בונים את הבית לבד? כדאי לבדוק את הקבלן
לפני שלוקחים בעל מקצוע שיהיה אחראי לבית עתידי יש כמה דברים שחייבים לוודא: יש לו רישיון? מה מצבו הפיננסי? ואיזה חוזה הוא מציע? מדריך
פסקי דין מענייניים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:
- מאסר למטפלות שקיללו ילד: "ערבי, ימח שמך"
- נדחתה תביעת ניצולי פיגוע נגד ברגותי ורש"פ
- הופנתה באיחור להפריה. הפיצוי: 292 אלף ש'
- בדיקה חדשה: רוצח אשתו טוען להרשעת שווא
בפועל, הקבלן החל את העבודות בעיכוב משמעותי ובסופו של דבר נעלם לחלוטין מבלי להשלים אותן. בני הזוג שמעוני גילו שהיו קורבן ל"תרגיל עוקץ" שהשאיר אותם עם הפסד כספי ניכר, חובות עצומים לבנקים ולאנשי המקצוע הנוספים, שלא לדבר על עוגמת הנפש הקשה.
הקושי הכלכלי ברכישת דירה חדשה, קל וחומר ברכישת בית קרקע, מביא רבים לחשוב על דרכים יצירתיות להגשים את חלומם. אחת מהדרכים הללו היא בנייה עצמית. כיצד ניתן להימנע למקרה דומה לזה של הזוג שמעוני? לפניכם כמה כללים.
בדיקות אודות הקבלן
חשוב לבצע לפחות שתי בדיקות מהותיות על אודות הקבלן בטרם חותמים על הסכם לבנייה עצמית:
א. לוודא שהקבלן רשום ומורשה. עליו לעמוד בתנאי חוק רישום קבלנים לביצוע עבודות הנדסה בנאיות. כך לדוגמה, עליו להצהיר על ניסיונו, על הכשרתו האקדמאית ולעמוד בתקני בטיחות מחמירים. ביצוע עבודות הנדסה בנאיות ללא רישיון הוא עבירה פלילית שיכולה לחשוף לסיכון פלילי גם את מזמיני העבודה. על כן חשוב ביותר לבקש מהקבלן שיציג בפניכם את רישיונו ולבדוק שהקבלן מורשה על פי חוק לבצע את עבודות הבניה המסוימות שסיכמתם עמו.
ב. בדיקת מצבו הפיננסי של הקבלן. חשוב שתדעו: הסיכון שקיים בחתימה על הסכם לבניה עצמית עם קבלן המצוי בקשיים כלכליים המלווים בחובות הוא עצום. קבלן שנמצא במצב כלכלי קשה יכול, למשל, להשתמש בכספי מקדמה של לקוח לכיסוי חובותיו במקום להשתמש בהם למילוי חובותיו ללקוח. במצב כזה, קבלן שנכנס לפשיטת רגל יותיר את הלקוח עם עוגמת נפש ונזקים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים. את הבדיקה הפיננסית ניתן לבצע באמצעות כמה חברות ( BDI, d&b) המתמחות בדירוג ושיקוף נתונים פיננסים על עסקים לקהל לקוחותיהן.
תשלום התמורה
ב-2008, לאחר פרשת חפציבה, תוקן חוק המכר דירות (הבטחת השקעה לרוכשי דירות). בין היתר התייחס התיקון לתשלום התמורה לקבלן לפי שלבים, תוך קבלת בטחונות מהקבלן להבטחת מילוי התחייבויותיו.
א. תמורה בשלבים. נכון יהיה לשלם לקבלן את התמורה בגין עבודתו על פי שלבי ההתקדמות בבנייה. כלומר, יש להגדיר את שלבי העבודה בהסכם מראש, ובהתאם לכך לקבוע כי המזמין ישלם לקבלן תמורה יחסית בגין כל שלב תוך שבעה ימים ממועד ביצועו. דרך זו יכולה לקדם את מחויבות הקבלן לביצוע העבודה.
ב. תשלום ישירות לספקים בגין חומרי הבניין הדרושים. אם הקבלן צובר חובות כלפי הספקים, הם עלולים "לסגור לו את הברז". במקרה הטוב, המצב יכול לגרום לעיכוב של כמה חודשים. במקרה הפחות טוב, יפסיד מזמין העבודה את מלוא הסכום ששילם לקבלן בגין החומרים. מצב זה יכול להימנע אם המזמינים משלמים ישירות לספקים את הכספים על רכישת החומרים.
ג. בטחונות. ניתן ואף חובה לבקש מהקבלן להמציא עבורכם ערבויות אישיות להבטחת הכספים ששולמו לו.
תקופת בדק ואחריות
ברוב המוחלט של הבתים החדשים שנבנים ע"י קבלן, יתגלו ליקויים לאחר סיום הבנייה. ניתן לראות כי רובן המריע של המחלוקות המשפטיות בין המזמין לבין הקבלן נסובות על ענייני תקופת הבדק ואחריות הקבלן לתיקון ליקויים.
כאמור, קיימת מחלוקת בפסיקה באשר לתחולת חוק המכר בהסכם לבנייה עצמית, ויתרה מכך, בדרך כלל הקבלן מתעקש שהוראות החוק לא יחולו על היחסים המשפטיים בין הצדדים, ולא בכדי, שהרי חוק המכר מטיל על הקבלן אחריות לליקויי בנייה מסוימים, בין בתקופת הבדק ובין לאחריה.
רוב המחלוקות המשפטיות בין מזמין לקבלן מבצע נובעות מהתנערות הקבלן מתיקון הליקויים, ומדובר בליקויים שעלות תיקונם יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר. לכן מומלץ שעו"ד מטעמכם יבדוק כי בהסכם הבנייה קיים סעיף המבטיח לכם את מלוא ההגנה בגין ליקויי בניה ותקופת הבדק של הקבלן.
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד גיא הרשקוביץ
עוסק במתן ייעוץ משפטי וליווי בעסקאות מקרקעין
לפנייה לכתב/ת 
