כדאי לדעת: גם לבעלי דירות יש זכויות
התקשורת מתמקדת במצוקת שוכרי הדיור, אבל למטבע יש שני צדדים וגם לבעלי הדירות - שבלשון המעטה אינם תמיד מהעשירון העליון - יש זכויות. עו"ד אסף גילר מסביר
אם בבעלותכם נכס ואתם מעוניינים להימנע מכאב ראש ומטרדות מיותרות, המדריך הבא יסייע לכם להבין את זכויותיכם ולדעת ממי וממה להתגונן וכיצד.
השוכר בדירה שלי הפסיק לשלם שכר דירה ומסרב לפנות את הדירה. מה הדבר הראשון שעלי לעשות?
ככלל - אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות. במקרה זה, יש לפנות לביהמ"ש בתביעה למתן צו לפינוי השוכר מהדירה.
שמעתי שמותר לי לפעול "בכוח סביר" לפינוי הדירה, אם השוכר לא משלם את שכר הדירה ומסרב להתפנות. האם זה נכון? מה הוא כוח סביר?
בשום פנים ואופן! החוק מאפשר שימוש בכוח סביר לפינוי דירה רק במקרה של פולש, כזה שנכנס אליה ללא זכות. לא במקרה של שוכר שנשאר בדירה לאחר שהייתה לו זכות שכירות או חזקה שפקעה.
גם במקרה של פולש, הזכות ניתנת רק למי שמחזיק בדירה בפועל - ומוגבלת לפרק זמן של 30 יום בלבד ממועד הפלישה. בכל מקרה, ההמלצה היא להסתפק בפנייה למשטרה ולא לבצע שום פעולה כוחנית באופן עצמאי, על מנת להימנע מ"תקיפה" של הפולש ותביעה נגדית.
האם לא יותר פשוט להציב עובדות בשטח ופשוט להחליף את המנעול כשהשוכר לא בבית?
בדרך כלל התשובה היא לא. החלפת מנעול בזמן שהשוכר גר בדירה, גם אם אינו משלם את דמי השכירות או אם הפר את ההסכם בדרך אחרת, עשויה להעניק לו עילת תביעה נגדכם. ובית המשפט לא רואה זאת בעין יפה.
מה שכן כדאי לעשות, הוא להכניס לחוזה השכירות סעיף הקובע כי השוכר מסכים לכך שהמנעול יוחלף במידה ולא ישלם שכר דירה. אותו דין חל על פינוי הדירה ואחסון הציוד והריהוט של השוכר.
כמה זמן נמשך הליך משפטי לפינוי מושכר?
בעבר, זה היה הליך ארוך ומייגע שנמשך שנים רבות. העוול שנגרם לבעלי דירות רבים הביא לכך שנקבע הליך מזורז לתביעה משפטית, שעניינה הוא אך ורק צו הפינוי. על פי הליך זה, הדיון בתביעה יתקיים בתוך בין חודשיים לשלושה ממועד הגשת התביעה, כך שבמקרים רבים הדיון יסתיים תוך חצי שנה ממועד הגשת התביעה.
כיצד להגיש הליך משפטי לפינוי מושכר?
יש לערוך כתב תביעה, לצרף לו תצהיר מאומת על-ידי עורך דין ואת כל המסמכים הרלוונטיים לתביעה. ככלל, התביעה תוגש לבית משפט השלום במחוז שבו נמצא הנכס המושכר, או בבית משפט השלום עליו הוסכם בהסכם השכירות. מומלץ בחום להסתייע בעורך דין הבקיא בתחום, היות ומדובר בהליך משפטי בו על בעל הנכס להוכיח שהשוכר הפר את הסכם השכירות באופן יסודי, כזה שמעניק עילה לפינוי הנכס.
בזמן המשפט השוכר לא שילם את השכירות. האם ניתן לתבוע פיצוי כספי בעבור התקופה הזאת?
ודאי. על הסכם שכירות חלים דיני החוזים וברגע שהסכם השכירות הופר, ניתן לתבוע פיצויים בגין הפרת ההסכם, כולל דמי שכירות שלא שולמו. אם הוגשה תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז, ניתן להגיש תביעה נפרדת לפיצוי כספי. תביעה זו לא תחול בהליך מזורז, ומדובר בתביעה כספית רגילה.
בסכם השכירות ביקשתי מהשוכר להחתים שני ערבים על שטר חוב, ולהעביר לי את השטר החתום. אחרי מספר חודשים השוכר עדיין לא העביר את השטר. מה לעשות?
הצגת בטחונות להסכם מהווה חלק מהתחייבויות השוכר. במקרה זה יש לפנות לשוכר בכתב, ומומלץ לעשות זאת באמצעות עורך דין. יש להדגיש כי מדובר בהפרה של ההסכם ולהציב מועד סופי להצגת הביטחונות. אם השוכר מתמהמה לאחר מכן - מדובר בהפרה של ההסכם. במקרה כזה ניתן לבטלו ולדרוש שיעזוב את הדירה ויפצה אתכם בהתאם לכתוב בחוזה.
ביקרתי בדירה וראיתי שהשוכרים גרמו לנזקים והדירה מוזנחת. האם ניתן להורות על פינוי?
יש להבחין בין הרס מוחלט וקיצוני של הדירה, לבין הזנחה שניתנת לתיקון. במקרה הראשון ניתן לטעון להפרה יסודית של הסכם השכירות וחובות השוכר על פי דין, אך במקרה השני יש לתת לשוכר התראה לשינוי פני הדירה. רק אם לא עשה זאת תוך זמן סביר, ניתן לדרוש את פינויו. חשוב לציין שגם כאן הפינוי תלוי בהוראות הסכם השכירות.
האם יש נסיבות נוספות בגינן ניתן לפנות שוכר מהדירה?
כן - בכל מקרה של הפרה יסודית של הסכם השכירות. הפרה יסודית היא תנאי מהותי בהסכם - למשל כל מה שקשור לדמי השכירות ותשלומים.
הפרה של תנאי שאינו יסודי, לא מאפשרת פינוי מיידי. במצב כזה יש לפנות לשוכר ולתת לו ארכה סבירה לתקן את ההפרה שביצע. אם לאחר מכן ההפרה נמשכת, אז ניתן לבטל את ההסכם ולפנות את השוכר.
השכרתי את הדירה ואני מעוניין למכור אותה באמצע תקופת השכירות - האם זכותי לחייב את הדיירים לפנות את הדירה?
המכירה כפופה לזכות השכירות של השוכר, שיהיה חייב בתשלום דמי השכירות לבעלים החדשים. לכן לפני שאתם מתחייבים למכור דירה "ריקה", מומלץ לקבל התחייבות בכתב מהשוכר בדבר הסכמתו לפינוי הדירה.
לסיכום
אם אתם מבקשים להימנע ממצבים בעיתיים, מומלץ כי לא תסתפקו בחוזה שכירות סטנדרטי אלא תעזרו בשירותי ניסוח של עורך דין. וזכרו, ברגע שהשוכר חותם על החוזה, הוא מתחייב לעמוד בתנאים שקבעתם. עריכת חוזה מפורט, תסייע לכם לפתור בעיות בקלות ומהירות.
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד אסף גילר
עוסק בדיני מקרקעין וחוזים
לפנייה לכתב/ת 
