מדריך: איך אפשר לבטל חוזה לרכישת דירה?

בשבוע שעבר הגיעה החברה היזמית של הפרויקט בחדרה שבו קרסו המרפסות , להסכם הבנות עם הדיירים שפונו מבתיהם. אותם דיירים, ששהו עד כה בבית מלון, צפויים לעבור לדירות זמניות שהחברה שכרה עבורם. כמו כן, הוסכם להמשיך במגעים בין הצדדים באמצעות המגשר שמונה לצורך כך, כדי להגיע לפתרון כולל.

מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

• דירה מיד שנייה: לקבלן יש עדיין אחריות?
• איך מגישים תביעה על נזקי מים בדירה
• פירקתם את החבילה - מה עושים עם הדירה?
  

אל ההסכם הגיעה החברה עם הדיירים, לאחר שחלקם טענו כי בכוונתם לדרוש את ביטול חוזי המכר עמה, בעקבות קריסת המרפסות. כאן מדובר במקרה חריג למדי, ונשאלת השאלה מתי באמת ניתן לבטל עסקאות נדל"ן. לפניכם שאלות ותשובות.

כלל היסוד לצורך הדיון הוא שחוזים, ובכלל זה חוזים למכירת נדל"ן, יש לקיים. כדי לבטל חוזה, צריך שתהיה סיבה מוצדקת ומוכרת בדין לביטול ("עילה" בלשון משפטית). חרטה, כנה ככל שתהיה, לא יכולה להצדיק ביטול חוזה.

חוזה, ובכלל זה חוזה למכירת נכס מקרקעין, ניתן לביטול במקרה של "הפרה יסודית" של תנאי החוזה. תמיד יש לפנות קודם כל לחוזה, ולבדוק מה נחשב על פי הוראותיו "הפרה יסודית" של החוזה המצדיקה ביטול.

למשל: תנאי סטנדרטי בחוזה עם קבלן עשוי לקבוע כי הקבלן מסר את הנכס כשהוא תקין והוצאו לגביו כל ההיתרים. אם ישנה הוראה כזו, ומסתבר שהקבלן לא עמד בה, או שהרשויות החליטו לשלול היתר שניתן, והחוזה קובע שהפרת הבטחת הקבלן בהקשר זה תיחשב "הפרה יסודית", תקום עילה לביטול.

גם אם לא ניתן למצוא עילה לביטול בין הוראות החוזה, ייתכן שתקום עילת ביטול מכוח הדין (החוק ופסיקת בתי המשפט). כך, למשל, במקרה של הטעיה מצד המוכר: כך אם במהלך המגעים לרכישת הנכס הוצגו מצגים על ידי המוכר, שבדיעבד הסתבר שאינם נכונים.

גם שתיקה של המוכר בנוגע לפרטים מהותיים, שהקונה לא יכול לגלותם בעצמו, עשויה להצדיק ביטול החוזה מצד הקונה. כך, למשל, אם המוכר ידע על פגמים נסתרים בנכס ולא גילה אותם; או אם המוכר ידע שיש אדם אחר שטוען לבעלות הנכס ולא גילה זאת.

בנוסף, כל חוזה ניתן לבטל אם מסתבר שהמוכר הפר את החוזה הפרה כזו, שאם קונה "סביר" היה יודע עליה מראש, הוא לא היה חותם על החוזה. הפרה שכזו יכולה להיות איחור בלתי סביר במסירת הנכס; "אי התאמות" רבות וקיצוניות בין מה שהובטח לבין מה שמצוי בנכס; או נכס שנתגלו בו פגמים שעשויים ללמד על סכנה בטיחותית.

כל אלו דוגמאות למצבים שבהם כמעט כל אחד מאיתנו, לו היה נקלע אליהם, היה מעדיף לוותר על הנכס.

מי שניזוק מהפרת חוזה על ידי מוכר נכס, בדרך כלל יהיה זכאי לפיצוי כלשהו. גם כאן, קודם כל, יש לפנות להוראות החוזה, שלעתים קובעות מנגנונים לפיצוי מי שנפגע בגין הפרה של החוזה. אם הנזק שנגרם גדול מהפיצוי שהחוזה מאפשר, או שהחוזה אינו קובע פיצוי כלשהו בגלל הפרה, ניתן לתבוע פיצויים מכוח הדין.

לצורך קבלת פיצוי כלשהו, יהיה על הקונה להוכיח שנגרם לו נזק של ממש: למשל - אם גיליתם שהקבלן שכח להשלים את צביעת אחד מקירות המטבח, ותוך שבוע הוא מטפל בכך, קשה לומר שנגרם לכם נזק.

ביטול חוזה יש לעשות בהודעה בכתב למוכר, זמן סביר לאחר שנודע לקונה על ההפרה המצדיקה את הביטול. בהודעה יש לפרט את העילה לביטול החוזה.

ביטול חוזה מבלי שיש לכך עילה של ממש בחוק או בהסכם המכר, עלול לפעול כ"בומרנג" נגד הקונה-המבטל, ולהשית עליו את נזקי המוכר, שנפגע מביטול שאינו כדין. מי שמבטל הסכם ללא עילה כדין עלול למצוא את עצמו כמפר ההסכם.

כמו שרכישת הדירה היא בדרך כלל העסקה המשמעותית ביותר בחייו של אדם, כך גם הודעה על ביטול הסכם כזה היא בעלת משמעויות נרחבות, ואין לעשותה בפזיזות וללא קבלת ייעוץ מקצועי מתאים.

גם בעניין זה, הנחת היסוד היא שההסכם מבטא את רצון הצדדים, ולכן בראש ובראשונה יש לפנות אליו. אם ההסכם אינו מתייחס במפורש לכך, כלל היסוד הוא שמשבוטל הסכם כדין, זכאי כל צד ל"השבה" - כלומר, כל צד יחזיר לרעהו מה שקיבל על פי הסכם המכר. זאת, מבלי לפגוע בזכותו של הצד הנפגע מהפרה שלא כדין, במקרים מסוימים, לקבל פיצוי על נזקיו.