דברים שלא חושבים עליהם כשקונים דירה

הרצון לרכוש דירה בישראל ולהיות הבעלים של לפחות 4 קירות ממשיך לקנן בכמעט כל אחד ואחד מאיתנו, למרות מחירי הדיור הגבוהים. בין אם מדובר בקנייה של דירה חדשה מקבלן או דירה מיד שנייה, נראה שתמיד יהיו דברים שאנחנו עלולים לפספס בטרם החתימה על חוזה המכר. לצורך כך, קיבצנו כמה נושאים שרוכשי הדירות לרוב אינם מודעים אליהם לפני שהם נכנסים לחוזה מקרקעין - ושעלולים לעלות להם ביוקר, אם לא ייקחו אותם בחשבון מראש.

עוד מדריכים על קניית דירה בערוץ הנדל"ן :

• מוכרים דירה? אל תפילו את הכל על הקונה
• אפשר לתבוע קבלן שאיחר במסירת דירה?
• דברים שנוטים לשכוח כשעומדים לקנות דירה
  

בדקו שבני הזוג מסכימים למכירה

הנה דוגמא: בני זוג שביקשו לקנות נכס למגורים, מצאו את דירת חלומותיהם ובמחיר הגון; ואולם, כאשר הגיעו לקבל הלוואת משכנתא מהבנק, התברר להם שהם אינם יכולים לקבל אותה. לא משום שאין להם די הון עצמי - אלא מאחר שיש מי שמתנגד למכירת הדירה.

באותו המקרה, אמנם הדירה הייתה בבעלותם של שני אחים שקיבלו אותה בירושה. אך כדי שהרוכשים יקבלו אישור על המשכנתא - דרש הבנק שבת הזוג של אחד המוכרים תחתום על הסכמתה למכירה - וזו סירבה.

למעשה, בני הזוג שביקשו ליטול משכנתא על הדירה, לא ידעו שאם בכוונתם לרכוש נכס מבעלים יחיד ולא מבני זוג הרשומים כבעלי הדירה, הם עדיין צריכים לברר אם המוכר נשוי, ומהי עמדת בת/בן זוגו. זאת לצורך חתימה על מסמך מתאים לטובת הבנק הממשכן, כדי לדאוג שהתחייבות זו של המוכר תופיע כתנאי מחייב בהסכם.

יצוין כי הכלל הוא שבין אם בני הזוג נישאו לפני ה- 1.1.1974, וככאלה הם נהנים מחזקת השיתוף, ובין אם נישאו לאחר מועד זה ולכן נהנים מהוראותיו של חוק יחסי ממון, דירה שהתקבלה בירושה איננה חלק ממצבת הנכסים המשותפת. ואולם, הפרקטיקה מלמדת שהבנקים מקפידים לא להשאיר מקום לספק, ולעתים קרובות דורשים את הסכמתה של בת הזוג, שלפי הדין לא ירשה את הדירה אך עלולה, בבוא היום, להיחשב כבעלת הזכויות בה.

יחד עם זאת, אנו רואים כי בתי המשפט, ובכלל זה בית המשפט העליון, אינם נצמדים אל הכלל האמור לעיל ובוחנים האם נכס "חיצוני" כלשהו, כזה שהיה בבעלות בן הזוג לפני הנישואין או כזה שהתקבל בירושה, כגון דירה, הפך לנכס משותף מכוח הדין הכללי.

בדקו את שיעור מס הרכישה

רוכשי דירות לא מעטים אינם מודעים לשינויים התכופים בשיעור מס הרכישה בשנים האחרונות, אשר הוחמרו בשנה שעברה. כך, למשל, רוכש דירה שמחזיק בדירה נוספת ישלם 5%-10% משווי הדירה החדשה על פי מדרגות המס. המשמעות יכולה להיות תוספת של כ-80 אלף שקל בממוצע לדירה בשווי של 1.5 מיליון שקלים.

זאת ועוד, מי שרוכש דירה להשקעה, אינו יכול להסתפק רק בחישוב שכר הדירה שיקבל ממנה - אלא להכניס למשוואה גם את עלויות המס. כך, למשל, אם בדירה כזו שכר הדירה הממוצע שיתקבל בשנה צפוי לעמוד על כ-50 אלף שקל, הרי שבכך הפסיד המשקיע כשנה וחצי של שכירות.

לפיכך, לצורך חישוב תשואה בידי מי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה, שאיננה דירתו היחידה של הרוכש, יש להביא בחשבון גם את עלויות המס הצפויות. כך, למשל, אם בדירה שדמי השכירות השנתיים שיתקבלו מהשכרתה צפויים לעמוד על כ-50 אלף שקל, הרי שהוצאות המס שישולמו בגין רכישתה יגמעו את מלוא דמי השכירות שיתקבלו בגין שנת השכירות הראשונה, ואף יותר מכך.

התחשבו במדד תשומות הבנייה

רוכשים רבים שקונים "דירה על הנייר" מקבלן (כלומר דירה שאינה מוכנה עדיין ונמצאת בהליכי שיווק או בהליכי בנייה), מרוצים מכך שהקבלן לקח סכום נמוך תחילה - ודחה את היתרה לסוף. ואולם, מה שנראה נוח בהתחלה עלול לעלות ביוקר בעת קבלת מפתח.

בשנים האחרונות מדד תשומות הבנייה עלה משמעותית והוא תנודתי. ממוצע שנתי של המדד עומד על כ-4%, והיו שנים בהן גם הגיע ליותר (מכורח נסיבות עולמיות ומקומיות כגון מחירי גלם, מחסור בעובדי בניין וכו').

