המדינה אשמה במשבר הדיור - השוק יתקן

במאמר הדעה שפורסם שלשום (א') ב-ynet נדל"ן, הציע הכותב להטיל את כל כובד משקל יוקר הדיור על השיטה הקפיטליסטית. למעשה, קיימים נתונים אחרים משמעותיים ביותר אשר משפיעים על יוקר הדיור - ונגרמים דווקא בשל היותו של שוק הדיור הישראלי מסוגר, רגולטורי ובירוקרטי לעייפה. הבעיה האמיתית והעיקרית היא שיווק קרקעות חסר של רשות מקרקעי ישראל.

• המאמר הקודם: משבר הדיור - בגלל השוק החופשי
  

קרקע, כידוע, היא המרכיב המרכזי בעלות הדירה בישראל, ורשות מקרקעי ישראל היא האחראית הבלבדית על הקצאת רוב הקרקעות, והגוף המנהל על פי חוק את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח המהוות כ-90% משטח מדינת ישראל - הכל, למעט "שוק חופשי". מדובר, אם כן, במונופול, ואלו ידועים בכך שמוכרים מעט יחידות וביוקר.

בעקבות זאת, נוצר מצב לפיו רשות מקרקעי ישראל מספקת פחות מדי קרקע לבנייה, וכך שומרת את מחיר הקרקע גבוה באופן מלאכותי. המרוויחה העיקרית היא, כמובן, המדינה - שנהנית מתזרים מסים גבוהים, בעקבות המחירים הגבוהים של הדיור.

אף בדו"ח טרכטנברג הייתה התייחסות לנושא. נכתב בו כי מערכות התכנון ורשות מקרקעי ישראל אינן מצליחות להתאים את היצע יחידות הדיור לשינויים בביקושים.

"דומה שגופי הייזום והתכנון לא פעלו די הצורך על מנת להעלות את היצע הקרקעות הזמינות למגורים באזורי הביקוש ואת הצפיפות בהם. כתוצאה מכך, עלו מחירי הקרקע, ושכבות שלמות באוכלוסייה מתקשות לרכוש דירה באזורים אלו ובסביבתם... האמור לעיל ממחיש את הפער בין החלטות הממשלה ובין יכולתה לאכוף את החלטותיה על גופים רבי עוצמה במשק, גם אם הם נמצאים לכאורה בשליטה ישירה שלה", נכתב.

המדינה מעכבת את הבנייה

בנוסף, לא רק שהמדינה מחזיקה במונופול על הקרקעות ובכך חונקת את השוק, היא גם זו שמעכבת במרבית המקרים את הבנייה. ההתנהלות מול הבירוקרטיה השלטונית היא הגורם הבעייתי בענף. בכל מה שנוגע לתכנון קרקע ושיווק קרקע, מדינת ישראל נמצאת במקומות האחרונים בעולם.

כך למשל, בדירוג העולמי בכל הנוגע להשגת אישורי בנייה, נמצאת ישראל במקום ה-121; ובכל הנוגע לרישום נכס, במקום ה-147. מאחוריה בדירוג אין כמעט מדינות אחרות. כשלוקחים מדינה קטנה, אוכלוסייה גדולה ובעיות קשות מאוד בבירוקרטיה - קשה שלא לקבל עליית מחירים בשוק הדיור.

עדות לנתונים אלו ניתן לראות בדבריו של נגיד בנק ישראל לשעבר, סטנלי פישר, שאמר במסיבת עיתונאים לרגל הגשת דו"ח בנק ישראל האחרון במשמרתו: "האמרת מחירי הדירות בארץ היא תוצאה של בירוקרטיה מייגעת, בה נתקל כל מי שמעוניין לבנות דירות במדינה". לכך נדרש גם ראש הממשלה, בנימין נתניהו, שהצהיר ביולי 2011 כי "ביורוקרטיה מטורפת מונעת הוזלת את מחיר הדיור".

לכך נוספת העובדה כי מרכיב המס בשראל מהווה כ-30% ממחיר הדירה, מה שמגולגל לפתחם של רוכשי הדירות משום שהקבלנים מעלים את מחירן של הדירות הממוסות. אז האם האשם כאן הוא באמת השוק החופשי? הרי הוא לא בדיוק חופשי, בלשון המעטה.