ארה"ב: חיים בגדול - בדירה קטנטנה
יזמי הנדל"ן האמריקנים מגבירים את קצב בניית הדירות הקטנות בלב הערים הגדולות, כדי לענות על ביקושים גוברים ולהרוויח תשואה על הדרך. השוכרים מוכנים להתפשר על גודל מרחב המחיה, בתמורה לפינוקים כמו בריכה בגג, חדרי ישיבות וגינת תבלינים בבניין המשותף
קייטי גרהאם חיה בגדול - אבל בדירה קטנה. היא עברה למגדל ParkCentral החדש בנאשוויל, טנסי, בשביל חדר הכושר, מרפסת הדק על הגג עם הבריכה המחוממת והברים והמסעדות בשכונה הסמוכה. לא הפריע לה שהסטודיו אותו שכרה קטן משמעותית בשטחו מהדירה הקודמת שלה.
ארה"ב - כתבות נוספות בערוץ נדל"ן :
- ניו-יורק: אין קרקעות? בנו דירה במחסן
- בישראל יש יוקר דיור? תראו מה קורה במנהטן
- ניו-יורק: ישראלים יהפכו כנסייה למגדל
- בועה במנהטן: הדירה בשמיים - גם המחיר
"כל מה שרציתי זה אזור טוב ותנאים טובים בבניין במגורים, לא חיפשתי משהו בגודל עצום", אומרת גרהאם (25) שעברה לעיר מג'קסונוויל, טנסי, הנמצאת במרחק שעתיים נסיעה. "אני גרה לבד ולא צריכה את כל זה. ככל שהדירה גדולה יותר, כך צריך לקנות יותר רהיטים", היא מסבירה.
גרהאם מייצגת מגמה חדשה: צעירים שמוכנים לשלם מחירים גבוהים על מגורים במגדלים יוקרתיים בנאשוויל ובמרכזי ערים אחרות בארה"ב - בתמורה "להקרבת" מרחב המחיה. כלומר, מגורים בדירות קטנות, אבל עם מיקום אורבני איכותי ופינוקים כמו שיעורי בישול לדיירי הבניין, תחנות לשטיפת כלבים וחיבור לאינטרנט אלחוטי לצד הבריכה.
עבור דירתה במגדל ParkCentral החדש בנאשוויל משלמת גרהאם 1,450 דולר בחודש. המחיר כולל חניה, אינטרנט בחיבור סיב אופטי ו-48 ערוצי לוויין בטלוויזיה. היא עובדת מהבית, וכשהבוס שלה מגיע מסינסנטי, היא מנצלת את העובדה שבמגדל יש חדרי ישיבות ולאונג' ונפגשת איתו באחד החדרים הפנויים.
"זה מחיר גבוה יותר ממה שהתכוונתי לשלם", מודה גרהאם, נציגת מכירות בתאגיד המזון האמריקני קראפט, שעברה לנאשוויל בחודש ינואר האחרון. אבל לדבריה, "זה שווה בגלל כל ההטבות. אפילו אמא שלי קינאה בי כשהגיעה לביקור".
המרחבים מצטמצמים
נראה כי ברחבי ארה"ב, יזמי נדל"ן - בגל בניית הדירות הגדול ביותר בארה"ב מזה כמעט עשור - מצמצמים את שטח יחידות הדיור שהם בונים. המטרה היא, כפי הנראה, לשלוט בשכירויות הגבוהות - מבלי לצמצם את מאגר הדיירים הפוטנציאליים, כך על פי המגזין הכלכלי האמריקני בלומברג.
על פי נתוני לשכת הסטטיסטיקה האמריקנית, השטח החציוני של דירות בבניינים חדשים בארה"ב ירד בשנה שעברה ל-97 מ"ר - הנתון הנמוך ביותר מאז 2002. במקביל, השכירות התייקרה: המחיר הממוצע ל-1 מ"ר עמד על 13.45 דולרים בחודש מאי - הנתון הגבוה ביותר מאז שנת 1996, על פי חברת מחקר הנדל"ן האמריקנית Aximetrics.
מנתוני חברת Aximetrics עולה כי בערים סן פרנסיסקו וסיאטל הצטמצם שטח הדירות ב-18% לעומת הנתון הממוצע לפני כעשור. בבוסטון נרשמה ירידה של 15% בשטח הדירות, באוסטין חלה ירידה של 11%, ובאטלנטה ודנבר נרשמה ירידה של 7%. למעשה, השטח הממוצע של בית בסיאטל הוא מהנמוכים בארה"ב, עם ירידה מ-94 מ"ר ב-2013 לשטח של 70.2 מ"ר בממוצע השנה.
אולי שטח של 70 מ"ר אינו נשמע קטן כל-כך, אך ביחס לשטח הממוצע של בתים ברחבי ארה"ב נראה כי מדובר בצמצום. זאת ועוד, בתקופה האחרונה החל טרנד קיצוני אפילו יותר - הקמה של מיקרו-דירות ששטחן אינו עולה על 19 מ"ר. דירות אלה הופיעו בשנה האחרונה בערים שבהן השטח הוא מצרך נדיר - כמו ניו-יורק, סן פרנסיסקו, סיאטל, בוסטון, וושינגטון ופורטלנד.
הדירות האורבניות צוברות ביקושים רבים - צעירים עובדים מעדיפים לגור בסמוך למקומות עבודה, לחנויות ולמקומות בילוי. זאת ועוד, מחירי הדלק המאמירים בארה"ב הופכים את הנסיעה למרכז העיר ליקרה יותר, וכך למעשה מגדילים את היתרון של מגורים במרכז. בנוסף, מחירי הדיור הצומחים ותנאי לקיחת המשכנתא המחמירים חסמו אפשרות לרכישת בתים - מה שמגדיל את קהל השוכרים.
דירות קטנות במחיר סביר
למרות הניסיון לשלוט בשכירויות הגבוהות, ג'ד קולקו, כלכלן בכיר בחברת מחקר הנדל"ן האמריקנית Trulia, מעריך כי מחירי השכירות צפויים להתמתן - על רקע הגידול במספר יחידות הדיור, אם כי הדבר ייקח זמן. "בניית דירות בעלות סבירה יותר תשפיע בטווח הזמן הקצר על המחירים, אבל אם יבנו מספיק יחידות יוקרתיות, הן לא יישארו יקרות באותה מידה", הוא טוען.
למעשה, בניית דירות קטנות הופכת את הדיור למוצר בעל מחיר יותר בר-השגה, משום שהדיירים שנותנים משקל גבוה לשיקול שכר הדירה, פחות מתייחסים לשטח הבית, אומר טוני ג'יארטנה, בעלי חברת Giarratana Nashville. החברה שבבעלותו מכרה את השטח ששימש להקמת מגדל ParkCentral בנאשוויל, הכולל 200 דירות, לחברת North American Properties מסינסנטי.
ג'יאראנטה החל בבנייה של פרויקט בן 146 יחידות דיור עם דירות בשטח של החל מ-37 מ"ר. לאחרונה הוא הציע למשקיעים להיכנס לפרויקט - המאפשר בחירה בין 191 יחידות דיור בשטח ממוצע של 46 מ"ר, שיושכרו במחיר של 1,282 דולר לחודש, לבין 142 יחידות של 61 מ"ר בממוצע, שיושכרו במחיר של 1,491 דולר לחודש.
"אנחנו מקדמים את התוכנית של 191 היחידות", אומר ג'יאראטנה, "לדעתנו בנייה של דירות קטנות יותר הופכות את המחיר לסביר יותר לקהל גדול יותר של שוכרים. הבדל של 209 דולר בחודש מפנה לשוכר לא מעט כסף לדברים אחרים".
השלב הבא
היזמים, ששואפים לעמוד בביקוש מצד השוכרים, הובילו את מספר התחלות הבנייה של בניינים מרובי-משפחות באפריל לנתון הגבוה ביותר מאז ינואר 2006, כך על פי משרד המסחר האמריקני. על פי הנתונים, יותר ויותר מהבנייה מתרכזת במרכזי הערים במקום בפרברים. כך, למשל, במרכז אוסטין, נבנות בימים אלו 4,515 דירות חדשות קטנות, שאמורות להגדיל את היצע הדיור בעיר ב-40% בשנה הקרובה.
לדברי רובין דייויס, מנהלת חברת המידע Apartmenttrends.com, הבניינים באוסטין מתחרים על כיסם של הדיירים באמצעות שיעורי יוגה וספינינג, חדרי סטודיו למוזיקה, חדרי פוקר, גינות תבלין קהילתיות, טלסקופים לצפייה בשמי הלילה, פארקים לכלבים ותחנות הטענה לכלי רכב חשמליים. בתוך הדירות, חדרי האוכל הצטמצמו לטובת איים במטבח המספקים מקום לאכול או משמשים בתור שולחן.
אלא שעל רקע המגמה ההולכת וגדלה של בניית דירות קטנות, יש גם נביאי זעם. ראיין סברינו, כלכלן בכיר בחברת המחקר האמריקנית Reis, מזהיר כי קיים סיכון בבנייה מרובה של דירות קטנות. "הסיכון האמיתי הוא בנייה של הרבה דירות קטנות על בסיס דמוגרפי, ודמוגרפיה היא הרי דבר דינמי", אומר סברינו, "הסיכויים הם שחלק מהצעירים לא יגורו בערים לנצח, ואז מי ימלא את החלל?".
לפנייה לכתב/ת 