במקרה כזה, עלול רוכש הדירה לגלות שבזמן התשלום האחרון והמשמעותי על הדירה - הוא עלול לשלם תוספת של עשרות אלפי שקלים ויותר בגין מדד זה. למעשה, מבחינה כלכלית כדאי לשקול נטילת משכנתא בעת רכישת הדירה - כך שתוכלו לשלם את כל הסכום מההתחלה. שימו לב: לעתים תמצאו שעלות המשכנתא נמוכה יותר ממדד תשומות הבנייה.

בקשו לראות רישיונות והיתרים

אם אתם מחליטים להיקשר בחוזה מקרקעין עבור פרויקט מגורים שטרם ניתן לו היתר בנייה, מומלץ לקבוע בחוזה המכר סעיף "תנאי מתלה" להוצאת היתר בנייה, שיהווה את "הרע במיעוטו". זאת מאחר שגם מסלול זה אינו מומלץ בשל היבטי המס הכרוכים בו.

יש לדרוש מהיזם לצרף לחוזר את תיאור המקרקעין, תיאור החלקה וכיו"ב; וכן לבקש לראות את מסכת ההתקשרות בין החברה יזמית לבין רשות מקרקעי ישראל, ובמסגרתו לבדוק את חוזה הפיתוח וחוזה החכירה. גם אם אין באפשרותכם לקבל את המסמכים הללו, חשוב שהחברה היזמית תצהיר כי הם קיימים וכי החברה פועלת לפיהם.

את אותה הפרוצדורה יש לבצע כאשר בכוונתכם לרכוש דירה במגדל מגורים שטרם קיבל היתר בנייה. בקשו את ההיתר, שם יופיע תיאור המקרקעין ואישור הבנייה ובדקו שהפרויקט תואם את ההיתר. בנוסף, בדקו שבמועד ההתקשרות עם החברה היזמית, ההיתר כולל את מלוא היקפו. כך, למשל, אם תקנו דירה בקומה העשירית במגדל - ודאו שההיתר תואם את גובה הבניין.

קונים דירה על הנייר במגדל? ודאו שהקומה שלכם אכן תיבנה(צילום: הילה ציאון)

זכרו: לעתים חברה יזמית עורכת מבצע של מכירה מוקדמת (פריסייל), כה מוקדמת עד שטרם קיבלה התוכנית את ההיתר הדרוש. במסגרת מכירה זו, ניתנות לרוכשים הטבות בגין התקשרותם טרם קבלת היתר. מומלץ להיזהר שבעתיים ברכישה מסוג זה, ולתת משמעות גדולה יותר לזהות החברה היזמית - שתהיה בעלת ניסיון רב בתחום ועם איתנות פיננסית.

כמו כן, חשוב לצרף נספח היעדר היתר בנייה המאפשר לרוכש את הזכות לבטל את ההסכם, ולקבל בחזרה לידיו את התמורה ששולמה. לצד כל זאת, יש לתת לוודא כי הכספים ששולמו בשלב זה יוחזקו בנאמנות ולא יועברו לחברה היזמית.

מועד מסירה ומצב הדירה

גם כאשר סיימתם את תהליך הרכישה, וכל שנותר הוא להמתין לכניסה אליה, עלולות להתעורר בעיות. ברכישת דירה מקבלן, טרם העברת התשלום האחרון לידיו, קיימת התנהלות קצרה והכרחית - חתימת פרוטוקול מסירת הדירה. בפועל, אין חובה חוקית לערוך פרוטוקול בעת מסירת הדירה לרוכש, אולם התנהלות זו הפכה לימים כנוהג שבשגרה בין החברה הקבלנית לרוכשי הדירות.

בפרוטוקול יש סעיפים שהרוכש בודק ומאשר, כמו ריצוף, אינסטלציה, תאורה, שמשות, חלונות ודלתות, חיפוי הקירות וכיו"ב. על מנת שיוכל לבחון ולהתרשם ממצב הדירה, עליה להימסר כשהיא נקייה, ללא סימני אבק גס, שאריות חומרי בנייה ושאריות צבע. במקרה שבו נתגלה ליקוי בנייה, יש לדווח על כך לקבלן בכתב ובאופן מיידי, היות שהמתנה ממושכת עלולה לגרום לאיבוד הזכות לפיצוי או לתיקון.

מומלץ שאיש מקצוע מטעמכם יבדוק את הנכס זמן קצר קודם למסירת הדירה, כך שבמועד המסירה תוכלו להציג לקבלן רשימה של הליקויים הקיימים בה. כדאי לעשות את מירב המאמצים להביא לתיקון הליקויים בהזדמנות הראשונה.

זאת ועוד, כאשר רוכשים דירה מקבלן, יש בחוזה סעיף המתיר לו איחור של מספר חודשים במסירת הדירה (בדרך כלל עד חודשיים). כדי לא להגיע למצב שבו אתם "יושבים על קרטונים", או במקרה גרוע יותר - מוצאים את עצמכם ברחוב עד שהקבלן ימסור לכם את המפתח, קחו בחשבון מראש את תאריך האיחור כתאריך המסירה.

ונקודה אחרונה אך לא פחות חשובה: ברכישת דירה חדשה מקבלן, מחיר הדירה מסתמך על המפרט הטכני ועל התוכניות הקיימות הניתנות מהקבלן, ולרוב רוכשי הדירות מבקשים שינויים ותוספות לשיפור המפרט הקיים. קחו בחשבון כי במקרה זה עליכם לשאת בתשלומים נוספים - שיכולים להאמיר לסכומים בלתי מבוטלים.

הכותבים הם עורכי דין במשרד עוה"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן