אסור לדחוק את המשקיעים מחוץ לשוק הנדל"ן

רוכשי הדירות בשוק הנדל"ן המוגדרים כמשקיעים, אינם המשקיעים הספקולטיביים של פעם. הם אינם אותם משקיעים שנהגו לרכוש דירה, ומיד לאחר מכן למכור אותה - גם אם המחיר היה נמוך משמעותית מזה שנקבו. למשקיעים של היום יש תפיסת עולם כלכלית אחרת לגמרי, ועל הממשלה לטפח את חלקם בשוק הדיור. בניגוד לדעה הרווחת, משקיעים אלה אינם הסיבה לעליית מחירי הדירות, להיפך: הם הגורם, שבתמיכה נכונה יכול להביא להתייצבות המחירים.

כתבות נוספות על השקעות בערוץ הנדל"ן :

• פרדוקס הנדל"ן: ככל שבונים המחירים עולים
• דירה להשקעה OUT - השקעה בתמ"א 38 IN
• דירה בת"א במחיר 3 באירופה: כדאי להשקיע?
  

על פי מחקר של בנק ישראל, בין השנים 2003-2011 חלה עלייה רציפה בחלקם של המשקיעים בשוק הנדל"ן בארץ. בערים כגון תל-אביב, טבריה, חיפה, רמת גן ובאר שבע רכשו המשקיעים שליש ויותר מכמות הדירות בעיר. הזינוק בכמות משקיעי הנדל"ן נובע בעיקר מהחלטת ממשלה מ-2003, להטיל מס על רווחי הון - דבר שדחף משקיעים לחפש אפיקי השקעה זולים יותר. את מבוקשם הם מצאו בשוק הנדל"ן.

בשנים הראשונות, חלקם של המשקיעים קפץ עד מעל רבע משוק הנדל"ן בשל הבריחה מהבורסה. משקיעים ספקולטיביים אלו גרמו לחוסר יציבות במחירי הדירות. המשך מגמת העלייה בחלקם של המשקיעים, הביא את הממשלה ב-2010 ליזום מספר פעולות כדי לדחוק את רגליהם, זאת בשל הסברה כי הם הגורם המרכזי לעליית המחירים.

מדובר היה בטעות. הממשלה לא הבינה כי במהלך הזמן, נכנסו לשוק הנדל"ן קבוצות משקיעים לא ספקולטיביות. משקיעים חדשים אלה דווקא הועילו לשוק ותרמו להתייצבותו. פעולות הממשלה, בהן חיוב של גיוס הון עצמי בגובה 50% לרוכשי דירה שנייה והעלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, אמנם הצליחו לפלוט את "אוהבי הסיכון" מהשוק, אך פגעו בקהל המשקיעים העיקרי - ועל ידי כך תרמו לחוסר היציבות בשוק, הדבר שניסתה הממשלה למנוע.

מיהם המשקיעים החדשים?

המשקיעים החדשים הם הורים שהחליטו לרכוש לילדים שלהם דירה, כדי להבטיח את עתידם בארץ; המצטרפים לקבוצות הרכישה שהחלו ליזום פרויקטים עצמאיים; הקהל החילוני שמתארגן בעמותות דיירים כדי להתמודד במכרזים של רשות מקרקעי ישראל; ורווקים שמחליטים לרכוש דירה להשקעה, לפני דירה למגורים - בשל דחיית גיל הנישואין.

קבוצות אלה מנעו את הידרדרותו של שוק הנדל"ן בימיו הקשים, בעת הקריסה הפיננסית העולמית שהתרחשה בספטמבר 2008, כאשר רוב המשקיעים הספקולטיביים ורוב היזמים פעלו בחו"ל. עבור המשקיעים החדשים, השקעה בדירה מקנה ביטחון, נותנת שלוות נפש ומינימום התעסקות בהשקעה לאחר רכישת הנכס. זוהי השקעה פיזית ולא ספקולטיבית.

המשקיעים החדשים הבינו שהשקעה ארוכת טווח בנכס נדל"ני משביחה את עצמה. ברוב המקרים, השקעה זו רושמת עלייה סולידית כלפי מעלה, המושפעת מתהליכים דמוגרפיים של ביקושים ריאליים למגורים. זאת בשונה מהשקעה בשוק ההון, המושפעת ממצב רוחו הקיצוני של המשק - ובשל כך מסוכנת יותר.

היו מי שהציעו מקרב חברי הממשלה להתייחס למצוקת הדיור בישראל כאסון לאומי, שאת פתרונו מנסה הממשלה להשיג, בין השאר, על ידי דחיקתם של המשקיעים משוק הנדל"ן - מתוך המחשבה השגויה כי הם האחראיים הבולטים לעליית מחירי הדירות. אלא שמשקיעים אלה הם בעלי חלק אינטגרלי בשוק הנדל"ן, במיוחד בתקופות מיתון - מאחר שההשקעה הסולידית, ארוכת הטווח, מווסתת את השוק ומייצבת את רמת הביקושים.

בזמנים בהם רוב הרוכשים מחכים על הגדר למחירים שיירדו, המשקיעים האלה המהווים כ-20% מהשוק וממשיכים בפעילות רציפה. אם המדינה תדחק את רגליהם, היא תשתק חלק מרכזי מפעילותו הטבעית. אם לא יהיו משקיעים - לא יהיו דירות להשכרה, ובכך יפגעו גם אפשרויות המגורים שלנו. בדרך זו המדינה רק "יורה לעצמה ברגליים".

הכותב הוא מנכ"ל חברת אזימוט ויועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן