דירה נמכרה - למה אין שכר טרחה
מדוע מתווך שסייע במכירת דירה באופן פעיל, מצא עצמו לבסוף בלי שכר הטרחה המובטח? עו"ד דריה כנף מסבירה איפה טעה ומה אתם צריכים לעשות
דני נתן למוטי, עובד המשרד, לטפל בעניינה של שירי, וזה פגש אותה והחתים אותה על הסכם למתן שירותי תיווך, שמתייחס לשתי דירות.
שירי התעניינה באחת הדירות שראו, וביקשה להגיע לראות אותה שוב, לבדה. לאחר הביקור, העבירה למתווך הצעת מחיר לאותה דירה, ע''ס 2 מיליון ש''ח, כולל דמי תיווך.
מאחר ושירי לא הסכימה להפריד בין דמי התיווך למחיר הדירה, והתעקשה לשלם למוכר 2 מיליון שקל בסך הכל, החליט המתווך שלא להעביר את ההצעה של שירי למוכר הדירה.
מאוחר יותר הוחלט להעביר את ההצעה בכל זאת, אבל המוכר כבר סירב לקבלה. בהמשך הודיעה שירי למתווך שהיא לא מעוניינת בדירה, וגם מוכר הדירה מצידו הודיע שהוא לא מעוניין להמשיך בתיווך.
לכאורה היה נראה שהעניין הסתיים, אך להפתעתו הרבה של המתווך, הוא גילה בדיעבד כי שירי כן רכשה את הדירה, תמורת 2 מליון שקל, מבלי שהיא שילמה לו דמי תיווך!
המתווך נזעק והגיש לבית המשפט תביעה כספית כנגד שירי, בה ביקש לחייבה בתשלום דמי תיווך בהתאם להסכם, דהיינו 2% בתוספת מע''מ, ובנוסף פיצוי מוסכם שנקבע בהסכם, ובסך הכל כ-70 אלף שקל.
מה טענה שירי להגנתה?
בכתב הגנתה הודתה שירי שאכן הקשר עם בעל הדירה נוצר באמצעות מוטי, וכי היא אכן רכשה את הדירה. ואולם, למרות שהודתה בעובדות, שירי טענה בכל תוקף שלא מגיעים למתווך דמי תיווך.
שירי טענה שמוטי, מי שעבד מולה כאמור, לא היה באותה תקופה "מתווך מורשה", ולפיכך לא מתקיימים תנאי החוק שמזכים מתווך בדמי תיווך. בהגנתה התבססה שירי על חוק המתווכים במקרקעין, התשנ''ו - 1996, האוסר על מי שאינו בעל רישיון תיווך, לעסוק בתיווך. בנוסף טענה שירי שהמתווך לא היה "הגורם היעיל לביצוע העסקה", וגם מסיבה זו לא מגיעים לו דמי תיווך.
מי זכאי לקבל דמי תיווך?
על מנת להבין את טענתה של שירי, יש להכיר את חוק המתווכים, הקובע כי רק בעל רישיון בתוקף יכול לעסוק בתיווך מקרקעין. לאדם אסור להעסיק אחר בתיווך במקרקעין, אם אין לו רישיון תיווך, אלא אם כן מדובר בתפקיד מנהלתי במשרד. כמו כן, מתווך זכאי לדמי תיווך רק בשלושה תנאים: שהיה לו רישיון בתוקף באותה עת, שהחתים את הלקוח על הזמנה בכתב, ושהיה הגורם היעיל שהביא למכירה.
ואכן שירי הדגישה בהגנתה כי כל ההתנהלות סביב הדירה התבצעה מול מוטי בלבד, וציינה שהיא עצמה לא נפגשה, שוחחה או הייתה בקשר כלשהו עם דני (המתווך המורשה, בעלי החברה). מכאן, טענה, שאין עליה חובת תשלום דמי תיווך.
המתווך טען: העוזר רק עזר!
המתווך מצידו, שחפץ לקבל כמובן את דמי התיווך בגין העסקה, טען כי פעולותיו של מוטי, העוזר שלו, עמדו בהוראות החוק: הן היו פעולות מנהלתיות, ובכל מקרה נעשו תחת הנחיה והדרכה של דני, המתווך המורשה. בית המשפט לא קיבל את הטענה הזו.
בית המשפט הזכיר כי מטרת חקיקתו של חוק המתווכים, הייתה מניעה של תופעת ה"חאפרים" במקצוע, והשלטת "סדר באנדרלמוסיה". בית המשפט הדגיש כי שירותי התיווך הינם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות, שבמרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיהם ורכושם, ולכן מוצדק לדרוש מהמתווכים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה (ידעתם שמתווכים נדרשים לעבור בחינות שונות טרם הסמכתם, כגון דיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין, חוזים, ואפילו תכנון ובניה?).
מתווך שאינו מתווך
בחקירתו הודה דני, המתווך, כי אכן הוא עצמו לא בא במגע ישיר עם שירי: הוא לא הציג לה את הדירה ולא נכח במעמד החתימה על ההסכם. הוא גם הודה שמוטי, העוזר שלו, הוא זה שהעביר לנתבעת את הצעת המחיר, תחת הנחייתו, והוא זה שמסר לה את תגובת המוכר. בנוסף נקבע כי מוטי היה זה שהחתים את שירי על הסכם תיווך וניהל את המו''מ על המחיר.
בית המשפט קבע כי אפילו אם הפעולות הללו בוצעו בפיקוח המתווך המורשה, דני, עדיין מצב זה אינו יכול לגיטימי: "...לא יעלה על הדעת לקבוע כי פעולות התיווך יתבצעו על ידי מתווך מורשה ב"שלט רחוק", באמצעות אחר שאינו מורשה".
כך באותה מידה, נאמר בפסק הדין, לא יעלה על הדעת שעורך דין ישלח "עוזר" שלו לייצג לקוח בבית משפט, או שרופא יסתייע ב"עוזר" לבצע ניתוח בחולה...
העוזר תיווך? מנוגד להוראות החוק
לאור זאת קבע בית המשפט שפעולותיו של מוטי, העוזר, נחשבות כ"תיווך במקרקעין" גרידא, ולא ניתן לומר שהיו אלו פעולות מנהלתיות או משרדיות. מאחר והתיווך עצמו בוצע על ידי מי שאיננו מתווך מורשה, לא מתקיימים התנאים לזכאות המתווך לדמי תיווך - ואלו נשללים ממנו.
בהתאם, בית המשפט החליט שלא לדון בשאלה האם המתווך היה הגורם היעיל לביצוע העסקה, או לא.
ולסיום, מילה למתווכים
תוצאת פסק הדין הינה קשה ביותר עבור מי שעבד, בדק, פרסם, הפגיש, ניהל מו"מ והצליח לסגור עסקה, מבלי שזכה לקצור את פירות ההצלחה. זוהי כמובן רק אחת מתביעות רבות ושונות, שמגיעות לבית המשפט, במסגרתן מנסים מתווכים שונים לקבל דמי תיווך שלא שולמו להם כמוסכם.
על מנת שזה לא יקרה לכם, היזהרו והקפידו על קיום הוראות חוק המתווכים במקרקעין והתקנות מכוחו. אם אתם מעסיקים עובדים, הקפידו שאת פעולות התיווך יבצעו מתווכים מורשים בלבד, ושהעוזרים האחרים, שאינם מתווכים, יבצעו עבודות מנהלתיות כאמור (קבלת טלפונים, העברת פקסים או תיאום פגישות).
בנוסף הקפידו על חתימת הזמנת עבודה בכתב, לפי כל כללי הטקס (ראו סעיף 9 לחוק), וזכרו לבצע תיעוד מלא ומפורט של כל עבודתכם, כולל תאריכים, כדי שתוכלו בזמן אמת להוכיח שאתם הייתם "הגורם היעיל" בביצוע העסקה.
- דריה כנף היא עו"ד העוסקת בדיני עבודה וחוזים וכותבת הספר "המדריך המשפטי שכל אחד צריך בבית"
- לאתר המשפט הישראלי פסקדין
- למאגר פסקי הדין lawdata
לפנייה לכתב/ת 
