"תוכנית חברת הדיור היא הזויה וגרנדיוזית"

האם המהלך של שר הפנים להגדלת כמות הדירות שקבלנים יוכלו לבנות, שקיבל שלשום (ג') תמיכה מהמועצה הארצית לתכנון ובנייה , אכן יוביל להורדת מחירי הדיור? אם שואלים את אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים בתל-אביב-יפו ובבת ים, התשובה חיובית. בראיון ל-ynet לקראת כנס ארגון קבלני ת"א-יפו-בת ים שייפתח בשבוע הבא (ד') באילת, הוא מסביר שהמהלך יפתה את ראשי הערים לאשר בנייה נוספת של דירות קטנות - שמתאימות לזוגות צעירים.

שוק הדיור - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• "למדינה אין שום אינטרס להוזיל את הדירות"
• השמאים: "ב-2014 הדיור יתייקר בעוד 10%"
• "אם צעירים יגורו בבורסה, יהיו פחות זונות"
  

לפי התקנות, המכונות "תקנות שבס" ע"ש שמעון שבס, מנכ"ל משרד רה"מ בתקופת כהונתו השנייה של יצחק רבין ז"ל, הקבלנים רשאים לבנות 20% יותר דירות מהמספר המירבי המותר להם לבנייה על מגרש. זאת, כל עוד מדובר בדירות קטנות בנות שלושה חדרים, שכן כאשר רשות מקרקעי ישראל משווקת לקבלנים קרקע לבנייה, היא מאפשרת בניית דירות ארבעה חדרים לפי התב"עות (תוכניות בניין עיר) המאושרות במגרש.

תקנות שבס חוקקו בשנות ה-90 של המאה הקודמת, בימי העלייה הגדולה ממדינות ברה"מ לשעבר, מתוך הרצון להגדיל את מספר הדירות הנבנות מעבר למה שאושר בתב"ע, ובזמן קצר יחסית. כעת מבקש השר גדעון סער לשנות את תקנות התכנון הבנייה ולהוסיף 10% למספר הדירות המירבי לבנייה, כך שהקבלנים יוכלו לבנות 30% יותר דירות קטנות. עוד הוחלט שהתקנות יאושרו רק על ידי הוועדה המקומית, מבלי להגיע לערכאות תכנוניות גבוהות יותר.

לדברי לוי, עד כה ראשי הערים לא רצו לבנות דירות קטנות כדי לא למשוך אוכלוסיות חלשות, אולם כעת יהיה להם אינטרס לעשות זאת. "היזמים מתמודדים כל הזמן מול הסרבנות של הרשויות המקומיות, והפתרון של משרד הפנים מבורך כי 10% הנוספים יהיו לפי שיקול הוועדה המקומית - מה שיעודד את ראשי הערים לאשר עוד דירות לצעירים. זה פתרון זמני טוב בשביל המקפצה הראשונה", הוא אומר באופטמיות, אך ממשיך: "הבעיה היא שגם דירות בגודל הזה כבר לא בהישג ידם של הזוגות הצעירים".

אז מה עושים? בורחים מהארץ ומחפשים דירות זולות יותר? כבר לא מעט צעירים חיים באירופה , למשל.

"זה רק טבעי. מדינת ישראל עוד לא נתנה פתרונות לאומיים לבניית פרויקטים לדירות להשכרה למשל. בכלל, יש בלבול טוטלי של המערכת באיזה אופן להוציא פרויקטים לדיור להשכרה לטווח ארוך, שיכולים לסייע להורדת מחירי הדירות. יצאו ארבעה מכרזי פיילוט שנכשלו, משום שהמכרזים היו מסובכים, מסורבלים וסבלו מהתערבות יתר של הממשלה - כך שהיזמים והקבלנים לא היו מוכנים לגשת למכרז מהסוג הזה, שהתשואה בהם הייתה בסביבות 4%.

דירות קטנות ודיור להשכרה. יצליחו לפוצץ את הבועה?(צילום: יריב כץ, ידיעות אחרונות)

"ההצהרות של לפיד לא ריאליות"

לוי מתייחס בדבריו לתוכנית הדיור שהציע שר האוצר, יאיר לפיד, ולצורך הוצאתו לפועל החליט להקים חברה ממשלתית לדיור. "כל צעד שהממשלה יוזמת לקיצור הליכי בנייה הוא מבורך", אומר לוי, "אך אני לא מוצא את ההכרזות הראשונות של חברת הדיור, לפיה ייבנו אלפי יחידות דיור בזמן קצר - ריאליות. אני לא מכיר במדינת ישראל קרקע זמינה בהיקפים הללו. לצערי, אלה סתם כותרות עוד מימי המחאה החברתית. חברת הדיור מדברת על קרקע חקלאית שיכשירו אותה לבנייה, אבל עם הליכי התכנון, הבנייה והרישוי שאורכים שנים, אני לא רואה במצב הקיים איזשהו שינוי שהוא ישים".

אז מה הפתרון שלך לקידום תוכנית לפיד לדיור להשכרה?

"הפתרון הוא להוציא קרקעות מאזורי הביקוש, במסגרת חוק עידוד השקעות הון, ולתת לכוחות השוק להוריד את מחירי הדיור. ככל שיוסיפו יותר דירות להשכרה, כוחות השוק יווסתו את המחירים - ואנחנו נראה הוזלה של הדירות. חוק עידוד השקעות הון זהו פורמט מסודר, שהוכיח את עצמו לאורך השנים - ויש רק לעדכן אותו. רק השנה נבנו 64 פרויקטים של דיור להשכרה במסגרת החוק הזה.

