הדיור יוזל? "הרבה שנים לא ספרו אותנו"

משבר דיור אחד, שתי תוכניות לפיתרון וציבור שלם שמבקש להגשים את "החלום הישראלי" ולהיות בעליהם של חלקת נדל"ן. קבינט הדיור ידון היום (ב') בשתי תוכניות להוזלת מחירי הדירות שהאמירו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות - האחת של ראש הממשלה בנימין נתניהו והשנייה של שר האוצר יאיר לפיד.

מה ההבדלים בין התוכניות, למי מיועדת כל אחת מהן, מה נקודות החוזק והתורפה שלהן, כמה הן יעלו לקופת המדינה והאם סוף סוף הדיור יהיה בר-השגה?

עוד על תוכניות הממשלה להוזלת הדיור :

• נתניהו מקדם פיקוח על מחירי דירות
• 0% מע"מ על דירה ראשונה - גם לרווקים
• החוליה החסרה בהצעת לפיד לשוק הדיור
• האוצר יציע: הגבלת שכר הדירה ברחבי הארץ  
• בגלל תוכנית לפיד: הכלכלן הראשי התפטר
  

עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו

שתי התוכניות נועדו להוריד את מחיר הדירה שתירכש במסגרתן: הצעתו של לפיד היא לעשות זאת באמצעות קביעת מע"מ בשיעור של 0% על הדירה, מה שיוזילה בכ-15%. תוכניתו של נתניהו היא לעשות זאת באמצעות קביעת מחיר מפוקח שמשקף הנחה של כ-20% על מחיר השוק ("מחיר מטרה").

(צילומים: אלכס קולומויסקי, גיל יוחנן, ירון ברנר)

מה יקרה בישיבת הקבינט? השרים יצביעו על הצעת נתניהו - הקמת צוות שבתוך שלושה שבועות יגיש תוכנית לפרסום מכרזים לצורך בניה למגורים על פי מכרזי מחיר מטרה. בראשו יעמוד שר האוצר לפיד וישתתפו בו שר השיכון אורי אריאל, מנכ"ל משרד ראש הממשלה הראל לוקר ומנהל רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן.  

לצד זאת, הקבינט יצביע גם על תוכנית לפיד שמטרתה להעניק לכל רוכש שעומד בקריטריונים שקבעה המדינה אפשרות לרכוש דירה עד מחיר מסוים (שייקבע על ידי המדינה) במע"מ של 0%. הקריטריונים המסתמנים לזכאות הם: זוגות עם ילדים, רווקים עד גיל 35 או ידועים בציבור עם ילדים, ששירתו שירות צבאי/לאומי ורוכשים את דירתם הראשונה. מחיר התקרה להטבה נועד לוודא שקבלנים לא יעלו את המחירים ויגלגלו את ההטבה לכיסם. אם התוכנית תצליח, היא תוביל להורדת מחירים של

כ-15.25% עקב ביטול מרכיב המע"מ בעסקה.

התוכנית עליה הודיע אתמול ראש הממשלה נתניהו (שנולדה במשרד השיכון לפני כמה חודשים), היא לאתר פרויקטים לשיווק קרקע מדינה לבנייה שבהם ערך הקרקע גבוה יחסית. אלו יהיו פרויקטים בערים במרכז הארץ כמו מודיעין, ראש העין, קרית גת, רמת גן ועוד. בפרויקטים אלו תקבע המדינה מחיר המשקף הנחה של 20% על מחיר השוק החציוני באותו אזור ותחיל את המחיר המפוקח הזה על 80% מהדירות בפרויקט. 

לאחר מכן, תשווק הקרקע לקבלנים בדרך של מכרז. הצעות המחיר של הקבלנים במסגרת המכרז ישקפו את ההערכה שלהם בנוגע לרווח שניתן להפיק מהפרויקט, בהתחשב בכך שמחירן של 80% מהדירות מפוקח ונתון מראש. הצעות המחיר יהיו מן הסתם נמוכות יותר מאשר בפרויקטים רגילים וכך תסבסד המדינה, דרך אובדן הכנסות על הקרקע, את המחיר המפוקח שיציעו הקבלנים לרוכשים.

מה היתרונות ומה החסרונות?  

בנייה למגורים בפתח תקווה. חשש שרק אזורים יקרים יוזלו(צילום: תומריקו, ידיעות אחרונות)

חיסרון נוסף של התוכנית הוא שהיא מבוססת על הענקת הטבת מס. צעד כזה דורש שינוי בחקיקה, תהליך מורכב שצפוי להימשך חודשים ארוכים. כמו כן, ניסיון העבר מלמד כי בשל התהליך הפוליטי המורכב של שינוי בחקיקה, קשה מאוד לבטל הטבות מס לאחר שניתנו וכך עשוי להיווצר מצב שבו ההטבה שתעניק תוכנית לפיד תישאר בתוקף שנים ארוכות, גם אם יתברר אחרי זמן קצר יחסית שהיא עולה לקופה הציבורית כסף רב ואינה משיגה את מטרתה.

אם המחיר המפוקח שתקבע המדינה יהיה נמוך מדי בעיני הקבלנים, קיים סיכון שהם לא יגישו הצעות במכרזים למכירת הקרקע והמכרז יבוטל. במקרה כזה, ההטבה תבוטל, ככל הנראה, אך רשות מקרקעי ישראל תצטרך לקיים את המכרז מחדש, מה שיאט את קצב הבנייה, מגמה שעשויה לגרום לעליית מחירים.

חיסרון נוסף הוא שמכיוון שההנחה בתוכנית נתניהו מבוססת על הורדת מחיר הקרקע, יש לבצע את המכרזים הללו בקרקעות שמחירן גבוה. רק בקרקעות כאלה, יכול הקבלן לחסוך מספיק כסף מהורדת מחיר הקרקע, כדי למכור במחיר מוזל ועדיים להרוויח כמו שהרוויח קודם. בשל כך, קיים חשש שההטבה תנוצל רק באזורים המבוקשים ביותר במרכז הארץ ולא ניתן יהיה ליהנות ממנה באזורים מרוחקים יותר שבהם גם המחירים נמוכים יותר.

"מקווים שסדר העדיפויות במדינה ישתנה"

למרות החסרונות, יש מי שכבר מפתח ציפיות ותקוות גדולות באשר לצעדי הממשלה. אסנת שי (30) ובעלה דניאל הם הורים לילדה בת ארבעה חודשים מחולון, ומנסים לרכוש דירה כבר למעלה משנה. "כרגע אנחנו עדיין גרים בשכירות", מספרת אסנת. "התחלנו את החיפושים אבל בגלל המחירים הבלתי אפשריים החלטנו לדחות את זה. התוכנית של לפיד מעודדת והחזירה לנו את החשק לחפש שוב. אני מקווה שהיא תצא אל הפועל ותאושר בממשלה".

אסנת שי. זקוקים לעזרת ההורים גם עם משכורות טובות

"החשש שלי הוא שבגלל התוכנית של לפיד הקבלנים יעלו מחירים, כנראה שנתניהו הבין את זה והחליט לקבוע מחירי מינימום ומקסימום שזה צעד מתבקש", היא אומרת. בני הזוג, שמעידים על עצמם כבעלי שכר מעל הממוצע, מרגישים שזוגות צעירים כמותם הוזנחו שנים. "אני עורכת דין ובעלי בנקאי", מוסיפה אסנת. "למרות שהמשכורות שלנו טובות אנחנו ניעזר בהורים כדי לקנות בית. אני לא יודעת איך זוגות שלא מקבלים עזרה מצליחים יכולים להסתדר. הרבה שנים לא ספרו אותנו ואני מקווה שסדר העדיפוית במדינה ישתנה".

טוביה ברוקנר (30) מהיישוב טל מנשה שבמזרח ואדי ערה, מתגורר כיום עם רעייתו תמר ושלושת ילדיהם בדירה שכורה ביישוב, וגם הם מחכים להחלטת קבינט הדיור, בכדי להחליט אם לרכוש דירה בפרויקט הבינוי שייצא לדרך בעוד שבועיים ביישובו. אלא שמכשול אחד עומד בדרכם: ההגדרה שקובעת כי הזוכים בהטבה יהיו רק כאלה שקונים כעת דירה ראשונה.

משפחת ברוקנר. לא יוכלו לקבל הנחה לפי תוכנית לפיד

"קנינו כבר דירה בעבר, כזוג צעיר, ונאלצנו למכור אותה בהפסד בגלל שהיו לנו בעיות עם הקבלן", הוא מספר. "רבים נמצאים במצב שלנו, כך שצריך לתת את ההטבה למי שמדובר בדירתו היחידה, לא הראשונה. הרבה מהתנאים בתוכנית החדשה נכונים בעינינו, כמו זה שההטבה היא ליוצאי צבא או שירות לאומי. הנושא של הילד פחות מוצלח, כי יש גם אנשים שלא נולדו להם ילדים שלא באשמתם.

"אבל נושא הגדרת ההטבה רק לכאלה שזו דירתם הראשונה, כל כך לא נכון. חייבים לשנות את זה ל'דירה יחידה', אחרת הרבה מאוד צעירים, שלא צלח מזלם בדירה ראשונה יישארו למטה. ככה רק מעצימים את הפערים החברתיים בצורה משמעותית".

בהכנת הכתבה השתתפו אביטל להב, איתי בלומנטל ואחיה ראב"ד