בישראל יש יוקר דיור? תראו מה קורה במנהטן
"שכר הדירה במנהטן אבסורדי", מספר רועי, ישראלי שגר באפר ווסט סייד; אדם, אמריקאי יליד ניו-יורק, חושב שצריך לשנות את שיטת הרנט קונטרול; וגיא, שעבר לתפוח הגדול ברילוקיישן, חושב שעם קצת היכרות אפשר לקנות דירות באי - ולהרוויח. איך נראה שוק הדיור בניו-יורק, מה ממליצים אנשי הנדל"ן המקומיים לשר האוצר ואיך נכנסת, כמו תמיד, הזווית הישראלית? תמונת מצב
כמעט כמו בכל חודש בתקופה האחרונה, גם השבוע הבטיחו שרי האוצר והשיכון שהם צופים ירידות מחירים בענף הנדל"ן. "מחירי הדיור עומדים לרדת, מפני ששוק הנדל"ן הוא שוק של ציפיות", אמר יאיר לפיד בוועידת נדל"ן שנערכה שלשום בתל-אביב; "תוך כמה חודשים ייטב לכולם, לרבות הקבלנים. יהיה יותר היצע, יותר התחלות בנייה - יהיו יותר מכל המדדים הרלבנטיים", ניסה להבטיח אורי אריאל.
כתבות נוספות על ניו-יורק בערוץ הנדל"ן :
- מעצב על ימכור דירות לישראלים בניו-יורק
- ניו-יורק: ישראלים יהפכו כנסייה למגדל
- מנהטן: ישראלים יבנו 120 יח"ד בצ'לסי
- השקעות בארה"ב: הארלם, ברוקלין או ניו ג'רזי?
- עוקץ הארלם: ישראלים נפלו בהונאת נדל"ן
אבל בישראל כמו בישראל, הבטחות לעתים רבות נשארות בגדר הבטחות. בינתיים נראה שמחירי הדיור המאמירים לא ממש ממהרים לרדת מהעץ: רק הבוקר פורסם דו"ח של משרד השיכון, שמצביע על עלייה של 4.6% במחירי הדירות ב-2013. אך האם טירוף הנדל"ן הזה מאפיין רק את ארץ הקודש? כנראה שלא.
בשבועיים האחרונים עלתה לכותרות לא אחרת מאשר העיר ניו-יורק - לאחר שסקירה שפרסמו סוכנויות תיווך מרכזיות בארה"ב הראתה כי מחירי הדירות באי מנהטן זינקו תוך שנה בלא פחות מ-18.5%. הייאוש, אם כן, לא תמיד יותר נוח מעבר לים - אלא אם אתם, כמובן, משקיעים עם כיסים עמוקים שמבחינים בהתאוששות השוק, מאז אותו משבר גורלי שאפף אותו לפני כ-6 שנים.
רנט קונטרול - באמת טוב לכולם?
שוק הנדל"ן בניו-יורק בפרט ובארה"ב בכלל שונה, מן הסתם, מהשוק הישראלי הצעיר. ראשית, בעוד שבישראל מקדם שר האוצר רק בימים אלה תוכנית לבניית קומפלקסים לדירות להשכרה בלבד, בניו-יורק בונים יזמים מזה שנים בניינים שלמים המיועדים להשכרה (Multi Family Buildings או Rental Apartments). זאת לצד בנייני דירות לקנייה (Condominium buildings או Condos) ומתחמים שניתן להשוות אותם למתחמי הדיור הציבורי בישראל (Public Housing Projects).
כמו במדינות אחרות ברחבי העולם, גם בניו-יורק קיים פיקוח רגולטורי על שוק השכירות, שמכונה "Rent Stabilized" - "שכר דירה יציב" בתרגום חופשי, נוסחה שכיום אולי יכולה להזכיר במעט את ההצעה האחרונה של לפיד להגבלת שכר הדירה פעם ב-3 שנים, בצמוד למדד. כלומר, בעלי הבתים לא יכולים להעלות את שכר הדירה כראות עיניהם, אלא פעם בכמה שנים ובהתאם למדד המחירים במדינה.
"הייתי ממליץ לישראלים ללכת על בנייה להשכרה ועל פיקוח על שוק השכירות - ולהניח את בניית הדירות למכירה בצד", אומר ריק גרופר, "ניו-יורקר" מלידה ומנהל בכיר בחברת נדל"ן מקומית שעוסקת ברכישת נכסים והשבחתם. "שכירות בפיקוח זה דבר לא רע בכלל", הוא ממשיך, "למרות שאני בהחלט מעודד גם בנייה של דיור בר-השגה, כי היא קשורה לרמות ההכנסה של הדייר - וכך גם מעודדת עבודה".
גרופר מתייחס גם לשיטת הפיקוח על השכירות שכולנו מקנאים בה - "Rent Control". "הרנט קונטרול זו דוגמא ישנה לפיקוח על השכירות", מסביר גרופר, "זו דרך להשיג שליטה על השוק, אבל היא כבר לא כל-כך הגיונית. כשיש פיקוח עם מנגנון שמאפשר להעלות את שכר הדירה בהתאם לשוק ובצמוד למדד, כמו שיטת ה-Rent Stabilized, זה יותר טוב. אבל מי שגר בדירות עם רנט קונטרול דווקא פוגע בשוק. זה נשמע כמו חלום לשלם 100 דולר בחודש כבר 40 שנה - אבל זה פשוט לא הגיוני לא להתקדם עם מדד המחירים ולהישאר מאחור".
"אני גר ליד בניין שמרבית הדיירים שבו משלמים שכירות מגוחכת בזכות הרנט קונטרול, ובגלל השיטה הזו הדיירים שמסביב משלמים שכירות גבוהה הרבה יותר", מחזק את הדברים אדם, אמריקאי יליד מנהטן שעובד בחברת השקעות מקומית. לדבריו, אם מסתכלים על התמונה הרחבה יותר, ההשלכות של שיטת הפיקוח הישנה על השוק אינן חיוביות, גם אם הן משרתות, בסופו של דבר, את הדיירים שנהנים ממנה.
כמה שווים לנו שוער ובריכה?
טווח המחירים של הדירות להשכרה משתנה מבניין לבניין - תלוי בשירותים שהוא מספק. "אנחנו משלמים 2,000 דולר עבור דירת סטודיו קטנה, אפשר להושיט יד מהמיטה לקומקום שבמטבח, והמחיר הזה, לצד יוקר המחייה כאן, פשוט אבסורדי בעיני", טוען רועי (שם בדוי), ישראלי מאזור השרון שמתגורר עם אשתו מזה כשנתיים במנהטן. כיום גרים השניים בשכונת אפר ווסט סייד, קודם לכן התגוררו בלואר מנהטן.
בניגוד לרועי, שי (שם בדוי) משלם כ-4,000 דולר בחודש למגורים באחת השכונות בדאון טאון מנהטן. שי, ישראלי שעובד בתחום המסחר ומתגורר כבר כמה שנים עם משפחתו בבניין מפואר להשכרה, נהנה משירותיו של שוער 24 שעות ביממה, מבריכה ומחדרי כושר, דואר, ישיבות ומשחקים לילדים. המחיר שהוא משלם מגלם את השירותים הללו, יחד עם דירת שני החדרים שבה הוא מתגורר, או כפי שמכנים זאת בארה"ב - "One Bedroom" - כלומר דירה עם חדר שינה אחד וסלון (בישראל הייתה נקראת יחידת דיור כזו דירת שני חדרים).
"דירת שני חדרי שינה (3 חדרים בישראל) יכולה לעלות בלי בעיה 4,250 דולר בחודש", מספר גיא, ישראלי מתל-אביב שחי בשנתיים האחרונות במנהטן במסגרת רילוקיישן מטעם מקום עבודתו. תמורת סכום דומה הוא התגורר כשנתיים וחצי בשכונת האיסט וילג' בבניין ללא שוער, "היה רק איש אחזקה שנהג להגיע לבניין בכל יום", הוא אומר.
לדברי גיא, "לקראת סוף החוזה, הבניין נמכר למשקיע והמחירים עלו משמעותית - רצו שאשלם כ-4,750 דולר בחודש על דירה שלדעתי לא הייתה שווה את זה, למרות שהייתה במקום סביר ונחשבה דירה חדשה בבניין שאוכלס לראשונה רק ב-2008". הדירה השנייה של גיא הייתה במידטאון מנהטן. "זו הייתה דירת חדר, שני חדרים בארץ, גודל טוב, בבניין הרבה יותר מפואר עם שוער. דירה כזאת מושכרת ב-4,500 דולר בחודש", הוא מספר.
בהוליווד יש סלבס, במנהטן - אנשי נדל"ן
6 שנים חלפו מאז פרוץ המשבר בארה"ב, שגרם להתרסקות מחירי הבתים ב-50%-70%, אולם מזה כשנתיים שמחירי הנדל"ן שם עולים ברציפות. בחתך ארצי זינקו המחירים בכ-30%, באזורים מסוימים אף ב-50% ויותר. בניו-יורק זינקו מחירי הדירות ב-2013 באופן משמעותי ועברו את רמת המחירים שאפיינה את 2007 - שנחשבה אז לשנת שיא.
"היום אנחנו בשיא חדש", מסביר הברוקר שמעון שקורי, נשיא חברת אריאל נכסים, העוסקת במכירת נכסי נדל"ן להשקעה בניו-יורק. "גם שכר הדירה התחזק מאוד: ב-2010 גובה השכירות, בעיקר למגורים, החל להתייצב ולעלות לאט-לאט, ובין 2011 לסוף 2012 שכר הדירה כבר זינק - בעיקר במנהטן". שקורי, ישראלי שחי עם משפחתו במנהטן, הגיע לשוק הנדל"ן האמריקאי בטעות לאחר שעסק בתחום הבנקאות; אולם מהר מאוד גילה את הפוטנציאל למשקיעים שגלום בשוק הנדל"ן בתפוח הגדול.
