מא' ועד ת': המילון לתכנון משכנתא

אחוז מימון

אחוז מימון הוא היחס שבין סך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס לבין שווי הנכס. מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת, מפני שהרגולציה וכן המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים. לדוגמה: אם הנכס שווה מיליון שקלים וסך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס הוא 600,000 שקלים, אזי אחוז המימון הוא 60%.

מדריך משכנתא - כתבות 1-6:

תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?

רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתא

משדרגים דירה? כך תתנהלו עם המשכנתא

המשכנתא לוחצת? אולי זה הזמן למחזר 

אישור עקרוני

השלב הראשון בתהליך קבלת המשכנתא הוא הגשת הבקשה להלוואה. במסגרת הפנייה תתבקשו לתת פרטים ראשוניים הקשורים בכם ובנכס שאתם מעוניינים לרכוש - גם אם אין לכם עדיין את הפרטים המדויקים של הנכס - ולאחר עיבוד קצר של הבקשה תקבלו תשובה לבקשתכם: אישור הבקשה, דחיית הבקשה או שתתבקשו להשלים פרטים בבקשה.

מדריך משכנתא - כתבות 7-13:

פירעון משכנתא: כל מה שצריך לדעת 

למה הוא קיבל פחות? איך נקבעת ריבית המשכנתא 

איך נתכנן את מסלולי המשכנתא המתאימים לנו ?

משפיצר ועד בלון: שיטות החזרי המשכנתא

למה חשוב לעקוב אחרי המשכנתא? 

0% מע"מ והמשכנתא: מה תהיה ההשפעה?

כל ההגבלות בדרך למשכנתא

בוליט

בשיטת בוליט, מדי חודש משולמת הריבית בלבד על מלוא סכום ההלוואה, כולל הצמדה במסלולים צמודי מדד. בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד, כולל הצמדה, בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. המשמעות: תשלומים חודשיים קטנים יחסית לשיטת החזר אחרות, אך תשלום אחרון גבוה יותר, בגובה קרן ההלוואה ובתוספת הצמדה, אם זו קיימת. שיטת בוליט קיימת בחלק ממסלולי ההלוואות.

ביטוח חיים להלוואה

ביטוח החיים ללווים משמש כבטוחה נוספת לבנק וכן מגן על בני המשפחה במקרה של פטירת אחד הלווים המבוטחים. במקרה כזה, חברת הביטוח שבה נערכה פוליסת ביטוח החיים תפרע לבנק את יתרת ההלוואה שטרם נפרעה עד למועד פטירת הלווה, ובני המשפחה יוכלו להשתחרר מתשלום יתרת ההלוואה (בכפוף לתנאי הפוליסה שנרכשה על ידי הלווים, לרבות גובה הכיסוי הביטוחי).

ביטוח מבנה

ביטוח מבנה משמש כבטוחה להלוואה, הואיל והנכס מהווה בטוחה עיקרית בהלוואות לדיור. ביטוח המבנה מגן מפני נזקים אפשריים בנכס, בכפוף לתנאי הביטוח וגובה הכיסוי הביטוחי בפוליסה שנרכשה על ידי הלווים.

גרייס

גרייס, חסד באנגלית (Grace), היא תקופה שבה תשלומי המשכנתא, במלואם או בחלקם, נדחים למועד מאוחר יותר, כפי שנקבע מראש. הגרייס מתבקש, לרוב, במקרים שבהם יכולת ההחזר של הלווים נמוכה זמנית. למשל, אם הלווים לקחו משכנתא אבל עדיין גרים בשכירות, הם יוכלו לבקש גרייס לתקופה מסויימת, וכך לצמצם את התקופה שבה ישלמו במקביל תשלומים עבור משכנתא ושכר דירה.

ה"גרייס" יכול להיות מלא - דחייה מלאה של תשלום הקרן והריבית - או חלקי - תשלום ריבית בלבד בתקופת הגרייס. חשוב: בתקופת ה"גרייס" ודחיית תשלום הקרן, ההלוואה עדיין צוברת ריבית והצמדה. כדי לקבל תקופת גרייס יש לבקש זאת מהבנק. אישור הגרייס נתון, כמובן, לשיקול דעתו של הבנק ובהתאם לתנאיו.

גרירת משכנתא

אם תרצו למכור את הדירה שלכם ולרכוש דירה חדשה, תוכלו "לגרור" את הלוואת המשכנתא הקיימת שלכם אל הנכס החדש, וזאת במקום לפרוע את ההלוואה הקיימת ולקחת חדשה.

תהליך זה מקל משמעותית את המכירה, כי באמצעותו מבוטל השעבוד על הדירה הקודמת שלכם - דבר המאפשר לכם למכור אותה בלי לחץ - אם נרשם השעבוד שוב על הנכס החדש. לתהליך הגרירה אין השפעה על הרכב מסלולי ההלוואה במשכנתא.

