הגבלת שכר הטרחה לא תוזיל דירות / דעה

עסקה לרכישת דירה נחשבת לעסקה הכלכלית החשובה והמשמעותית ביותר בחיי רובנו. בניגוד לדעה הרווחת, מדובר לרוב בעסקה מורכבת הדורשת מעורכי הדין ניסיון, יסודיות ובקיאות בפרוצדורות ובדינים הרלוונטיים להבטחת התוצאה הרצויה, תוך הגנה על זכויות הצדדים. בעסקאות רכישה מקבלן, השתרש הנוהג כי שכר טרחת עורך הדין של הקבלן ישולם על ידי הרוכשים כאחוז קבוע ממחיר הדירה (2%-1%), בתמורה לשירותים שונים המוענקים לרוכשים.

• "גביית שכר טרחה מרוכשי דירות - לא חוקית"
  

מדובר בשירותים כגון הגשת דיווח משותף לרשויות מיסוי מקרקעין; ניהול תיקי דיירים ושירותי חברה משכנת (מנגנון הפועל כמעין "טאבו קטן" עד לרישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין); פרצלציה; רישום בטוחות לטובת הרוכשים; רישום הבית המשותף; רישום זכויות הרוכשים; התנהלות מול בנק המעמיד אשראי לרוכשים ורישום המשכנתא; ועוד פעולות רבות ושונות.

ביולי השנה הוביל ח"כ מאיר שטרית הצעת חוק, אשר אחד מעיקריה הוא הגבלת שכר טרחת עורך הדין של הקבלן ל-0.5% ממחיר הדירה או ל-5,000 שקל (הנמוך מביניהם).

ההסדר המוצע מבקש לחדד לרוכשי הדירות ששכר הטרחה המשולם לעורך הדין מטעם הקבלן הוא בעד הטיפול ברישום הזכויות בדירה בלבד, כאשר עבור שאר השירותים יוכלו הרוכשים לפנות לייצוג עצמאי לבחירתם, תוך שימוש ב"עודף" שנחסך. לאמיתו של דבר, וכפי שהצהיר ח"כ שטרית, מטרת היוזמה היא להוזיל את עלות רכישת הדירות מקבלנים.

לא כך נוזיל את הדירות

אין ספק כי הצעת החוק אינה הכלי המתאים לטיפול במחירי הדירות בשוק התחרותי של דירות הקבלן ובעלויות הרכישה הנלוות לעסקה, ובוודאי שלא תתמרץ את הרוכש לשכור עורך דין מטעמו ב"עודף" שיחסוך.

התומכים בהצעת החוק גורסים כי באמצעות שכר הטרחה הנוכחי, מממן הקבלן חלק מהשירותים המשפטיים אותם הוא מקבל מעורך דינו. התומכים מתעלמים מכך שהגבלת שכר הטרחה, בהתאם להצעת החוק, עלולה לגרום לעלייה של מחירי הדירות בשוק, כתוצאה מגילום שכר הטרחה במחירי הדירות.

זאת ועוד, לא רק שלא נחסך תשלום שכר הטרחה מהרוכש, אלא שמחירי הדירות הגבוהים יביאו לעלייה בתשלומי מס רכישה עבור הרוכשים. בכך לא תמה הטרגדיה של הרוכש, שכן הבנקים המלווים את הקבלנים יידרשו ריבית גבוהה יותר עבור הגדלת המימון, בשל הגדלת עלויות הפרויקט, שיגלמו בתוכן גם את שכר הטרחה.

לעלייה במחירי הדירות עלולה להיות גם השפעה על גובה דמי השכירות הקשורים בטבורם למחירי הדירות. תוצאות אלה בלתי נסבלות, ועולות כדי גזירה שספק אם הציבור יוכל וירצה לעמוד בה. ספק אם בסיכומו של עניין, זו המטרה אותה ביקש ח"כ שטרית להשיג בהצעת החוק.

ניכר שהצעת החוק נובעת מכמיהה גדולה בציבור ובנבחריו להביא להורדה משמעותית במחירי הדיור, אולם לשם כך נדרש שינוי בהיצע הדירות למכירה בישראל. התערבות בוטה במקטע עסקי הפועל בסביבה תחרותית, תוך פגיעה בחופש העיסוק של עורכי הדין ובזכויות הקניין שלהם - וכל זאת בלי תרומה מבוססת לציבור הרוכשים, אינה הדרך להביא מזור לבעיית מחירי הדיור בישראל.

גם אם היה מקום להתערב בגובה שכר הטרחה, הדין הישראלי כולל מנגנונים לפיקוח על מחירים במקרים מסוימים, ואין הצדקה לקבוע מחיר בחקיקה ראשית בתיקון חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, הנועד להסדר נושאים הכרוכים בחובות הקבלן במסגרת מכירת דירה. נדמה כי טוב יעשה המחוקק אם ידחה את היוזמה של כ"ח שטרית בנוסח המוצע.

הכותבים הם עורכי דין במחלקת הנדל"ן של משרד עוה"ד תדמור ושות', המייצג באופן שוטף יזמים, קבלנים ורוכשי דירות בפרויקטים של נדל"ן מסחרי ולמגורים