רוכשי דירות מקבלן יהיו מוגנים משיעבוד נכס

נדבך נוסף לחיזוק זכויות הבעלות של רוכשי דירות מקבלן בטרם קבלת הדירה, אושר היום (ב') בוועדת הכספים בתיקון חוק המכר (דירות). התיקון מחייב את הבנק, המלווה את פרויקט הבנייה, להסיר את שעבוד הדירה לטובתו, אם רוכש הדירה שילם לקבלן את מלוא התשלום עליו התחייב. זאת, במקרים שבהם קיימת מחלוקת כלשהי בין הקבלן לבין הבנק, המעכבת את הסרת השעבוד על הבניין ואשר מונעת את העברת הבעלות על הדירה על שם הרוכש.

• לכתבות נוספות על קניית דירה  בערוץ הנדל"ן :

• מה חשוב לבדוק לפני שמקבלים דירה מקבלן?

• לפני שקונים: 6 תחנות חובה בדרך לדירה

• לפני שקונים: האתר שיספר לכם על השכנים

• הצעה: הקבלנים יצרפו מחירון לרוכשי דירות

  
  

תיקון החוק, שאושר לקריאה שנייה ושלישית לפי הצעתו של ח"כ יריב לוין (ליכוד-ביתנו), מעגן כחובה משפטית נוהל וולונטרי שקיים היום, לפיו במקרים כאלה הבנק נותן לרוכש הדירה "מכתב החרגה". מכתב זה מבטל את השעבוד, אם הרוכש שילם את תמורתה וקיבל את החזקה על הנכס מהקבלן. לוין אמר כי הבנקים, אמנם, מכירים בזכויות הרוכש - אבל נוהגים לגבות עמלה לא זולה עבור המכתב, כדי שההליך יהיה מחייב ולא תלוי ברצון הטוב של הבנק.

"עיגון ההסדר כפעולה מחייבת על פי חוק, יבטיח הגנה הולמת על רוכשי הדירות, ואין בו כדי לפגוע בזכויות היזמים, הקבלנים או הבנקים", אמר לוין. עם זאת, הוא ציין כי ההסדר לא יחול על רוכשים שטרם פרעו את התחייבותם כלפי בנק למשכנתאות אשר הלווה להם חלק ממחיר הדירה המבוטח במשכנתא. במקרה כזה, מכתב ההחרגה לא יהיה תקף לגבי ההלוואה הזאת.

"התערבות מיותרת של המחוקק בעסקה"

תיקון החוק נדרש במצב הקיים, שבו יזמים וקבלנים רבים הבונים דירות למגורים מתקשרים עם בנק (או עם חברות ביטוח), אשר מלווה את מימון הפרויקט כנגד שעבוד זכויות הבונים על הנכס - לטובת הגורם המלווה. בחוק הקיים נקבע כי רוכשי הדירות מפקידים את התשלומים עבורן בחשבון מיוחד של הפרויקט המתנהל בבנק המלווה, וכנגדם ניתנת לרוכשים ערבות בנקאית או בטוחה אחרת להבטחת כספם.

הסדר "מכתב ההחרגה" הונהג כדי להתמודד עם מקרים שבהם התגלעו מחלוקות בין היזם או הקבלן לבין הבנק המלווה, וזה נמנע מהסרת השעבוד לטובתו על זכויות היזם או הקבלן על המקרקעין ועל הדירות שנבנו עליהם. במקרים אלה, אפילו הרוכשים ששילמו את מלוא תמורת הדירה לא יכולים, להלכה, להעביר אותה על שמם, כשהיא נקייה מהשעבוד לטובת הבנק המלווה. נוסח מכתב ההחרגה המחייב מהווה חלק מהחוק המתוקן.

היועץ המשפטי של התאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים לשעבר), עו"ד אהוד נדב, טען כי אין מקום לעגן את המנגנון הקיים בחקיקה שמהווה התערבות מיותרת של המחוקק בעסקה, אשר אפילו חוק הגנת הצרכן לא חל עליה. הוא טען כי מחיקת השעבוד מחייבת לפחות את השבת הערבות הבנקאית, שהיא תקפה כל עוד רוכש הדירה לא רשם על שמו את הבעלות.

ח"כ לוין הגיב שתיקון החוק נועד רק לנתק את הקשר בין עסקת הרכש לכל מחלוקת אחרת בין הבנק לקבלן, שחייב לרשום את הבעלות על הדירה על שם הרוכש - אם זה שילם לו עבורה את מלוא התמורה.

תיקון החוק יעלה לאישור סופי במליאת הכנסת בימים הקרובים. הוא יחול רק על פרויקט בנייה והסכמי הליווי הפיננסי וחוזי מכר הדירות הקשורים בו, שנעשו לאחר כניסת התיקון לתוקף עם פרסומו ברשומות (כחודש לאחר קבלתו בכנסת).