קונים או מוכרים דירה? כך תחסכו כסף
שוקלים למכור או לקנות דירה? אל תשכחו להביא בחשבון את המסים המוטלים על הרוכש וגם על המוכר. גם אחרי אישור הפטור המסתמן מתשלום המע"מ, הכתבה שלפניכם תוכל לחסוך לכם עוד אלפי שקלים. מדריך נבוכים
שוקלים לקנות או למכור דירה? אל תשכחו לכלול בחישוביכם גם את המסים שתאלצו לשלם בעסקה. שוק הדיור הפך להיות משאבת המס הגדולה במדינה. מעבר לנדרש ממנו ישירות, יוצא שרוכש דירה מכסה היום גם את מלוא עלות המיסוי של הקבלן, ומגיע בסך הכל לכ-60% מערך הדירה. המיסוי חסר התקדים בהיקפו כולל: מיסוי עירוני, שמרביתו הולך לפיתוח תשתיות ומיסוי ממשלתי, מס הכנסה על עלויות בנייה, מס רווחי הון, מס רכישה ומע"מ - אותו משלשלת המדינה לכיסה.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
קבינט הדיור אישר: פטור ממע"מ ומחיר מטרה
40% מהנשים דחו הבאת ילד בשל מחירי הדיור
המדינה לא הרוויחה ובניית אלפי דירות בוטלה
הדיור יוזל? "הרבה שנים לא ספרו אותנו"
עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
"עובדה זו מעמידה את ישראל באחד מהמקומות הגבוהים בצמרת המדינות בהן נטל המס על האזרחים הוא בלתי נסבל", מסביר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. וכך, לפני אישור ההצעה החדשה של שר האוצר לביטול המע"מ לזוגות צעירים בקבינט הדיור, מי שקנה דירה מצא עצמו משלם על דירה חדשה גם את מלוא עלות הקבלן: מע"מ בגובה 15% מסך המחיר (בקיזוז מעלות הדירה), מס הכנסה - 20%, מס רכישה - 3%, ומיסוי עירוני - 22%.
ישראל מובילה בעולם מבחינת עלותה של יחידת דיור ממוצעת: 148 משכורות לדירה ממוצעת בישראל, לעומת 93 משכורות ביפן, 66 משכורות בארה"ב ו-64 משכורות בבריטניה. במילים אחרות, "12 ורבע שנים של עבדות", בפרפרזה על זוכה האוסקר ההוליוודי.
בשנת 2012 הכנסות המדינה ממסים בענף הנדל"ן הסתכמו בסכום שיא של 5.88 מיליארד שקל (לא כולל מע"מ על דירות חדשות). ב-2013 ההכנסות אף צפויות לגדול, שכן רק בשלושת הרבעונים הראשונים כבר נגבה סכום של כ-5.5 מיליארד שקל , מתוכם כ-3.4 מיליארד שקל בגין מס רכישה ועוד כ-2 מיליארד מס שבח והיתרה מס רכוש ומס מכירה.
על אף שהמס בעסקאות נדל"ן כה משמעותי, רוב הרוכשים או מוכרי הדירה שוכחים לכלול אותו במסגרת הוצאותיהם הצפויות עבור העסקה. במילים אחרות, קריאת הכתבה שלפניכם תוכל לחסוך לכם אלפי שקלים בהתנהלות מס נכונה.
"למרבית האוכלוסייה רכישה או מכירה של דירה הינה העסקה הגדולה ביותר שהם יבצעו בכל חייהם, לכן רצוי לא למהר, לנהל את הסיכונים ולקבל את כל המידע שאפשר. התנהלות נכונה יכולה לחסוך אלפי שקלים ולא מעט עוגמת נפש", מדגיש רו"ח עו"ד טארק דיביני, שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן במשרד BDO זיו האפט.
שני המסים המרכזיים שצריך להביא בחשבון הם מס שבח ומס רכישה. מס שבח הוא מס ישיר, שכשמו חל על רווח שנוצר, ולכן מוכר הדירה יחויב במס שבח רק אם נוצר במכירה רווח ריאלי. לעומת זאת, מס הרכישה, שהינו מס עקיף, מוטל על הרוכש בשל עצם הרכישה וללא קשר לרווח שיווצר מהעסקה (אם בכלל).
המסים על הקונים
המס העיקרי המוטל על אזרח שרוצה לרכוש דירה הוא מס רכישה. גובה המס שישולם על ידי רוכש הדירה, בהנחה שהוא תושב ישראל, תלוי בשני פרמטרים. האחד, האם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הרוכש, או שמא בבעלותו דירה נוספת?
השני, מהו מחיר הדירה הנרכשת? "אם הדירה הנרכשת הינה דירת המגורים היחידה שלך, אז גובה המס או זכאותך לפטור ממנו יהיה תלוי במחיר הדירה", מסביר עו"ד שמואל שוב, ממשרד שוב ושות', מומחה בתחום הנדל"ן.
כיום, פטור ממס רכישה חל עד לגובה 1,517,210 שקל משווי הדירה. במידה ומחיר הדירה גבוה מסכום זה, ישולם 3.5% משווי החלק העולה על 1,517,210 עד 1,799,605 שקל. לגבי החלק העולה על 1,799,605 יחול מס של 5%. לגבי החלק שבין 4,642,750 עד 15,485,835 יחול 8% מס, ועל חלק השווי שמעל 15,485,835 יחול 10% מס.
כבעלי דירה יחידה ייחשבו גם אזרחים שקונים דירה אחרת במקום דירתם הנוכחית. "גם מי שבבעלותו דירה אחרת, שנמכרת תוך 24 חודשים לאחר רכישת הדירה החדשה, ייחשב כמי שרכש דירת מגורים יחידה ויחויב במס רכישה בהתאם", מסביר רו"ח עו"ד טארק דיביני, "אולם, אם הדירה החדשה נרכשה מקבלן, יש למכור את הדירה הקודמת בפרק זמן של 12 חודשים מהמועד בו הדירה החדשה אמורה להימסר לרוכש, על פי ההסכם עם הקבלן".
לדבריו, גם מי שמחזיק בשתי דירות מגורים ומוכר אותן לצורך רכישת דירת מגורים חלופית אחת ייחשב כרוכש של דירת מגורים יחידה לעניין החבות במס רכישה.
כמו כן, דירת מגורים תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997, או דירת מגורים שחלקו בה אינו עולה על שליש.
דירות מגורים שמחזיק הרוכש בחו"ל אינן נחשבות כדירות מגורים נוספות, אלא רק דירת מגורים בישראל.
| עלות הדירה בשקלים | שיעור מס רכישה לכל מדרגה |
| עד 1,517,210 | לא ישולם מס |
| 1,517,211-1,799,605 | 3.5% |
| 1,799,606-4,642,750 | 5% |
| 4,642,751-15,475,835 | 8% |
| כל שקל מעל 15,475,835 | 10% |
בנוסף, מעבר למס רכישה, יש לזכור כי אם רוכשים דירה מקבלן, מחיר הדירה כולל גם מס ערך מוסף. בהקשר זה, קשה להתעלם מהעוולה שנגרמת לזוגות צעירים שמתכוונים לרכוש דירה חדשה: כל זוג כזה משלם על דירה חדשה שמחירה מיליון שקל - 180 אלף שקל למע"מ, לפני שהספיק בכלל לפתוח את הארנק. הצעת חוק לפטור ממע"מ על דירה ראשונה עלתה ונפלה במליאת כנסת עשרות פעמים עד שאושרה ביום שני בקבינט הדיור עם סייגים מסויימים.
ארבעה חודשים ייקח להעביר את התוכנית עד אישורה הסופי, והמשמעות היא עצירה מוחלטת של השוק. זה הוא רק פיתרון נקודתי לשוק בוער וספק גדול אם לא יגרום לפעולה הפוכה של עליית מחירים.