"התשואה כיום על בנייה להשכרה עומדת על 4%, והיא חייבת לעלות ל-7%-8% בשביל שהיזמים והקבלנים יהיו מוכנים להיכנס לתחום הזה. אין מקום לכל מיני קרנות ופריווילגיות, מאחר שהקרנות לא בונות את הפרויקטים - הן הרי פונות לקבלנים וליזמים כדי לבנות.

"הדבר החשוב ביותר שקרה בעקבות המחאה החברתית היא הפתיחות של הממשלה ושל האוצר לשווק קרקע לבנייה להשכרה. עד המחאה, המדינה התעקשה לשווק ולסבסד את הקרקע, ומאחר שבדיור להשכרה התמורה שהממשלה הייתה מקבלת עבור הקרקע הייתה נמוכה מאוד - היא לא הייתה מוכנה לוותר על הכנסות של 10 מיליארד שקל בשנה. היום הממשלה הבינה שהקרקע שייכת לציבור, ושצריך לשווק אותה לפי הצרכים הלאומיים".

"צוות הדיור מתעלם מהמומחים הגדולים בתחום"

למרות שלוי מודה כי תוכנית הדיור להשכרה חיובית, הוא ממשיך להפנות אצבע מאשימה לקבינט הדיור. "הדבר החמור ביותר שקרה בתוכנית הדיור, הוא שקם צוות שמקדם תוכנית - אך מתעלם מהמומחים הכי גדולים בתחום: הקבלנים והיזמים שאמורים לבנות את הפרויקטים הללו", הוא אומר. "אני עמדתי בראש ועדה לבנייה להשכרה בהתאחדות הקבלנים במשך 10 שנים, אני מכיר את כל התוכניות והפתרונות".

לדברי לוי, "תוכנית חברת הדיור היא הזויה, ולא תביא לבנייה להשכרה בגלל שתי סיבות מרכזיות. האחת, אין קרקעות זמינות לבנייה להשכרה בכל אזורי הביקוש במדינת ישראל. השנייה, אין מצב שבתהליכי התכנון והבנייה היום, ניתן להתחיל לבנות בטווחים כאלה קצרים. לכן, התוכנית הזו היא גרנדיוזית. בגישה הזו לא ניתן יהיה להגיע להישגים אמיתיים. מצער אותי שמלבד כותרות, אנחנו לא נראה שינוי אמיתי שיהיה גם ישים בשטח".

מה שהממשלה צריכה לעשות, מוסיף לוי הוא לאתר שטחים זמינים ולגבש מסלול מקוצר בודל"ים, "כפי שנעשה בימי אריק שרון ב-1992, כך שיקוצרו ההליכים גם בהפשרת הקרקעות וגם בהליכי התכנון והבנייה", הוא מסביר. "המכרזים צריכים להיות משווקים בצורה חופשית בלי התערבות הממשלה, כדי לתת לכוחות השוק לווסת את המחירים".

אבל מה עושים בינתיים עם הביקושים למגורים באזור המרכז? לוי סבור שבנייה לגובה היא אחד הפתרונות לכך, משום שמחסור בקרעקעות לבנייה במרכזי הערים הגדולות הוא דבר בלתי הפיך. "הבנייה לגובה הוכיחה את עצמה ככזו המאפשרת שטח גדול יותר לפיתוח, לריאות ירוקות, לאיכות חיים", הוא אומר, אך מדגיש כי לא המגדלים הם אלה שיסייעו לפוצץ את בועת הנדל"ן.

"הבעיה היא שאין שיווק קרקעות מסיבי על ידי הממשלה באזורי הביקוש, ומאחר שקיים חוסר בקרקע, גם חייבים לפתח פרויקטים של התחדשות עירונית - פינוי-בינוי ותמ"א 38 - שיכולים לייצר מאות אלפי יחידות דיור בערים", הוא מבהיר.

אבל לקבלנים לא משתלם לבצע פרויקטים של תמ"א 38 בפריפריה.

"שרשרת רעידות האדמה רק הוכיחה שמדינת ישראל צריכה להציב את תמ"א 38 בראש סדרי העדיפויות שלה. במקומות שבהם אירעו רעידות האדמה, יודעים שזה יקרה שוב - וזה אומר שתמ"א 38 זה דבר הכרחי שצריך לקדם אותו. פרויקטים מהסוג של חיזוק מבנים בפריפריה אמנם לא כלכליים ליזמים, אבל זה אומר שהממשלה היא זו שצריכה לסבסד אותם ולהיות אחראית עליהם".

נגידת בנק ישראל החדשה, ד"ר קרנית פלוג, סבורה שצריך להגדיל את ההיצע כדי לרסן את מחירי הדיור. אתה חושב שבנק ישראל יצליח לסייע למדינה בעניין הזה?

"בנק ישראל נכשל בכל התיאוריות שלו לגבי ענף הבנייה, הוא הוכיח שרק טובת הבנקים מעניינת אותו. הוא שומר על הבנקים ולא על הזוגות הצעירים והאוכלוסיות החלשות, לראיה - הריביות במשק, העלויות של המשכנתאות", אומר לוי ומסכם בנימה פסימית: "אני לא רואה את האינטרסים ואת ההצעות של בנק ישראל כמי שיכולים להוריד את מחירי הדיור - אלא להיפך, רק להעלות אותם".