המרוץ לתשואה: איך להשקיע בנדל"ן בארה"ב

משקיעים סולידיים לטווח ארוך סובלים כיום מסביבת ריבית אפסית. כיום, האפשרויות להשקעה משתלמת לטווח ארוך מוגבלות ועם תשואה נמוכה - בגלל הריביות הנמוכות. משקיעים רבים המעוניינים בהשקעה לטווח ארוך פונים לשוק הנדל"ן למטרת חיסכון לפנסיה או למטרות אחרות, כמו מימון לימודים אקדמיים או מתנת חתונה לילדים.

כתבות נוספות על השקעות בחו"ל בערוץ הנדל"ן :

• זהירות: בדקו לפני שתשקיעו בנדל"ן בארה"ב
• נדל"ן בחו"ל: הציעו לכם 20% תשואה? היזהרו
• כך תשקיעו בנדל"ן בינ"ל - בלי לצאת מהבית
  

נכס נדל"ן ניתן לקנות בכל מקום בעולם - בריביירה הצרפתית, או בריביירה של אשקלון, דירת סטודנטים בבאר שבע או לופט במנהטן. ארה"ב מהווה יעד פופולרי בקרב הישראלים בזכות רמת המחירים הסבירה, שמאפשרת לרכוש נכסים במחיר נמוך משמעותית לעומת השוק הישראלי מחד; ולזכות בתשואה גבוהה מדמי השכירות מאידך. אז מה צריך לעשות כדי להשקיע נכון בנכס בארה"ב?

ניהול, ניהול, ניהול

כשאתם מחליטים לקנות דירה להשקעה בחו"ל, אתם צריכים לזכור שאתם לא יורדים מהארץ. משקיעים מעבר לים בנכס אמריקני חייבים לשכור חברת ניהול שתבצע את העבודה השחורה של תחזוקת הנכס. חברת הניהול צריכה לדאוג להכנת הנכס והתאמתו להשכרה, תחזוקה שוטפת, גבייה וגם איתור שוכרים מתאימים על פי דירוג מתאים, ברגע ששוכר נוכחי יוצא מהדירה.

אחרי ששכרתם את חברת הניהול, בקשו ממנה פירוט מלא על מצבו של הנכס. למשל, האם יש תיקונים מהותיים, או האם הנכס מאוכלס וקיבל את כל האישורים המתאימים? כל סעיף כזה עשוי לעלות מאות ואף אלפי דולרים. ברגע שלא מקבלים מענה ראוי וטיפול הולם בבעיה, יש לשקול החלפת חברת ניהול ובמקרים קיצוניים טיסה לנכס עצמו לוודא את מהות הנזק/תקלה שיש לתקן.

סבלנות וטווח ארוך

קחו בחשבון את השינויים בשער הדולר. שער הדולר כיום נמצא בשפל באזור ה-3.5 שקלים לדולר. התשלום על הבית בארה"ב יהיה בדולרים, וכך גם דמי השכירות החודשיים. לכן יש לקחת בחשבון את השינויים בשערי המט"ח - לחיוב ולשלילה.

בנוסף, כוונו לטווח הארוך: שוק הנדל"ן האמריקני חווה בשנים 2008-2009 את המשבר הגדול ביותר בכל הזמנים מאז המשבר הכלכלי הגדול של המאה הקודמת, והוא עדיין מתאושש. כדי לראות תשואה נאה ועליית ערך של הנכס, יש להתאזר בסבלנות.

השקעה בנדל"ן בכלל ובארה"ב בפרט אינה לטווח הקצר או הבינוני, ולכן מומלץ שלא להשקיע את כל חסכונותיכם בנכס נדל"ן בכל מקום בעולם. כדאי לשמור סכומים נוספים מתיק ההשקעות שלכם, על מנת לנצל אותם בטווח הקצר או הבינוני במידת הצורך.

לשמור על תשואה גבוהה

כדאי לא לרכוש נכסים ביותר מ-120 אלף דולר. כלל האצבע לשמירה על תשואה גבוהה לנכס היא שמירה על רמת מחיר אופטימלית. נכס זול עשוי להניב תשואה גבוהה "על הנייר", אך בפועל עלול להישאר ריק - בהמתנה לשוכרים תקופה ממושכת. לעומת זאת, נכס יקר יחסית במחיר של כ-120 אלף דולר ומעלה, ייאלץ את המשקיע בו להסתפק בתשואה שנתית חד ספרתית בלבד.

כך לדוגמא במנהטן, מחירי הדירות והתשואה עליהן מזכירות יותר את בועת הנדל"ן בתל-אביב או בלונדון, מאשר אזורים אחרים בארה"ב. המחיר המומלץ לנכס להשקעה נע בין 60-100 אלף דולר, שמבטיחים כי מדובר באזור אטרקטיבי מספיק ליצירת תפוסה מלאה של הנכס לאורך זמן, אך מאידך נמצא באזור שבו הפער בין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר ההשכרה מאפשרים תשואה נטו של קרוב ל-7% ולעתים אפילו קצת מעל ל-10% בשנה.

להיערך מבחינה משפטית

העדיפו נכס על שמכם - נכס שנרכש בארה"ב מומלץ מאוד שיהיה על שם המשקיע או על שם חברה מוגבלת (LLC), כלומר חברה פרטית שמקימים בארה"ב על מנת לתחום את גבולות הנזקים עד לשווי של נכסי החברה - אשר תבטיח את המשקיע מבחינה משפטית. השקעה בקבוצות רכישה שונות הרוכשות מתחמי מגורים, בתי דירות וכו' היא השקעה קשיחה מאוד, שקשה למקסם בה את התועלות למשקיע.

ככלל, במתחמי מגורים יש נכסים טובים יותר ונכסים טובים פחות - וכך גם שיעור התפוסה של הנכסים. למשקיע המחזיק נכס על שמו יש גמישות רבה יותר בניהול הנכס ובמימוש ההשקעה. אחרי הכל, מכירת בית היא עסקה פשוטה לעומת מכירת זכות להשקעה בקבוצת רכישה.

זכרו שגם מינוף עשוי להקטין את הסיכון. הנחת עבודה מוצדקת היא כי בטווח הארוך ייהנה המשקיע מעליית ערך. הלוואה של בין 40%-50% מערך ההשקעה עשויה לאפשר למשקיעים קטנים לרכוש את הנכס הראשון שלהם, או לחלופין, לאפשר למשקיעים לטווח הארוך לרכוש מספר נכסים במקביל במקום. בעלות על מספר נכסים למשקיע מאפשרת גמישות מבחינת השכרת הנכסים, ויוצרת מצב פיננסי שבו רוב החזרי ההלוואות מגיעים מדמי השכירות.

לסיכום, כדי לשמור על ההשקעה ועל התשואה המיוחלת, חשוב לעבוד עם אנשי מקצוע וחברות שיציגו למשקיע נתונים קריטיים בזמן אמת ובשקיפות מלאה. כמו בכל מקום בעולם, במיוחד בארה"ב, חשוב להקפיד על קיום החוקים והתקנות מול הרשויות הרלוונטיות, ולשמור על כיסוי משפטי ומקצועי מלא על מנת להימנע מעוגמת נפש ומהפסדים מיותרים.

הכותב הוא מנכ"ל חברת SB Capital