לעומת זאת, כשמדובר על דירות יוקרה, נטל המס עליהן בישראל הוא הגבוה ביותר בדירוג העולמי, לפי בדיקה שערך משרד רו"ח שטיינמץ עמינח. היקף המס על דירה בשווי של 20 מיליון שקל עומד על כ-1.487 מיליון שקל, או 7.4% משווי הנכס. במקום השני מדורגות בריטניה וספרד עם היקף מס של 1.4 מיליון שקל, או 7% משווי הנכסים. ברוסיה וסלובקיה לא משלמים מסים כלל על דירות בשווי של 20 מיליון שקל ובארצות הברית משלמים 200 אלף שקל, או 1% מסך שווי הנכס בלבד.
המסים על המוכרים
המס המוטל על מוכרי דירה הוא מס שבח, אולם בשל הרצון להגדיל את היצע הדירות ולגרום לירידת מחירים בוצעו לאחרונה שינויים רבים בתחום המיסוי. החל מתחילת השנה בוטל הפטור ממס שבח שאפשר מכירת דירה כל ארבע שנים. במקומו נקבעה תקופת מעבר בת שלוש שנים שבה מי שהחזיק בשתי דירות ומעלה ביום 1.1.14 יחויב במס שבח במכירת דירה, לפי חישוב יחסי של שתי תקופות: על התקופה שעד ה-31.12.13 יחול פטור ממס שבח, ועל התקופה מיום 1.1.14 ואילך יחול מס של 25%.
הוראה מקלה זו תחול לגבי מכירה של שתי דירות בלבד, ובתנאי שחלפו ארבע שנים ממכירת דירה אחת למכירת דירה קודמת. במכירת דירת מגורים יחידה הפטור ממס חל רק אם הדירה הוחזקה במשך תקופה העולה על 18 חודשים מיום שהיא נחשבת כדירת מגורים, ובתנאי שהמוכר לא קיבל פטור ממס על מכירת דירת מגורים אחרת במהלך 18 חודשים שקדמו ליום המכירה.
החל מהשנה הפטור יינתן אך ורק לתושב ישראל, וכן לתושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב (זאת, בכפוף לקבלת אישור משלטונות המס במדינת תושבותו).
עוד נקבע, כי הפטור יוגבל עד תקרה של 4.5 מיליון שקל. כלומר, גם מוכר הזכאי לפטור בשל מכירת דירתו, ייהנה מהפטור עד לתקרה של 4.5 מיליון שקל בלבד. ככל ששווי המכירה יעלה על תקרה זו, יינתן פטור חלקי בלבד, כך שהשווי העולה על התקרה יחוייב במס תוך מתן חלק יחסי מהניכויים.
ואלה שלושת מסלולי הפטור העיקריים ממס שבח:
1. פטור במכירת דירת מגורים יחידה: ניתן ליהנות מפטור מלא, ובלבד שמדובר בדירת מגורים יחידה של המוכר, ושהמוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מהיום שהייתה לדירת מגורים, וכן שהמוכר לא מכר ב-18 חודשים האחרונים דירת מגורים אחרת תוך ניצול פטור זה. מי שהחזיק ביום 31.12.2013 למעלה מדירת מגורים אחת, לא יהיה זכאי לנצל פטור זה בשלוש השנים הקרובות, אף אם תיוותר בידיו דירת מגורים אחת בלבד.
2. הפטור שניתן במכירת דירת ירושה: פטור זה משקף את הפטור שהיה זכאי לו המוריש אילו היה מוכר את דירתו עוד בחייו. נקבעו מספר תנאים לקבלתו, וביניהם: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של הצאצא שלו, ושלמוריש הייתה ערב פטירתו דירת מגורים אחת בלבד.
3. הפטור למשפרי דיור: פטור חד פעמי הניתן, בכפוף למספר תנאים, למי שמעוניין למכור שתי דירות סמוכות, במטרה לרכוש דירה אחת חלופית גדולה יותר. התנאים העיקריים לזכאות לפטור זה הם שבמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר, דירת מגורים נוספת אחת בלבד; המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה; סכום שוויין של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת יחד, לא עולה על 2,024,000 שקל וכן, שהמוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת, בסכום השווה ל- 75% לפחות משווי הדירות הנמכרות.
