מפרדסים לגורדי שחקים: שכונות "שהתחפשו"
סקירה מיוחדת שנערכה עבור ynet לכבוד פורים, איתרה 4 שכונות מגורים "שהתחפשו" - מתחמים ותיקים בערים כמו הוד השרון, ת"א, ראשל"צ ויהוד, ששינו את פניהם ובימים אלה עוברים התחדשות עירונית משמעותית. יזם בשכונת נווה שרת בת"א: "מי שיגיע לכאן עוד 4 שנים לא יזהה את השכונה"
עיר היא ישות דינמית שמשנה את פניה ללא הרף. לרוב מדובר בתהליכים המתמשכים עשרות שנים, אולם לעתים השינוי כה מהיר ודרמטי - עד שתוך זמן קצר אין כמעט זכר לצביון האורבני ששרר במקום בעבר. לכבוד פורים, איתרנו 4 שכונות מגורים "שהתחפשו" - שכונות ותיקות ששינו את פניהן ועברו או עוברות תהליך מסיבי של התחדשות עירונית.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
- סקר: ישראלים ישלמו יותר כדי לגור ליד בי"ס
- לגור ליד שמורת טבע: כמה זה עולה לנו?
- מהו סוד הקסם של ערי אמצע הדרך
- עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
"כשמדובר בתוכניות רחבות היקף, תוצאות המהלך יהיו מרחיקות לכת", מסביר אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים שאיתרה את השכונות. "צביון השכונה משתנה, לטוב ולרע. צמודי קרקע ובניינים משותפים נמוכים מפנים את השטח לטובת מגדלים - שמשנים את קו הרקיע. אוכלוסייה צעירה וחזקה דוחקת החוצה את התושבים הוותיקים, והמרקם הקהילתי משנה את פניו".
לדברי גרינברג, גם התשתיות בשכונה משתדרגות, לצד הגדלת קיבולת יחידות הדיור וציפוף השכונה - מה שמוביל להעמדת היצע רחב יותר של שירותים קהילתיים, מוסדות חינוך, תעסוקה, מסחר ופנאי. "שכונות שבעבר נחבאו אל הכלים, הופכות תוך זמן קצר לסחורה חמה בשוק הנדל"ן, ולרוב המחירים עולים בהתאם", הוא מוסיף.
שכונת מגדיאל, הוד השרון
"12 המייסדים של מגדיאל, אחת מ-4 המושבות המרכיבות כיום את הוד השרון, ודאי לא חלמו ש-90 שנה לאחר ההחלטה על הקמת ישוב עברי חדש, הפרדסים, הלולים וצמודי הקרקע שאפיינו את המקום במשך עשרות שנים - יפנו את מקומם לטובת מגדלי מגורים של 20 קומות", אומר גרינברג.לדבריו, הפיתוח בשכונה והשינוי בצביונה אמנם מתרחשים בהדרגה כבר למעלה מ-20 שנה, אך לחותמת הסופית והדרמטית ביותר אחראים מתחמים 1200 ו-1202, שיוסיפו לשכונה כ-6,600 יחידות דיור חדשות בעשור הקרוב.
מתחם 1200 מצוי בתהליך אכלוס בימים אלו, וכולל כ-2,400 יחידות דיור. דירות 4 חדרים במתחם נמכרות בכ-1.85 מיליון שקל בממוצע, ודירות 5 חדרים נמכרות בכ-2.15 מיליון שקל בממוצע. מחירי דירות הפנטהאוז והלופטים כבר מטפסים. כך למשל, בפרויקט "השרון העליון" של חברת שרביב נמכרות הדירות המיוחדות בלא פחות מ-3 מיליון שקל.
ככלל, מגדיאל הפכה עם השנים ליעד מבוקש בקרב זוגות צעירים בחתך סוציו-אקונומי בינוני-גבוה מכל אזור השרון. לשכונה מיקום טוב מאוד במזרח העיר, סמוך לשתי תחנות רכבת ולכביש 531, שעם סיום סלילתו בעוד כ-3 שנים יקשר אותה לקטע עתידי של נתיבי איילון.
שכונת נווה שרת, תל-אביב
"השכונה שנחשבה במשך שנים לבת החורגת של צפון תל-אביב, נמצאת בעיצומה של מהפכה שתשנה את פניה", אומר גרינברג. כיום מקודמים בנווה שרת מספר מתחמי פינוי-בינוי המצויים בשלבים שונים, וצפויים להוסיף לה כ-2,200 דירות, תוך שדרוג התשתיות הקיימות. עם הפרויקטים בשכונה ניתן למנות את "ME" של החברות אשלי וש.מיכלסון; "גרין פארק" של החברות מטרופוליס, אלקטרה השקעות ו-SGS; פרויקט פינוי-בינוי ברחובות אח"י דקר, בית אל ודבורה הנביאה וכן פרויקטים נוספים אחרים.
כיום כוללת השכונה תמהיל אוכלוסייה מגוון, לצד סטודנטים, זוגות צעירים ואף חרדים. ההתחדשות העירונית צפויה ליצור תהליך "ג'נטריפיקציה", במסגרתו אוכלוסייה חזקה תחליף חלק מהוותיקה. בטווח הארוך ניתן לצפות שהן המרקם החברתי והן מחירי הנדל"ן יישרו קו עם שכונות היוקרה באזור. כיום, למשל, מחירי הדירות בנווה שרת נמוכים בכ-25% ביחס לרמת החייל הסמוכה ולצהלה - דירות 4 חדרים חדשות נמכרות סביב 2.1 מיליון שקל בממוצע.
