עירונית והפחתת המיסוי הקיים על רכישת דירה".
לפנייה לכתב/ת 