היטל השבחה

אם הנכס שאתם מעוניינים לרכוש מאפשר השבחה או בנייה נוספת, יש לשלם עליו היטל השבחה לרשות המקומית. לדוגמה: אם בנכס קיימת אפשרות לסגור מרפסת, לבנות עוד חדר על הגג, או כל אפשרות בנייה פוטנציאלית אחרת - שאם תנצלו אותה ערך הנכס יעלה - עליכם לשלם היטל זה, גם אם אינכם מתכוונים לנצל את אפשרות ההשבחה.

הלוואה בריבית קבועה

הלוואה מסוג זה נושאת ריבית קבועה. יש מסלול בריבית קבועה לא צמודה שבו ההחזר החודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה ("משכנתא בטוחה") ויש מסלול בריבית קבועה והצמודה למדד המחירים לצרכן שבה ההחזר החודשי צמוד למדד. הריבית נקבעת במועד ביצוע ההלוואה ואינה מושפעת משינויים שיחולו במהלך תקופת ההלוואה.

הלוואה בריבית משתנה

הלוואה מסוג זה נושאת ריבית משתנה (והצמדה למדד המחירים לצרכן אם הלוואה צמודה). הריבית נקבעת לתקופה הראשונה בלבד (כל שנה, שנתיים או חמש שנים), ולאחר מכן הריבית משתנה בהתאם למנגנון שנוסחתו ידועה.

הערת אזהרה

הערת האזהרה היא הערה הנרשמת בטאבו, על בסיס התחייבות של בעל זכויות בנכס לבצע עסקה או להימנע מביצוע עסקה הקשורה בנכס זה. בדרך כלל, מטרת הערת האזהרה היא למנוע רישום עסקאות סותרות על אותו נכס, היכולות להביא לכך שאותו נכס יימכר לשני גורמים שונים. לפני שהבנק ייתן לכם הלוואה לנכסים הרשומים בטאבו, הוא ידרוש, כאחד מהביטחונות, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים וכן הערת אזהרה נוספת לטובת הבנק, בגין התחייבות בעל הזכויות במקרקעין לרשום את המשכנתא לטובת הבנק.

הצמדה למדד

אחד המאפיינים החשובים של כל משכנתא הוא ההצמדה שלה למדד זה או אחר. ההצמדה למדד משפיעה על קרן ההלוואה שנותרה לתשלום וכן על ההחזר החודשי: אם המדד עולה, קרן ההלוואה שנותרה לתשלום עולה באותו שיעור ובמקביל עולה ההחזר החודשי על ההלוואה. חישובי ההצמדה מתבצעים מדי חודש. כשמדברים על "הצמדה למדד" בישראל, מתכוונים בדרך כלל למדד המחירים לצרכן.

זכאות

המונח "זכאות" מתייחס לזכאות להלוואה ממשלתית, המוענקת על ידי משרד הבינוי והשיכון לרוכשי דירה ראשונה או לבעלי דירה העומדים בקריטריונים שנקבעו על-ידי המשרד. סכום הלוואת הזכאות, תנאיה והריביות בגינה, משתנים מעת לעת ונקבעים על ידי משרד הבינוי והשיכון.

טאבו

המונח "טאבו" מתייחס ללשכת רישום המקרקעין, הפועלת מכוח חוק המקרקעין. בלשכה זו מנהלים את רישום הזכויות על נכסים בבעלות פרטית, או בחכירה שהועברה לרישום בטאבו. שם ניתן למצוא את הפרטים הרלוונטיים לרכישה או למכירה של נכסים אלה. לכל אדם הזכות לעיין בפנקס הרישום בטאבו ביחס לכל נכס, תמורת תשלום אגרה. מסמך הרישום שמופק מן המחשב נקרא נסח טאבו.

לוח סילוקין

לוח סילוקין הוא טבלה המציגה את ההחזרים על ההלוואה לאורך זמן עד לסילוקה. הנתונים בלוח הסילוקין מתבססים על הפרמטרים שנקבעו להלוואה, כמו סכום הלוואה, ריבית ההלוואה, תקופת ההלוואה ושיטת ההחזר. בדרך כלל לוח הסילוקין מציג את ההחזר החודשי, שמחולק למרכיב של החזר על חשבון הקרן ומרכיב של החזר על חשבון הריבית.

מכתב כוונות

מכתב כוונות הוא מסמך המונפק על ידי הבנק, המאשר כי בכפוף לתשלום סכום יתרת ההלוואה הכולל עד לתאריך מסוים, יסכים הבנק להסרת השעבוד לטובתו. מכתב זה נדרש, למשל, בעת רכישת דירה יד שנייה, שעדיין לא נסתיימו תשלומי המשכנתא עליה על ידי הצד המוכר. דירה זו עדיין משועבדת לבנק שנתן את המשכנתא למוכרים, ולכן בלתי ניתן למכור אותה עד שהבנק יסיר את השעבוד.

מס רכישה

על פי חוק, רכישת בית בישראל חייבת במס רכישה, המתבטא באחוז מסוים ממחיר הדירה. אחוז זה משתנה ומתעדכן מעת לעת - מומלץ להתעדכן באתר רשות המסים בישראל. כמו כן, תוכלו לאמוד את שיעור מס הרכישה הצפוי באמצעות סימולטור מס הרכישה של משרד האוצר.

נסח טאבו

נסח טאבו הוא מסמך המופק על ידי לשכת רישום מקרקעין (הטאבו). מסמך זה מכיל את פרטי הנכס בלשכת רישום המקרקעין, לרבות הבעלות עליו והזכויות בו, רישום הערות אזהרה, שעבודים, עיקולים, צווים והחלטות אחרות. כדי להפיק נסח טאבו יש להצטייד במספר גוש וחלקה של הנכס.

במקרה שהדירה, אשר אמורה להיות משועבדת לטובת הבנק, רשומה בלשכת רישום המקרקעין, אזי בתהליך רכישת הדירה ולקיחת המשכנתא, הלווים מתבקשים על ידי הבנק להפיק נסח טאבו של הנכס שהם רוצים לרכוש. מרשם המקרקעין פתוח לעיונו של הציבור וכל אדם רשאי לעיין בו תמורת תשלום אגרה.

עמלת פירעון מוקדם

אם תרצו לפרוע את המשכנתא לפני תום תקופת ההלוואה או להחליף מסלול הלוואה במהלכה - כלומר, למחזר את המשכנתא - תידרשו לשלם עמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה. העמלות המותרות לגבייה מוגדרות במסמך בשם "צו הבנקאות או עמלות פירעון מוקדם, בהוראות בנק ישראל".

עמלת הפירעון המוקדם מורכבת ממרכיבים שונים, הנקבעים על פי מסלול ההלוואה: עמלת היוון, עמלת מדד ממוצע, עמלת אי-הודעה מוקדמת, עמלה תפעולית ועמלת הלוואת מט"ח.

עמלת היוון

עמלת ההיוון נגבית רק אם הריבית הנוכחית של ההלוואה נמוכה יותר מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק, על פי מסלול ההלוואה, ביום הפירעון המוקדם. עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

פסק זמן מהמשכנתא

לעתים בחיים נכנסים לתקופה שבה ההוצאות גדלות זמנית או שההכנסות קטנות. אם אתם נמצאים בין עבודות, חוגגים אירוע משפחתי, זקוקים להקלה מכל סיבה שהיא או שהוצאות החגים מכבידות עליכם, הבנק יכול לסייע לכם ולאפשר לכם לקחת "פסק זמן מהמשכנתא".

פסק הזמן מאפשר לכם עד שלושה חודשי דחייה בשנה של תשלומי הקרן והריבית. סך כל חודשי "פסק הזמן" הניתנים לכל לקוח יהיו על פי סיכום מוקדם בעת מתן ההלוואה. שימו לב: הדחייה תחול על התשלום החודשי ביחס לקרן ולריבית, ולא תחול על התשלומים הנלווים.

קרן שווה

בשיטת קרן שווה התשלום החודשי מורכב מסיכום שני חלקים: תשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה - הסכום שלוויתם, מחולק במספר חודשי ההלוואה - ותשלום הריבית על יתרת הקרן - החלק שעוד לא החזרתם. מכיוון שמדי חודש יתרת קרן ההלוואה הולכת וקטנה, כך גם התשלום בגין הריבית ילך ויקטן עם הזמן. כלומר, אם מתעלמים משינויי מדד או ריבית – התשלומים החודשיים הולכים ויורדים לאורך תקופת ההלוואה. שיטת קרן שווה קיימת רק בחלק ממסלולי ההלוואות.

ריבית הפריים

ריבית הפריים היא הריבית הבסיסית של כל בנק ובנק. היא מבוססת על ריבית הבסיס של בנק ישראל, בתוספת מסוימת שכל בנק קובע לעצמו. התוספת הנהוגה בלאומי למשכנתאות היא של 1.5%, כלומר: אם ריבית בנק ישראל היא 0.5% - ריבית הפריים תהיה 2%.

שמאות

מכיוון שהנכס הממושכן הוא הבטוחה העיקרית של הבנק, ידרוש הבנק בחלק מהמקרים לדעת את שוויו

 המדויק והמעודכן ביותר של הנכס שהוא מעמיד להלוואה - וזאת באמצעות הערכת שמאי שתבוצע על הנכס.

מקצוע השמאות עוסק בהערכות שווי השוק של נכסי נדל"ן שונים, באופן אובייקטיבי. בקביעת שווי הנכס השמאי מביא בחשבון גורמים רבים הקשורים לנכס כמו מיקומו, מצבו, מאפייניו, וכן גורמים הקשורים בשוק כמו מחירי הנדל"ן ביום ההערכה.

שפיצר

שיטת שפיצר בהחזרי המשכנתא החודשיים היא הפופולרית ביותר.