אחד היתרונות הבולטים של נווה שרת טמון בסמיכותה לקריית עתידים - פארק תעסוקה עתירת ידע, הכולל גם בית חולים ובית מלון עסקי. באזור קיימת פעילות מסחרית ענפה, כולל מסעדות רבות המשרתות את אזור התעסוקה ביום ואת המבלים בערב. לדברי גרינברג, תוכנית המתאר החדשה של תל-אביב (תא/5000) אף מאפשרת חיבור עתידי מאזור התעסוקה לכביש גהה.
בנוסף לתוכניות הפינוי-בינוי בשכונה, תוכנית המתאר מאפשרת בנווה שרת עיבוי על ידי תוספת של עד שתי קומות למבני השיכון הקיימים. ממזרח לשכונה ישנה עתודת קרקע, אותה מייעדת התוכנית לאזור חדש למוסדות ציבור. "נווה שרת היא דוגמא לשכונה שהופכת את פניה ב-180 מעלות", מסביר משה ריטבלט, מנכ"ל פרויקט גרין פארק, "משכונה עם בתי רכבת ישנים היא הופכת לשכונת יוקרה עם מגדלים ופארקים. מי שיגיע לכאן עוד 4 שנים לא יכיר אותה".
שכונת שיכון סלע, ראשון לציון
מתחם שיכון סלע ממוקם בחלקה המערבי של שכונת רביבים, בצפון-מזרח ראשון לציון. השיכון הוקם לפני למעלה מ-50 שנה על ידי חברת סלע, חברת השיכון של הסתדרות העובדים הלאומית. בשכונה מקודמים כיום מספר פרויקטים של פינוי-בינוי רחבי ממדים, הגדולים שבהם הוא פרויקט "קריית האמנים" של קבוצת אחים דוניץ, במסגרתו ייהרסו 276 דירות ב-5 בתי רכבת - ובמקומם ייבנו 1,400 דירות חדשות ב-14 מגדלים.
"מדובר בפרויקט ראשון מסוגו בישראל, שישדרג את ראשון לציון הוותיקה בכלל, ואת שכונת רביבים בפרט, באופן משמעותי", טוען נסים אחיעזרא, מנכ"ל אחים דוניץ. לדבריו, "במקרה הזה מדובר בפרויקט 'בינוי-פינוי-בינוי' - לא יהיה צורך בפינוי דיירים לדירות בשכר דירה לתקופות של כ-3 שנים, כנהוג בפרויקטים של פינוי-בינוי אחרים. כל דייר ימשיך לחיות בדירתו ואז יקבל מפתח לדירה החדשה, ויעתיק את מגוריו".
המצב מתאפשר הודות לבניית מספר מגדלים של הפרויקט במגרש צמוד, אליהם יעברו דיירי השכונה לפני שבתיהם ייהרסו, מסביר אחיעזרא. לדבריו, "ייחוד נוסף של הפרויקט הוא העובדה שאנחנו מחזיקים בבעלות פרטית קרקע בשטח של כ-17 דונם כחלק מהתב"ע (תוכנית בניין עיר - ה.צ), אשר עליה יוקמו כ-450 יחידות דיור, כחלק מ-1,400 הדירות בפרויקט כולו".
בעקבות השינוי הצפוי, דירות 4 חדרים חדשות בשכונה נמכרות כעת ב-1.47 מיליון שקל בממוצע, ודירות 5 חדרים נמכרות ב-1.66 מיליון שקל בממוצע. יצוין כי ב-2013 הוקם פארק גדול ממזרח לדרך חיים הרצוג, המחברת את השכונה עם כביש 44, על שטח שפינה צה"ל ממחנה צריפין.
שכונת לב יהוד, יהוד-מונוסון
גם יהוד-מונסון משנה את פניה בשנים האחרונות, וברחבי העיר מקודמים מספר פרויקטים רחבי ממדים של התחדשות עירונית. לפני כשנתיים אישרה הוועדה המקומית הקמה של יותר מ-3,200 יחידות דיור, במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי, לצד הקמת אמפיתיאטרון.
כך למשל, שוק אשכנזי בלב יהוד, שהוקם בשנות ה-50 של המאה הקודמת ואכלס כ-50 סוחרים שהיו דיירים מוגנים של עיריית יהוד, משנה את פניו והופך לאזור מגורים יוקרתי. לדברי גרינברג, על פי התוכניות העירוניות, את 50 הדוכנים ובתי העסק הישנים תחליף שדרת חנויות בשטח של כ-3000 מ"ר ובה 45 חנויות.
עוד צפויים להיבנות במתחם 4 בנייני מגורים חדשים שיכללו כ-168 דירות, כאשר רוכשי הדירות הם ברובם משפרי דיור מאזור יהוד-מונסון, רמת גן וגבעתיים. דירות 4 חדרים במתחם נמכרות בכ-1.6 מיליון שקל בממוצע ודירות 5 חדרים במתחם נמכרות בשני מיליון שקל בממוצע.
"יהוד-מונסון הצליחה בשנים האחרונות לנער מעצמה את התדמית השלילית שדבקה בה בעבר", אומר סמי מצלאוי, מנכ"ל חברת מצלאוי המקדמת פרויקטים של פינוי-בינוי בעיר ובין היתר את שדרוג השוק הוותיק. לדבריו, לעיר דירוג חברתי-כלכלי 7 מתוך 10, והיא נהנית מהגירה חיובית של משקי בית צעירים המחפשים אחר מחירים נוחים ביחס למרחב ולנגישות גבוהה לתל-אביב.