"ב-2013 נמכרו כ-38 מיליארד דולר של נכסים להשקעה בכל ניו-יורק, לא רק במנהטן", אומר שקורי, שהקים את החברה שלו ב-2011, "לשם השוואה - ב-2007 נמכרו כ-60 מיליארד דולר של נכסים, וב-2009 שהייתה שנת השפל נמכרו נכסים בשווי של 6 מיליארד דולר בלבד". במהלך 2013 ביצע שקורי כ-70 עסקאות בשווי של כ-600 מיליון דולר, לצד הערכות שווי לכ-700 נכסים שערכם הכולל עומד על 4.5 מיליארד דולר.
את איל הנדל"ן עופר ירדני, בין היתר בעלי חברת סטונהג' שבונה בעיקר קומפלקסים מפוארים עם דירות להשכרה, הכיר שקורי בעת שתיווך בינו לבין אמריקאי שמכר את אחד הבניינים שכיום מנהל ירדני. "הנדל"ן זה עולם ומלואו במנהטן", אומר ירדני, "כמו שיש סלבס בהוליווד - הסלבס בניו-יורק הם אנשי הנדל"ן". לדבריו, אלה שמתגוררים בשכירות בבניינים להשכרה בדרך כלל יכולים להרשות לעצמם ליהנות מהשירותים הניתנים בקומפלקסים - בזכות ההכנסה הגבוהה המאפיינת את העיר.
"האי קטן - ותמיד יש ביקוש"
שקורי וירדני לא פועלים בוואקום. על פי דו"ח של אריאל נכסים, מספר בנייני הדירות להשקעה שנמכרו בניו-יורק ב-2013 עלה ב-19% בהשוואה ל-2012, וסך שווי העסקאות עלה ב-4% והסתכם ב-8.87 מיליארד דולר. השניים גם לא לבד. עם השחקנים הישראלים במנהטן ניתן למנות, בין היתר, גם את חברת HAP השקעות הישראלית-אמריקאית ואת חברת אפריל השקעות הישראלית.
"אי אפשר להתעלם מהעלייה הדרמטית במחירים של בנייני המגורים להשקעה בכל הרובעים של ניו-יורק ב-2013, שנובעת מביקוש גובר להשקעות כתוצאה מעליית מחירי השכירות והריביות הנמוכות", מסביר שקורי. לדבריו, "הרווחים הגדולים ביותר נרשמו בצפון מנהטן, בעיקר בהארלם, ובברוקלין, אבל גם במנהטן ובקווינס נרשמו רווחים נאים".
אחת הסיבות לעליית המחירים בצפון מנהטן ובאזור הארלם היא התרחבות אוניברסיטת קולומביה. בעקבות הבנייה המסיבית באזור, גם השכונות שמחוץ למנהטן החלו להפגין עליות מחירים. "בלונג איילנד סיטי, למשל, רף המחירים בבניינים החדשים החל להגיע לרף המחירים של מנהטן", מספר דניאל ושלר, ברוקר באריאל נכסים באזור קווינס, לונג איילנד והסביבה. לדבריו, "המחירים זינקו בתקופה האחרונה גם באסטוריה שבקווינס - שנמצאת רק במרחק תחנה אחת מתחנת הרכבת המרכזית במנהטן".
גם בברוקלין המצב דומה. "זה המקום החם ביותר בניו-יורק כרגע", מחייך הקולגה דניאל טרופ, ברוקר יליד ברוקלין שמרבה לבקר בישראל. טרופ מראה בניין מגורים עם 4 דירות לרוכש פוטנציאלי בשכונת בושוויק, שיעלה לו קצת יותר מ-1.3 מיליון דולר - השקעה משתלמת, אם משווים את מחיר הבניין בשכונת הקצה הזו למחיר דירה סטנדרטית במנהטן.
"לכל אחד יש דעה מוצקה, תשאלי 10 אנשים מה הם חושבים על השקעה בשוק הנדל"ן בארה"ב - 5 מהם יגידו לא לקנות, 5 מהם יגידו שעכשיו זה הזמן", מסכם גיא מתל-אביב, שכבר הספיק לסיים את תקופת הרילוקיישן שלו במנהטן ולחזור לעיר מגוריו. "השאלה היא האם מתכוונים לגור בדירה, האם היא מיועדת להשקעה, כמה כסף מביאים מהבית, מה עלויות המשכנתא. בכל מקרה, כל מי שאני מכיר שקנה - הרוויח בניו-יורק. ברגע שאתה קצת מבין אתה תרוויח - האי קטן ותמיד יש ביקוש".
הכותבת הייתה אורחת של חברת אריאל נכסים בניו-יורק
לפנייה לכתב/ת 