יצוין, כי אף אם שווי הדירות הנמכרות עולה על 2,024,000 שקל אך הוא נמוך מ- 3,367,000 שקל, יוכל המוכר, במקרים מסוימים, ליהנות מפטור חלקי.
בדרך כלל, כשמוכרים דירה, שולם כבר היטל השבחה בגין הזכויות שנבנו, שאלמלא כן הדירה לא הייתה נבנית. אולם חשוב לבדוק אם אושרו תוכניות נוספות, לגביהן לא שולם ההיטל. כלומר, אם לא נוצלו מלוא הזכויות בהיתר הבנייה, כמו לבניית מרתפים או לחדרים על הגג שלא נוצלו וכו', צפויה דרישה להיטל השבחה. במקרה שכזה, יש הבדל אם הזכויות צמודות לדירה או הן חלק ברכוש המשותף, כי אז היקף ההיטל ושיעורו יפחתו.
ומה עם דיירים הלוקחים חלק בפרויקטים של פינוי ובינוי או של תמ"א 38 (בין אם תמ"א 38/1 ובין אם תמ"א 38/2)? המחוקק קבע להם פטורים ספציפיים ועצמאיים. אלא שהנושא הועלה בפגישה שנערכה לאחרונה בין ראשי האוצר לבין ראשי רשות המיסים וראשי הלשכות המקצועיות בישראל. בפגישה ביקש ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס בישראל, המייצגת את העסקים הקטנים והבינוניים בישראל, מסגן שר האוצר מיקי לוי, לבחון הקלות במע"מ לקבלנים ויזמים הפועלים במסגרת תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
גינדי טען שהעובדה כי כרגע לא ניתן לקזז את התשומות בגין הוצאות הבנייה והחיזוק, בעבור הדירות הקיימות בתמ"א 38 ובגין בניית הדירות החדשות של הדיירים הקיימים בפינוי-בינוי, גורם לכך שפרויקטים רבים לא יוצאים אל הפועל מחוסר כדאיות כלכלית. סגן שר האוצר לוי הביע נכונות להיפגש עם יועצים מקצועיים מטעם לשכת יועצי המס ויזמים בתחום במטרה להביא הצעות מהשטח לקבינט הדיור בראשות שר האוצר יאיר לפיד, ולהוביל לשינוי.
חשוב להוסיף כי עיקר נטל המסים אמור ליפול על דירות להשקעה, במטרה להניע את בעליהן למכור אותן ולשחרר אותן לשוק, אולם האבסורד הוא שבשל השינוי במדיניות, משקיעים נאלצים להיפטר מהדירות שברשותם. מצד שני, מס הרכישה הועלה, ומגיע למאות אלפי שקלים גם על דירות שאינן יקרות במיוחד. לדוגמא, מס רכישה על דירה ששוויה 2 מיליון שקלים מגיע לכ-108 אלף שקלים, ובל נשכח את מס השבח וכו', על מי שמוכר את דירתו הישנה.
"שכרה של המדינה יוצא בהפסדה", טוען שמאי המקרקעין ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "המדינה מפסידה כבר היום ותפסיד עוד סכומי עתק שהיו נכנסים אם שוק הנדל"ן היה תוסס כפי שהיה עד לפני שנים אחדות. במקום תרגילי המיסוי הלולייניים המאלצים בעלי דירות למכרן שלא לטובת השקעה, מוטב היה אילו היו מייצרים עוד רבבות דירות חדשות על המדף. כך כולם היו נהנים: המשקיעים, משפרי הדיור, הזוגות הצעירים. וכמובן, המדינה".
הכתבה פורסמה היום במוסף "ידיעות הנדל"ן" של לוח WinWin.co.il – ידיעות אחרונות
לפנייה לכתב/ת 
